开发商坐等市场明朗再行降价

　　新浪乐居从多家售楼处了解到，目前购房咨询以刚性需求为主。据不完全统计调查，在嘉定新城购房客户中，自住与投资比例大概在7:3左右，这与新浪乐居当前倡导“为爱而忙 为婚而房”婚房置业理念很贴近。

　　至于普通项目，受调控政策影响，整个行业都处于一种观望气氛中，降价未必能消除购房者的观望心态。有调查数据表明，当降价优惠幅度达到10-15%左右，购房者即表示愿意出手。面对这种严厉政策调控，不少开发商表示也愿意拿给购房者拿出出一定优惠，具体措施都正在策划上报中，等市场稍明朗后再行降价。不过他们也表示担心，降价并非一家开发商行为，如果促销不能完成既定销售目标，反而会进一步加剧整个市场观望。

　　房产税对新购房影响暂时有限

　　房产税征收到底给购房者带来多少影响，按照上海市统计局最新公布数据，2010年上海市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元/平方米，房产税应税住房房价低于28426元/平方米的，税率减为0.4％，超过这一价格的房产税税率为0.6％。嘉定新城一置业顾问给我们算了一笔账，以100平方米应征税面积、15000元/平方米单价计算，纳税人年应纳房产税税额为100×15000×70％×0.4％＝4200元。

　　“目前客户会特别去询问会增加多少房产税支出，但这不是购房决定性因素。”这笔税费增加并不能左右购房者的决定，而嘉定新城这边大多数购房者是刚需或是改善型需求，“如果是减去人均60平米免征面积，缴纳房产税的负担可能就更小。”

　　即使对于别墅类这种大面积的房源，目前仍然有一定应对操作空间。宝翔路一项目案场销售经理透露，对于别墅这种高总价物业住宅有一定影响，不过仍然可以通过操作手段以公司名义购房买房避税。

　　一方面公司名义买房不受楼市监管的影响，绕开限购政策，而另一方面，将作为公司资产的房产抵押，还能以企业贷款的方式从银行套回流动性资金。不过由于房屋产权在公司名义下，因此出让认证手续比个人出让要麻烦很多。薛建雄(微博)认为，以公司名义购房避税有一定可行性，先以公司名义进行购房，然后直接把公司股权过户给个人就可以。

　　限购打击面最大

　　相比起房产税，升级后的沪八条限购细则对购房者影响最大，特别是那些没有个税证明的外地购房者，直接就被限制了购房资格。

　　“对于没有个税证明的外地客户，购房手续就无法办理下来，因为这种原因被迫退房现象我们碰到过。”一位姓梁的销售经理告诉新浪乐居。

　　之前有媒体报道，据网上房地产数显示，截至2月17日，位于长宁区的兆丰嘉园于1月9日开出251套房源，该楼盘签约47套，定金逾期数量竟高达51次；于1月18日开出127套房源的莲花河畔景苑签约47套，定金逾期44次；位于奉贤南桥板块的同盛南桥花园在去年11月24日和今年1月15日开出两批房源，签约425套，定金逾期也达到106次；去年12月4日开盘的中星海上名豪苑签约201套，定金逾期125次……

　　“对于这种政策性被迫退房，如果是在定金意向阶段，被撤销的可能性比较大。如果是已经签订购房合同，我们和客户就会想尽一切办法去达成交易，毕竟开发商也不愿意轻易退房。”

　　薛建雄认为，由于定金金额一般都在5万元以上，除非楼市出现明显下跌，否则一般购房人不会轻易退订，“此次大范围的定金逾期不排除有和开发商关系较好的关系户，因为他们退房是可以收回定金的。”

　　给商业项目带来新机会？

　　对于层层限制的住宅限购，会不会给商业项目带来一定新机会。“由于SOHO产权为商住性质，不受目前新政限购限贷影响，有上海周边的小企业主一下出手投资好几套房源。”新城西尚海一置业顾问介绍。

　　“目前住宅限购政策消化期可能要好几个月，然后大家又要花时间来了解商住性质项目又要花一定时间，所以现阶段商业项目销售不会有太明显‘热潮’变化。”

　　不过售楼处也表示，随着大家对限购政策深入解读，开发商已经加大了对商住项目重视，特别加紧是这种SOHO式项目推盘，第2栋SOHO预计今年3、4月份左右推出。