物业管理主体错位——物业无权收取业主停车费

409660465

现在物业管理区域，到底谁是管理者？是物业管理公司？还是业主大会委托物业管理公司？二者的管理活动执行者虽然都是物业管理公司，但性质完全不同。前者是计划经济遗留的产物，我们业主要别人来管我们；后者是市场经济和法制经济的产物，业主（大会）自己聘请专业管理者，按委托合同的内容所规定的范围、权利、义务来进行管理工作，弄明白这个关系，意义非同小可。
    物业管理公司在本物业管理区域内进行物业管理工作，这是不争的事实，也是全体业主和法律认可的合同关系（无论是前期物业管理合同还是与业主大会签署的物业管理合同）。但合同中对其行为的约定应该是有规范的，比如哪里委托你管理，应该怎么管理等等。
    现在物业收取业主停车费有两种可能：
    1.现在执行的物业管理合同中，已约定了停车场的管理责任和管理办法。
2.现状执行的物业管理合同中，根本就没有赋予物业管理企业管理业主停车的责任或者没有约定具体的管理方法和收费标准。
然而，有的物业管理企业以管理者自居，未经业主大会授权，擅自单方面改变管理现状（方法、收费标准等），是根本上不具备主体资格的。
谁是主人，不是物业管理公司，而是业主大会（会议决议）。即便是业委会，也不能背着业主大会。
    在物业管理区域内的物业管理权利，其主体（也就是我们常常说的主人）一定是业主大会，而不是业委会，不是物业管理企业，不是政府……。而在居民小区内的主体，一定是居民会议，不是居委会，不是街道办事处，不是政府其他管理部门……。
    任何非权利主体的人（法人），未经权利人主体的同意做出的任何决定，这种“为民做主”的传统思维模式，是和今天构建和谐社区的理念是格格不入的。必须彻底放弃。
小区物业收取“停车费”是没有道理的，只能产生矛盾。小区公共设施的土地使用权属于全体业主共有，所以，物业公司无权以土地使用费的名义收取停车费。物业公司与业主之间，不存在保管车辆的合同关系，根据《合同法》，保管合同必须经过双方当事人协商一致才能成立，并于保管物交付后生效，但业主如未要求保管其车辆，则保管合同成立无从谈起。 物业公司本来就该管理好业主的车辆，因为业主所缴纳的物业综合管理费，已经包含了物业公司对业主财产的管护费用，业主的私车显然属于业主财产的一部分，物业公司无权另行收取管护费用。
    发生矛盾后再组织有关各方进行协商，这只是一个补救的办法。而最直接、最简单的办法就是退回到此时前的特此管理状态，通过召开业主大会会议表决，如果通过决议，就对全体业主有约束力，否则，就只能维持现状！物业要对自己未能在业主大会召开时便做出的草率举动承担后果。
    因此，维持现状，是在不能召开业主大会、不能形成业主大会决议时的最佳目标，也是构建和谐社区的基本理念。我们业主要懂得民主自主治理，物业管理企业必须懂得如何尊重业主（大会）意志的，政府机构也一定要懂得让民自己做主。
    哪怕是小区停车不收费造成这样那样的问题，那也是业主（大会）的选择。任何外人，无权迫使业主们做什么！
   另外，如果说社区内发生治安案件和盗窃事件，政府公安部门还负有不可推卸的破案和防止发生的责任。不能全靠我们业主们自己的钱来解决刑事案件的发生问题，因为我们已经纳税了，养活了政府，也包括公安部门，他们就应该有所作为。而不是像现在这样，把所有的责任都推给我们自己，推给我们交钱养活的物业管理公司。

superhaohao

我也觉得，收了停车费应该服务于业主，而不是物业公司！

jxyisok

每天早上小区门口那些狗拦车收费最扎劲，别的什么事跟他们无关的，家里电瓶车偷了两辆都不管的

leonfff

LZ有没有去向自己的小区物业问过或向政府主管部门了解过你自己小区的物业有没有收停车费的权力和依据，还是他们不给还是确实没有？

409660465

leonfff 发表于 2014-9-2 16:35
LZ有没有去向自己的小区物业问过或向政府主管部门了解过你自己小区的物业有没有收停车费的权力和依据，还是 ...

他们前期物业管理合同都没有的

409660465

409660465 发表于 2014-9-2 19:49
他们前期物业管理合同都没有的

我们这个物业他们自称是人民政府的，所以他们什么批文、备案都不用的。

leonfff

409660465 发表于 2014-9-2 19:53
我们这个物业他们自称是人民政府的，所以他们什么批文、备案都不用的。 ...

这是他们领导说的，还是门卫说的，如果是领导说的，那你可以给他上上课了；
当然我不认为小区不收停车费是好事，关键的收费的主体明确（注意，物业公司收的费，不一定是收费主体），用处明确，账目清楚。

耕耘

曾经有车一族就是有钱人就是唐僧肉，谁都可以来咬一口，可如今有辆车已是一般贫民的基本配置，所以思路要改一改了，不该付的就不用付----你不是唐僧肉。

活力77

敢问楼主马路上随便画个格子就问你收费    这个合理吗？

sunyanfeng

现在的小区刚交付就收停车费，真垃圾。