今年以来，随着上海住宅房地产市场的持续低迷，土地市场亦陷入低谷，而一些前期成交尚未开发的地块也开始在市场上叫卖。

　　昨天，商报记者在上海联合产权交易所网站上看到了“上海富铭房地产开发有限公司100%股权及转让方对标的公司29816.55万元债权”的挂牌公告，该公司主要资产是一幅位于嘉定新城的商住办地块，挂牌价格约为3.11亿元。

　　2009年地块取得房产证

　　根据挂牌公告内容显示，上海富铭房地产开发有限公司为国有独资公司（企业），由上海嘉定新城发展有限公司持有100%股权。2011年度，富铭房产的净利润为－53.56万元，资产总计为3.06亿元，截至2011年12月31日的评估基准日，富铭房产的净资产评估值为1299.13万元，资产总计评估价值为3.11亿元。此次，上海嘉定新城发展有限公司将其持有的富铭房产100%股权及29816.55万元债权挂牌转让，“叫价”即为3.11亿元。

　　商报记者了解到，富铭房产的主要资产是一幅位于嘉定新城的商业、住宅、办公综合用地嘉定新城A11－4地块，容积率1.6，地块项目的总建筑面积约为5.64万平方米，建筑限高不大于40米。2009年10月30日，富铭房产和上海市嘉定区规划和土地管理局签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同》，并已将土地出让金支付完毕，取得了房产证。

　　如今，嘉定新城公司将富铭房产100%股权及2.98亿元债权以约3.11亿元的价格在上海联交所挂牌转让，按照建筑面积和总价粗略估算，嘉定新城A11－4地块此次挂牌转让的楼板价约为5514元／平方米。

　　开价较拿地价高4700万

　　事实上，对于上述挂牌公告涉及的嘉定新城A11－4地块，商报记者并不陌生。

　　2009年6月，上海规土局发布了当年第45号土地公告，推出了位于闵行、嘉定、浦东、青浦的4幅经营性用地，其中，嘉定新城A11－4地块是唯一的一幅综合用地，出让面积约3.53万平方米，挂牌起始价为1.3222亿元，按规划建筑面积粗略估算，起拍楼板价仅为2340元／平方米。根据当时的出让文件要求，嘉定新城A11－4地块的“核定住宅建筑面积不大于核定总建筑面积的80%，核定商办建筑面积中商业建筑面积不少于30%”，全装修住宅面积要占到三成以上。同时，嘉定新城A11－4地块的受让方必须“向政府提供占该地块住宅建设总建筑面积5%比例的限定价格商品房”，价格是政府有关部门确认的这一出让地块住宅楼盘销售均价的60%，户型标准分别为每套70、90平方米（两种房型各占50%）。

　　2009年7月23日，在11名竞买人的竞争之下，嘉定区政府旗下的国有独资房地产企业上海绿洲房地产（集团）有限公司以较底价近乎翻番的2.64亿元的总价拿下了嘉定新城A11－4地块，溢价率高达99.67%，成交楼板价在4674元／平方米左右。换言之，嘉定新城A11－4地块此次重新转让的开价亦不过较当初的拿地价格高出4700万元左右，地块价值并未获得大幅提升。

　　仔细分析后，商报记者发现，嘉定新城A11－4地块的“平价”策略似乎也是事出有因。商报记者从富铭房产的挂牌内容中注意到，2009年10月，富铭房产和嘉定区规土局签订出让合同时约定项目在2010年7月6日之前开工；到了2010年5月10日，双方又签订了《上海市国有建设用地使用权出让合同》（补充），约定项目需在2011年7月5日之前开工。然而，在开工日期延期后，富铭房产未在约定建设期限内进行项目开工建设的，根据合同约定，出让人将按照有关规定征收出让价款20%的土地闲置费，并无偿收回国有建设用地使用权。截至2011年12月31日的评估基准日，嘉定新城A11－4地块尚未开工建设，富铭房产账面也未曾计提土地闲置费。对此，商报记者采访了交易机构项目经办人王先生，他告诉记者说，这是评估报告中的一项提示，挂牌公告将这项提示披露出来，提醒投资人可能会面临一定的风险。