海口房地产八痛

chengzhong212

　　 从北京回到海口已经快一年半了，在房地产圈里圈外折腾了不少时间，至今依然难改初衷，对海南的房地产爱恨依旧。这些文字本不想说（这里的评论不涉及积压房地产和转化房），但在肚里老发酵，不时放出难闻的怪味。所以就斗胆说上几句，等待业内人士的痛骂。好在我已经做好了挨棍子的准备。
　　一痛：产品 　　 迄今为止，众多的开发商的经营理念还停留在“邯郸学步”的水平，将深圳、上海、北京、香港等城市甚至国外的设计理念胡乱模仿一番，有的甚至就把隔壁项目的图纸拿来修改一下，就匆忙推出项目，根本就没有将本地自然环境、人文历史和市场因素考虑进去。
　　 比如：当紫荆花园和置地花园大户型销售业绩不错时，大家都一窝蜂地上大户型，面积几乎都在150-200平方米。又比如：XX别墅，把欧洲的温带（有的甚至是寒带）地区的别墅图纸照搬过来，全然不顾海口的年平均气温、光照和户外活动特征。还有“汤耗子”，在人口不足80万、土地价格不足40万/亩的小城市里，“汤耗子”的优势在哪里？
　　 我做了个粗略的统计，海口市目前新建的项目（包括已经报建尚未开工的）约有28-30个，建筑面积在200万平方米以上，价格均在2500-3500不等，面积在150-250不等。房屋的平面设计水平好象没有什么明显的突破。我们知道：好房子并不一定要大面积，就好象衣服是否耐穿已经不是今天选择的标准一样。
　　 海口的房地产消费群体中，二次置业的有多少？当紫荆花园和置地花园的大网捞过两遍后，还有多少“漏网之鱼”呢？
　　 本人接触了不少外地客户，他们对目标房屋的要求、价格要求绝对不是现在市面上所供应的。
　　 市场需求的产品不是发展商自己决定的，也不是设计师决定的，顾客用资金和合同投票。我多么希望海口的发展商能在项目上马之前能多做些调查，多研究市场，多考虑本地的自然环境与人文环境。产品好了，和市场对接了，项目才会卖得好、卖得快。
　　二痛：市场 　 发展商都把目标市场放在岛外。真正在海南购房的岛外人目前比较集中在转化房。还有些一直在观望和等待。我们应该客观地看待这个市场：海南目前不具备大量引入移民的社会条件，这里的就业机会、创业环境和孩子教育环境还有待完善。外地人购房的目的主要是养老和度假。
　　 养老社区的要求是比较高的。硬件包括社区医疗、老年保健、常备的急症车等，软件包括特殊的物业管理、老年心理咨询、老年活动计划等。这个市场首先要靠产品培养，其次要靠服务培养，简单的办法打不开这个庞大的市场。
　　 度假社区问题就更多。主要是房屋买卖和房屋经营之间的合理转化（参见拙文《立法先行——对海南旅游房地产的思考》）。全产权房不适合做度假。
　　 海南需要第一个真正意义上的老年社区和度假社区。如果我们把这两个市场真正做好了，海南的房地产就大有前途。
　　三痛：价格  　 三年不开张，开张吃三年，“姜太公钓鱼”的行为能支撑海南房地产的可持续发展吗？当后续的资金需要靠销售业绩支撑时，发展商是考虑先吃好还是先吃饱呢？！
　　四痛：营销 　　 本地营销十分简单——挂个横幅，顶多再在《海南日报》做个软文广告，或者雇佣几个民工在街头发放些彩页。但异地营销呢？大家都在想，却没有谁去尝试过。原因是：异地销售成本太高。本人曾经和一些发展商探讨过这个问题，但谁也不想第一个吃螃蟹。
　　 由于异地营销存在着客户分散、总量不大、外地的媒体成本很高、前后延续时间长等诸多问题，单个房地产公司恐怕承担不起这个重任。海南的房地产要走出海岛，只有走联合的道路：本地发展商和发展商联合，发展商与外地的中介公司联合、发展商与旅行社联合。但是，竞争对手间的联合是多么困难！！
