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查看:20441 回复:10 发表于 2017-9-18 13:27

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发表于 2017-9-18 13:27:35 | 显示全部楼层 |阅读模式

关于中科院实验学校-是否能够成为优质学区 [复制链接]

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http://jiadingbao.jiading.gov.cn/jdww/content_360617
最近在考察嘉定学区,听说中科院很火,按照公式的学区范围,一圈看下来,在学区内的小区大致:
万科金色领域,合景叠翠峰,宝菊清水园,新城悠活城,嘉宝梦之湾,清河路420弄小区,
练祁佳苑(2011年小区,整个17年到现在只有1套成交,72平小户型,成交价228w,均价在31600),2016年成交价格大约在2w-2w5之间;
清河路420弄小区:无数据
宝菊清水园:无数据
合景叠翠峰:2013年小区,2017年截至目前共成交28套,成交价格在32000-36000的区间。
新城悠活城:2011年小区,整个2017年共成交21套,成交价格在34000-37000之间,17年5月份价格达到36300,之后到17年8月份成交价格下降到33800,35200.  8月5日成交一套85平方,总价300w,单价:35200.  去年高峰期跟涨,zf限价之后,价格滞涨甚至出现了一定程度的价格回落。真实成交价格跟合景大致相当,17年成交量略低于合景叠翠峰。
万科金色领域: 2014年小区,整个2017年全成交6套,价格价格在34000-39000,由于成交样本太少,不具有说服性。真实成交价格大致在34000-36000左右。近期6月25日成交一套,面积90平方,总价313w,均价在34700。
嘉宝梦之湾:2014年小区,2017年全年成交6套,价格在32000-37000,同样成交样本太少。最近一套成交在17年4月份,成交价格98平方,368w,均价37500,之后再无任何成交,价格有一定虚高回落的可能。 近期真实价格预计在35000左右。

如上,学区范围内的小区,成交量最高的为:合景叠翠峰和新城悠活城。近期成交价格在34000,35000左右。地理位置悠活城更好,小区年代合景更新。外观对比不相上下(外立面都很丑陋)。
其他小区要么没有成交,要么成交量极低,甚至都没有样本价值。
鉴于中科院实验学校预计在2018年中建城,开工甚至开工前中介各方已经把消息完全透出,所以当前价格已经包括了大部分或者全部学区溢价。地铁11号线嘉定西早已经开通多年,没有潜在溢价预期, 除了中科院学校,暂未发现周边其他有利于升值的配套设施。

且,中科院计划是9年一贯制,包括小学+初中。而改规划学区内已经有一所小学,清水路小学,所以面临如下几个问题。
1.  该区域的适龄儿童,对口2所小学,生源会严重不足, 2所小学抢生源, or 清水路小学,直接取消,或者合并入中科院实验学校?
2.  若合并或者取消清水路小学, 清水路小学明后年,以及近几期毕业生需要中科院实验初中消化, 清水路小区在嘉定什么水平?  (描述嘉定学区有句老话,叫做嘉定无学区,最好的小区公办:普通小学,民办:桃李园),即使是普通小学或者是桃李园放到市区也只能属于比较普通的学校,甚至比不了其他区的区重点。
3.  生源,还是生源。生源是一所学校的生命线。该区域这些小区能否支撑住一所好学校。比方浦东的张江集团中学,确实是带动了一方房价(比方汤臣豪园), 然而张江男女的二代保障了张江集团的生源质量:高学历+高收入。 菊园该区域除了能看到几所中科院研究所,真的有足够多的中科院二代的生源去 中科院实验学校入学么? 如果没有,那么中科院就只是个title,而没有实际意义,也就意味着生源这条生命线无法保证。 那样几无可能成为一个好的学区
4.  土地!土地!土地! 放眼上海,连南汇房价都涨起来了,各块土地越来越贵, 中科院来这里建校,是不是只是因为这里的土地价格低,或者无偿拿地 ....  亦或是中科院真的想造福郊区人民,奋起搞一个跟市区媲美的好学校?

鉴于,当前的生源,如果不能全市,或者至少全区招生,在无法保证生源的前提下,学区无从谈起。
但是,公办的性质,又不可能做到像民办的全市,全区招生。

因此,雾里看花,水中望月,终究空欢喜一场。
如上,因为学区购买的谨慎看好,欢迎拍砖。

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新浪微博达人勋

 楼主| 发表于 2017-9-20 08:34:33 | 显示全部楼层
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新浪微博达人勋

发表于 2017-9-20 10:47:16 | 显示全部楼层
根据历史数据,哪个小区肯定会进普小

点评

城南新村  详情 回复 发表于 2017-9-20 11:29
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  • TA的每日心情
    开心
    2014-6-10 11:05
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]初来乍到

    新浪微博达人勋

    发表于 2017-9-20 11:29:43 | 显示全部楼层
    cxjuan 发表于 2017-9-20 10:47
    根据历史数据,哪个小区肯定会进普小

    城南新村
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  • TA的每日心情
    开心
    2013-10-17 09:43
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]初来乍到

    新浪微博达人勋

    发表于 2017-9-20 11:53:21 | 显示全部楼层
    今年3月宝菊新家园和汇丰凯苑二手房挂牌价3.2万/平方,7月涨到3.5万/平方了,但是成交量就不得而知了,而且去年这两个拆迁小区都是无人问津的
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  • TA的每日心情
    擦汗
    2017-6-14 13:04
  • 签到天数: 7 天

    [LV.3]偶尔看看II

    新浪微博达人勋

    发表于 2017-9-20 12:59:28 | 显示全部楼层
    择校选房就如同以貌取人,甚者华而不实,虚而无用。
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  • TA的每日心情
    慵懒
    2014-7-17 13:25
  • 签到天数: 29 天

    [LV.4]偶尔看看III

    新浪微博达人勋

    发表于 2017-9-20 13:45:11 | 显示全部楼层
    要想检测中科院的好坏,4年后在来打分,学校没有什么可比的,关键还是看学生争不争气~~
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  • TA的每日心情

    2017-12-31 19:31
  • 签到天数: 462 天

    [LV.9]以坛为家II

    新浪微博达人勋

    发表于 2017-10-10 21:09:44 | 显示全部楼层
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  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-10-24 14:51
  • 签到天数: 8 天

    [LV.3]偶尔看看II

    新浪微博达人勋

    发表于 2017-10-13 13:49:40 | 显示全部楼层
    好于不好,目前只是未知数。政府投入和关注多点,或许在公办的学校中,会偏上点吧。
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    该用户从未签到

    新浪微博达人勋

    发表于 2017-10-16 09:37:10 | 显示全部楼层
    香榭的落叶 发表于 2017-10-13 13:49
    好于不好,目前只是未知数。政府投入和关注多点,或许在公办的学校中,会偏上点吧。  ...

    同意。区委比较重视这所学校。关于成绩拭目以待
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