[转帖]中国楼市将先“地震”后“雪崩”

colinjin

中国建设银行发布的数据，2001年初至今年5月，开发商累计购置土地22亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米,加上近期多个城市成交的地块，近10亿平方米的土地囤积在开发商的手中。

也有经济学家推算：在过去两年，开发商通过规范的招拍挂每年获得的土地规模都超过 1亿平方米。从绝对值看，到今年年中，全国开发商的总囤地量高达7.7-8亿平方米。如果考虑到开发商不通过招拍挂方式，或是更早之前囤下的土地，或是以租赁、旅游等其它名目囤下的土地，那么全国开发商所囤地的总规模可能接近10亿平方米。这些囤地大约可以支撑房企以目前的速度持续经营3-4年，而沉淀在囤地中存量的资金量更是超过1万亿元。从分区情况看，全国东部、西部囤地最多，而中部则比较少。但是，掌握在各级地方政府土地储备中心手中的土地则更多，据初步框算，大概是开发商囤地量的3-5倍，最保守计算，也可能高达20亿平方米。

无论是建设银行，还是专家推算，都认为目前中国房地产行业囤地现象严重，面积大约达到了10亿平方米。造成这种现象的原因是多方面。首先，土地的稀缺性体现在其唯一性和不可替代性，对开发企业而言，因为没有地就不会有房，也就没有了市场份额。再加之土地的不可移动性，使得局部土地稀缺性加剧。其次，在土地供应日趋减少的形势下，拥有大量的土地储备成为房地产开发企业的核心优势，开发企业更加舍得投入来争夺 “地王”。第三，受到资本市场的影响，土地市场与股票证券市场的关系息息相关。“股市”与“房市”的相互作用，也成为推高地价的作用力之一。开发商的盲目囤地，会带来土地有效供应和利用不足，可令市场供应“缩水”，部分房地产开发企业凭借其资金实力圈占大面积土地，形成“垄断”，从而推动房价上涨，进而增加银行信贷风险和政府信用风险。

大量的囤地行为已经引起了中央的重视，由国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，限制“地王”、打击囤地的出发点，使新政受到普遍关注。政府在土地方面的调控，对楼市会产生一定影响，但是当前土地政策对楼市上涨的实质性影响因素较少。当前土地资源日显匮乏，而人们对房地产的刚性需求强劲，因此，在当前相关保障性房地产政策实施效果未得到有效证实的背景下，土地方面的调控能否有效阻止房价上扬的局势，还有待观察。“39号令”将使各级地方政府加大对闲置土地处置力度。依法征收土地闲置费；对于超过规定年限未动工开发的土地，无偿收回等政策有利于清理、盘活闲置存量土地应有积极影响。

中央经济工作会议在部署明年经济工作时也明确提出，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。“货币政策从‘稳健’转为‘从紧’，中央已经发出强烈的政策信号。明年对于房贷的政策将不会改变，很可能更加严格，对于房地产开发商紧缩贷款是肯定的事情，而对于购房者的房贷首付会不会增加，很难推测。

虽然39号令对打击囤地有积极影响，但是地方政府能够是否真正把板子打到开发商的身上仍然不敢确定。同时，相比开发商，各地地方政府的囤地行为更严重，有故意抬高土地价格嫌疑。即使打击了开发商的囤地行为，地方政府的囤地行为得不到解决，也无法有效增加土地供应。因此，在打击“大地主”之前，应该对各级地方政府进行整治，就是说必须先引发楼市“地震”，然后加上明年货币政策转向、银行收紧贷款，才可能引发08年楼市房价的大“雪崩”。

xuejiang67

上明年货币政策转向、银行收紧贷款，可能引发08年楼市房价的大“雪崩”。

紫晶灵

会那么严重？估计房价会缓慢下升但不会大跌