　　 如果发展商相互之间以海南房地产行业发展前途为重，先打好大算盘，再打小算盘，事情会有这么困难吗？
　　五痛：规模 　　 房地产是资金密集型和人才密集型产业。海南的房地产公司密度是全国最高的，而单位开发规模是全国最小的。由于房地产业的时效性强，规模过小的项目单位宣传成本很高，递延的无形资产浪费严重。其他的如资金成本、管理成本、销售成本和日后的物业管理成本都会很高。在房地产竞争比较激烈的城市，暴利已经成为过去，规模节约成本，规模产生效益。
　　六痛：专业 　　 海南的房地产不但没有规模，产业链也非常不完善，没有象样的房地产专业咨询机构，也没有象样的专业营销机构，房地产公司从策划、设计、报建到施工、监理、销售，甚至物业管理都笼于一身，有的企业领导一人身兼数职，这样的公司能出精品楼盘吗？能做好销售吗？
　　“天救自救者”，海南的房地产的产业格局只有按照产业链重新布置，方可打造出一流的专业队伍，造就一流的企业，创造一流的业绩。
　　七痛：媒体 　 “横幅漫天招展，软文连篇累牍”是海南房地产的营销特色。究其原因，市场狭小只是借口，是媒体为自身的生存而娇生惯养了我们的发展商。没有反面声音只会阻碍房地产业的健康发展。
　　 XXXX花园楼房开裂问题至今没有暴光，《椰城广厦》曾经因为说了几句真话而被发展商“请”某位领导出面干涉，XX花园户口迁移中的问题被暴光后，发展商通过其他媒体又摆平了……
　　 我们在媒体中看到的都是为海南房地产歌功颂德的新闻。沉重的黑幕在愚弄了购房人的同时，更多的是愚弄了发展商自己，受害的恐怕就远远不止海南的房地产业了。
　　八痛：规划 　　 三亚市最近房地产非常火暴，投资日益升温，究其原因，三亚得益于城市规划。从和三亚市规划局曾清泉局长的交流中了解到：三亚的规划和城市建设所下的功夫绝对不是一两篇文章能说完的。今天的结果就是回报：投资、旅游和经济的活跃说明三亚的城市档次提高了，行政水平提高了，吸引力越来越大了。
　　 反观海口，我们只能沉默了！市民谁在嘀咕：西海岸滨海大道北侧的建筑物是如何被批准建设的？椰岛大厦怎么就建在路中间？玉沙路的西半幅要等到什么时候？城市中的“农村”何时改造？滨海大道两旁的树木怎么就那么杂乱？丁字路口怎么就那么多？在海口行车怎么就那么绕？！……
　　谁能回答出：哪里是商业区？哪里是文化区？哪里是工业区？哪里又是居住区？哪里是城区？哪里又是村镇？
　 一流的城市是规划出来的。一个城市的土地价格、房屋价格取决于它的档次、品位和供应量。一个没有规划的城市、一个毫无节制的供应土地的城市、一个定位不准的城市、加上闭门造车的房屋产品和拙劣的营销手段、在不公正的媒体渲染下，房地产发展能走上正轨吗？
　　 海南的房地产是个庞大的系统工程。涉及到各个利益阶层、各个相关行业，政府的作用是不可或缺的，发展商的反省和创新、媒体的舆论监督是龙头，产品策划和市场营销是关键，但最重要的是海口的整体环境和形象。
　　 “痛则不通，通则不痛”，说完了，真爽！
　　 难道去年的房地产峰会没有对海南起到什么效果吗？为什么海南的发展商如此不明智？为什么海南普遍素质较底？为什么海南有全国最优秀的环境和资源却发展不起来？为什么如此多的为什么？
　　 祈盼海南能有真正为经济发展着想的领导！祈盼海南能都真正的企业家！海南的房子总是炒风大过踏实，现在也是，户型差，物管费高，质量每每有毛病，还躺在“海景”上面老做些春秋大梦，是该醒醒了。
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