[转帖]谢国忠：上海发展模式能够维持多久？

欧根亲王

对很多从没来过上海的外国人来说，人视觉上的冲击是巨大的。上海看上去几乎和东京或者纽约相似，种想象中的第三世界人均GDP刚过1000美金国家里的城市。由于一个城市的基础建设一般反应着这城市的内部财富，这几乎是种潜意识的反应。很多人很自然的就开始拿伦敦东京的房价来和上海比，结论自然是上海的房价其实并不高。 为什么人均收入只有那些国际大城市几十分之一的上海可以支撑如此先进的基础建设呢？很多人把他解释为上海居民有很多不反应在账面上的灰色收入。

其实这种解释并不是全错。发展主要靠的是外资流入，特别是从香港台湾美国的资金流入。上海的富裕阶层在1949年都逃离了上海，他们其中的很多人都在其居住地积累的大量的财富（从董建华到贝聿铭，家里背景都是如此）。 然后改革开放以来的20多年里又有相当数量的上海人闯荡海外并获得成功（从创办阳光文化的的杨澜和吴铮，到中信泰富的荣智健）。 这些上海人每年从海外汇入大量资金来给自己和在上海的家人置业，或者直接开发大型房产项目。

过去4年里，台湾政局的动荡也引发了另一轮的移民上海热潮为上海输入了大量台资。随着台北房产价格的下跌，越来越多的台湾人在上海购入地产作为投资的手段。目前在上海长期居住的台湾人口就达30多万。

因为中国庞大的富余劳动力，中国建筑的人工成本极低。 这使上海能够利用这些外资结合中国便宜的劳力建设起一座极为现代化（看起来极为昂贵）的城市。这也是为什么上海能给第一次来上海的人如此大的震撼。

把上海的房产价格和纽约或者东京比很危险也很不恰当。  大多数的国际性大城市之所以发达是因为他们存在很多在国际上极有竞争力的企业，这些企业在为城市源源不断地创造财富。拿曼哈顿的第五大道来说，随着纽约经济的不断发展这条街在过去的百年里已经被重建了好几次。 庞大的东京背后，是日本发达的电子和汽车产业。
而上海目前还没有一个在国际上富有竞争力并能为上海创造庞大财富的产业。房地产在过去几年里是上海最大的产业。上海出售房地产来获取资金进行城市的建设。 世界上并没有另一个大城市是以这种方式发展的。  我没有说这种发展模式持续不了，而是这种发展模式本身就限制了上海房价不能上涨太快。

其他城市的房地产价格一般取决于本地产业所能给当地居住者带来的收入。而上海必须靠出售房地产来换取资金。这使上海不单需要一直对外界维持很大的房产出售量，也不能使房产价格太高（价格太高国际买家就不买了）

长远来说，只有两条路能使上海的房产价格接近于世界上其他大都市。
1。产业转型。从出售房产引入资金的模式转向出口高端产品服务的模式。这需要上海产生一批在国际上有竞争力，并能创造大量利润的本土企业。但目前形势下，上海的经济仍然牢牢掌握在政府的手中，出现国际型私人企业的机会不大。

2。吸引有钱人。在上海投资的那些有钱人可能有一天会决定永久定居在上海。既然上海创造不了自己的本土富裕阶级，那么就干脆进口一个。 但这可能性仍然不大，因为就历史上来说一般也只有战争和种族冲突能够使大量富裕阶层大规模的移民。 另外上海目前税率极高，很少有有钱人愿意定居在税率高的地方。上海的税收又是中央政府税收的一个主要来源，在可见的未来不太可能会允许上海单独调降税率。

结合上面这些分析，上海的房产价格只会慢慢的和国际大城市接轨，可能会需要20年以上。

目前上海的发展模式在短期内可能仍然可以维持，
引入外资=〉高速建设=〉房价上升=〉引入更多外资。。。
但归根结底仍然不安全，一旦投资人的信心崩溃，外资流入停止，整个上海的经济都会受到重创

而且由于海外上海人的资产一般都以美金为主，这使他们对联储会的宏观调控手段特别敏感。
一旦美国联储会升高利息，他们对上海房产投资的意愿也会下降。

心晴故事

原文由 ast0741 在 2005-03-13 20:44:56  发表
我认为还是应先保护民营企业，利用外资是把双刃剑，过分强调FDI，特别在我们这个制度下，很容易形成超国民待...

严重支持！！

欧根亲王

哈哈，跑题严重。

ast0741

原文由 欧根亲王 在 2005-03-13 22:56:38  发表
偶钟情可悲可叹的INTER。有钱也不是万能的。

阿布这个爆发户　会用钱．莫拉帝这个阔少，就知道折腾钱．
非常崇拜穆里尼奥，我也要去把头发染成灰白的．

eros

政协会议上有官员指出了GDP的水分，这水分让会议者吃惊。

我形容一下，这水分，足可以开个水电站，供全国上下用电好几年（将GDP水分数据和发电效益数据转换）

别再说GDP了，盲目地乐观也许来自真实的腐败

元宝妹妹

这就叫中国特色呀~~~

欧根亲王

偶钟情可悲可叹的INTER。有钱也不是万能的。

ast0741

偶喜欢车路士　有钱就是爽　

欧根亲王

哈，没有苏联解体也就不会有切儿西的今天。
一只蝴蝶在亚马孙森林里扇动一下翅膀，最后在大西洋上引起一场飓风。

ast0741

相对于俄罗斯　我们的国企改革还算比较成功的，英国在８０年代的国有企业改革，也并非完美的，流失肯定要流失的．