“消化”水平较差 高库存加剧

　CFP 图

　　在传统的楼市“金九银十”时节，北京、杭州等多地房地产市场频传降价打折的消息。就上海而言，在始终徘徊在高位的库存压力下，虽然目前市场有项目在打折促销，但直接降价的楼盘仍然较为少见。

　　21世纪不动产上海区域市场中心的统计数据显示，目前上海，嘉定主城区和杨浦新江湾城的库存量较大，尤其是嘉定主城区。截至9月13日，嘉定主城区内的住宅可售面积约为52.7万平方米，约占全市住宅可售面积的6%，较年初增长了约17.8万平方米，提升幅度达46.8%。

　　供需失衡

　　近两年来，在嘉定新城前景规划和轨交11号线的带动下，嘉定土地市场活跃，尤其是嘉定新城的土地拍卖一度是市场热点。密集推地，带来了新房供应量的提升。 根据21世纪不动产提供的今年前8个月的供销数据，该区域前8个月供应主要集中于3、4月份，这两月的供应面积皆在12万平方米以上。其中除了年初的1月份呈现供不应求的情况外，剩余的各月间嘉定主城区皆为供大于求的窘境，前8个月的累计供销比约达到1.62:1。

　　以8月份嘉定主城区的销售数据计算，消化52.7万平方米的库存，需要19.5个月的时间。德佑地产研究部主任陆骑麟指出，半年的消化库存期属于较为正常的情况，供销平衡也是较为理想的市场状态，目前嘉定主城区的供销比，属于明显的供大于求。

　　造成该区域高库存的原因，21世纪不动产上海区域分析师罗寅申认为，土地及项目建造成本等因素，造成目前该区域不少项目价格高过周边原有公寓，但周边配套并未达到该价格标准，在一定程度上制约了产品受众面，也与当前市场实际需求不符。另外，该区域虽有轨交11号线，但依然位置偏远，造成该区域在购房者心目中地位仍较一般。

　　新聚仁机构品牌部总经理沙立松也指出，大开发商扎堆嘉定主城区，造成市场供应体量巨大，但当地消费客群却不足以支撑巨大的市场供应，且后续供应源源不断，导致存量扩大。虽然嘉定新城规划吸引眼球，但规划中的配套设施建设速度远远赶不上市场供应速度，造成区域吸引力不足，人口导入力度难达预期。市场的需求和消化，相对于巨量的供应来说，显得严重不足。

　　也有业内人士认为，嘉定主城区内消化主要来自于闸北、普陀等周边居民以及外地投资客；周边客户的消化及不少投资客被挤出市场，也是造成区域库存挤压的原因之一。

　　降价压力大

　　面对高库存及仍然持续增加的住宅供应，嘉定主城区压力有点大。在种种压力下，嘉定主城区房价走势如何？能否成为一些业内人士预测的上海区域降价的急先锋？

　　汉宇地产分析师付伟认为，在高库存及供应未见放缓的形势下，该区域房价四季度出现调整的几率比较大。但该区域房价自2009年上涨之后，去年至今并没有出现过较大幅度上涨，基本还处于消化2009年上涨幅度的阶段，即使出现房价回调，幅度也不会很大。一定程度上说，目前该区域房价已经透支了规划前景，四季度出现调整对区域发展也有好处。

　　罗寅申也认为，在去化水平较差、高库存的情况下，板块内楼盘项目的竞争是不可避免的，而近期板块内部分采取了“以价换量”及贴近周边二手房价格的项目，去化水平往往较高，因此不排除该区域价格出现小幅的向下波动。

　　不过，付伟认为，高库存是影响价格的基础条件，但不足以直接促成房价调整，资金链才是降价的导火索。到四季度底，业绩指标、急于回笼资金等压力下，降价冲动才会比较大。