嘉定新城，上海城市总体规划确定的近期重点发展的三座新城之一，作为上海城镇工业发展的探索者，这里曾经云集着数百家大大小小的工业企业，十年前，这片土地走到经济发展的十字路口，开始了产城融合模式的探索。日前，上海嘉定新城发展有限公司副总裁陆叶青接受聚焦园区采访，谈及嘉定新城十年变化以及未来十年的发展规划。

“嘉定新城最早是工业区，还有几个镇，在做区域规划时，原来的工业企业都迁离了出去，土地性质也做了改变，因此嘉定新城没有工业。从城市先行的理念看，过去十年我们主要以完善城市功能配套设施为主。”陆叶青表示，对于一座新型城市来说，社会服务功能的便捷、社会治理功能的完善及生态功能的健全等都是必不可少的因素，过去十年嘉定新城在这方面进行了持续的投入，如保利大剧院、嘉定区图书馆(文化馆)、嘉定区妇幼保健院、瑞金医院北院、交大附中和华二初中、中福会幼儿园、蒙特梭利幼儿园等一批社会功能性项目都相继落成和投入了使用，并取得了很好的效果。未来十年，新城的社会功能也会不断完善，满足新城核心区城市管理和与规划人口相适应的公共服务需求。

嘉定新城的定位主要以生产性服务业为主，“我们把服务业分为生产性服务业和生活性服务业，其中生产性服务业主要为制造型企业服务，例如互联网、大数据分析、云服务、研发、设计等，而生活性服务业则主要指商贸企业、咨询类、会计、审计、银行等服务。嘉定的产业基础很好，嘉定新城的北面是工业区，总的来说工业企业的体量比较高，而南面是汽车城，它落户了四五百家成规模的汽车零部件企业和上万个高精尖的汽车专业人员，如何为这些企业服务就是我们要考虑的问题，因此新城比较适合发展的还是生产性服务业。”陆叶青表示。

“嘉定新城公司承担着政府职能，但政府在产业方面比较难做主角，产业应该由企业来做。那政府做什么呢，首先应该营造一个良好的社会氛围，给企业提供一个公平、有序、良好发展的环境，包括服务的规范、部门的效率以及法制政策;其次是打造园区，从目前情况来看，产业的发展要么是龙头企业带动，要么是产业园区带动。在过去一段时间，很多地区的产业都是靠龙头企业带动，比如嘉定区的汽车产业做的好，是因为大众汽车在这里，15年前大众汽车落户嘉定，带动上千家汽车零部件企业，但几个新兴行业如物联网、人工智能等行业内的龙头企业，目前不太可能落户新城。所以我们更偏向于以园区的形式发展产业，而政府重点要做的就是开发好的园区、打造好的园区，吸引人才和企业，促进产业发展，形成产业集聚。”陆叶青介绍，未来十年，嘉定新城将以产业发展为主，早在两年前也已陆续启动产业项目，例如金融、健康等产业，一方面逐步引进产业项目，另一方面则不断完善发展产业的相关配套设施。

陆叶青表示，嘉定新城在开发运营过程中最大的痛点就是地产和产业的结合。地产商原则上都是以单个项目为单位，而且多数都是上市企业，要求当年度必须要有良好的投资回报，这对项目的现金回报率的要求就比较高。但做产业是一个长期投资运营的过程，如果是持着快进快出的方式运营园区，不管是华夏幸福还是小规模的园区运营商都会很困难，任何园区如果没有三五年的持续开发运营都不可能打造成功。“怎样把地产商和产业方的游戏规则结合在一起，使双方都能满意，这是嘉定新城在开发运营过程中最大的痛点。”

“目前，我们采取的方法主要有两种，一种是政府持有部分地块，委托给园区运营商进行运营，政府通常以长期为目的，它有耐心和政策配合，可以和运营商联合打造一个好的园区;另外就是让地产开发商放下身段，让他们的思考方式趋向产业运营商，两者的契合需要时间磨合，我们主要还是希望改变开发商的思路。而具体的做法就是对持有地块作出要求，一方面要求开发商获取地块至少要70%持有，有的则100%持有，这样也就不存在现金快速回流的可能性，而开发商在获取地块时就要想清楚需要跟哪个产业运营商合作招商，因为很多开发商在招商能力特别是长期持有能力上还是相对比较弱;另一方面，政府在招投标时，除了持有率外，同时还会提出定位要求，希望偏向哪个产业及行业。在前期规划时，我们会做设定，如果开发商没有优秀的招商理念和合作方向，我们也会推荐。我们希望政府的投资政策、产业运营商的招商能力以及开发商愿意长期持有这三者结合在一起，共同开发促进新城产业发展。”未来，嘉定新城将会布局两方面工作，一个是做好增量市场的控制，谨慎把握土地出让节奏;二是持续运营存量市场，对有意于长期持有的开发商，结合政府和运营商的优势，三方一起打造优秀产业园区，而对于没有意愿长期持有的开发商，则积极帮忙对接符合产业定位导向的项目。

为推动产业发展，嘉定新城目前正在开发建设园区，其中关于园区的智能化，陆叶青认为，智慧园区要融入到智慧城市大概念中。“一方面，嘉定新城是智慧城市示范点，希望能有示范效应，通过智能门禁、智能停车管理、新能源汽车服务点等一系列的智能服务提升园区服务品质，更好为企业服务，吸引企业入驻;另一方面，智慧园区平台不能仅仅是看作为办公提供服务，如果所有办公楼都有这样的服务，那么对社会的安全和稳定都有好处，与城市安全、城市管理，综治维稳等结合在一起能产生更大的效应。”

目前，嘉定新城常驻人口近10万，社会、人文功能在不断完善，而加快发展新城产业，实现产城融合将是未来嘉定新城的一项重点工作。陆叶青介绍，嘉定新城将建立一个集政府、院校、产业园区、行业协会、投融资机构、大型集团企业、企业服务机构等多方合作的产业发展战略联盟，加速推进新城产业集聚，推动产城融合发展。