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http://jiadingbao.jiading.gov.cn/jdww/content_360617
最近在考察嘉定学区，听说中科院很火，按照公式的学区范围，一圈看下来，在学区内的小区大致：
万科金色领域，合景叠翠峰，宝菊清水园，新城悠活城，嘉宝梦之湾，清河路420弄小区，
练祁佳苑(2011年小区，整个17年到现在只有1套成交，72平小户型，成交价228w，均价在31600），2016年成交价格大约在2w-2w5之间；
清河路420弄小区：无数据
宝菊清水园：无数据
合景叠翠峰：2013年小区，2017年截至目前共成交28套，成交价格在32000-36000的区间。
新城悠活城：2011年小区，整个2017年共成交21套，成交价格在34000-37000之间，17年5月份价格达到36300，之后到17年8月份成交价格下降到33800,35200. 8月5日成交一套85平方，总价300w，单价：35200. 去年高峰期跟涨，zf限价之后，价格滞涨甚至出现了一定程度的价格回落。真实成交价格跟合景大致相当，17年成交量略低于合景叠翠峰。
万科金色领域： 2014年小区，整个2017年全成交6套，价格价格在34000-39000，由于成交样本太少，不具有说服性。真实成交价格大致在34000-36000左右。近期6月25日成交一套，面积90平方，总价313w，均价在34700。
嘉宝梦之湾：2014年小区，2017年全年成交6套，价格在32000-37000，同样成交样本太少。最近一套成交在17年4月份，成交价格98平方，368w，均价37500，之后再无任何成交，价格有一定虚高回落的可能。 近期真实价格预计在35000左右。
如上，学区范围内的小区，成交量最高的为：合景叠翠峰和新城悠活城。近期成交价格在34000,35000左右。地理位置悠活城更好，小区年代合景更新。外观对比不相上下(外立面都很丑陋)。
其他小区要么没有成交，要么成交量极低，甚至都没有样本价值。
鉴于中科院实验学校预计在2018年中建城，开工甚至开工前中介各方已经把消息完全透出，所以当前价格已经包括了大部分或者全部学区溢价。地铁11号线嘉定西早已经开通多年，没有潜在溢价预期， 除了中科院学校，暂未发现周边其他有利于升值的配套设施。
且，中科院计划是9年一贯制，包括小学+初中。而改规划学区内已经有一所小学，清水路小学，所以面临如下几个问题。
1. 该区域的适龄儿童，对口2所小学，生源会严重不足， 2所小学抢生源， or 清水路小学，直接取消，或者合并入中科院实验学校？
2. 若合并或者取消清水路小学， 清水路小学明后年，以及近几期毕业生需要中科院实验初中消化， 清水路小区在嘉定什么水平？ （描述嘉定学区有句老话，叫做嘉定无学区，最好的小区公办：普通小学，民办：桃李园），即使是普通小学或者是桃李园放到市区也只能属于比较普通的学校，甚至比不了其他区的区重点。
3. 生源，还是生源。生源是一所学校的生命线。该区域这些小区能否支撑住一所好学校。比方浦东的张江集团中学，确实是带动了一方房价(比方汤臣豪园)， 然而张江男女的二代保障了张江集团的生源质量：高学历+高收入。 菊园该区域除了能看到几所中科院研究所，真的有足够多的中科院二代的生源去 中科院实验学校入学么？ 如果没有，那么中科院就只是个title，而没有实际意义，也就意味着生源这条生命线无法保证。 那样几无可能成为一个好的学区
4. 土地！土地！土地！ 放眼上海，连南汇房价都涨起来了，各块土地越来越贵， 中科院来这里建校，是不是只是因为这里的土地价格低，或者无偿拿地 .... 亦或是中科院真的想造福郊区人民，奋起搞一个跟市区媲美的好学校？
鉴于，当前的生源，如果不能全市，或者至少全区招生，在无法保证生源的前提下，学区无从谈起。
但是，公办的性质，又不可能做到像民办的全市，全区招生。
因此，雾里看花，水中望月，终究空欢喜一场。
如上，因为学区购买的谨慎看好，欢迎拍砖。
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发表于 2017-9-18 13:27:35
变色卡
楼主
