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嘉定创新农民安置房设计方案
从农村到小区，一场引发生活方式巨大转变的农民宅基地置换的城市化变革正在上海郊区嘉定试点区域拉开帷幕……
在历时三个月的农民集中安置小区规划暨农村住宅建筑设计方案征集活动中，嘉定区外冈镇试点区域的一块动迁安置基地吸引了众多设计机构的关注。经过村民评选、专家评议，6家机构的规划设计方案确定入围。尽管一切还只是方案，然而对未来生活的向往和憧憬使得这儿的村民们热情高涨，他们寄希望于外冈镇动迁安置基地能描绘出最新最美的图画，期待着城市居住的崭新生活。日前，记者走访了安置的村民、参加评议的专家以及区负责人，倾听他们的想法。
农民房也有小区会所
外冈镇的吴伯伯开心地说：我们以后的农民房也有小区、会所啦！而且室外运动器具、环境绿化等样样都可以与城市商品房社区相比。我们想要有个公共厨房，可以自己动手置办红白喜事，这已被写进了商业配套方案中；图书室、棋牌室、茶室、唱戏台也被写进了娱乐设施配套方案中；方阳台、大厨房在房屋设计时都照办了。一句话，农民小区建设一切从为城市化发展做出贡献的农民的利益出发。
“当你走到乡村，跑上山顶，俯视看去，一块块绿色的土地上农民的房屋星星点点，就像在绿色的草地上洒了一把芝麻。农民居住无序，生产各自为阵，土地利用率很低。”上海市城市规划设计研究院顾问、总工程师、此次“农村住宅建筑设计方案征集活动”的专家组总负责人赵万良教授这样向记者描述农村的现状。
多年来，因为牵涉到三农的问题很复杂，农民住宅集中置换安置、宅基地流转等问题各地都有很多的探索，但成功的系数较低。近年来，国家连续出台了很多政策，将农民居住、土地等问题纳入经济运行轨道，努力将城乡两元结构变成一元化，这是一个革命性的转变。
今年2月底，上海市政府公布了《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》，首次开闸农村土地流转政策。有数据显示，上海农村集体建设用地达1100平方公里，占全市建设用地的40%。而上海农村户籍人口不到200万，远低于城市户籍人口1300万。从人均建设用地角度看，农村土地潜力巨大。
我国的土地无论是城市人拥有还是农村人拥有，都只有租赁权。我国曾实行土地红绿证管理，而农民的红色土地证只有传给子孙后代，不能在市场上交易，农民自己的住宅改造也只有自己掏钱。如今，嘉定的整套设计方案就把农民的宅基地聚集起来，让土地流转起来，并且直接触及到谋生手段的变化，使农民的身份来一个颠覆性的改变，一步到位成为城市人。外冈镇如此的动迁安置试点无疑是上海郊区城市化进程一个颇有探索意味的革命性创举。
扩大试点稳步推进
2009年底，嘉定区开展全区农民宅基地基础调查工作。2010年初选定外冈镇、徐行镇、菊园新区、南翔镇、工业区五个镇作为农民宅基地置换试点镇，并开展《嘉定区城乡建设用地增减挂钩专项规划（第一批宅基地置换2010-2012年）》的编制工作。
按照统筹城乡、土地总量平衡、保障农民合法权益和体现土地级差收益的原则，通过拆旧建新和土地整理复垦等措施，在保证建设用地总量不增加、耕地总量不减少、耕地质量不降低的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。在坚定不移，坚持不懈，有序推进的过程中，注重三个方面：一是保证规划、建设和管理水平；二是注重农村特色风貌的保留与延续；三是重点研究农民保障问题，在农民增收上做出大文章，确保农民可持续增收有保障。
嘉定区宅基地置换第一批启动的五个镇，共涉及农民8700多户；规划拆迁区总面积超过5平方公里，按85%复垦率计，可新增耕地约6000亩；规划农民安置基地面积约133公顷，住宅总建筑面积将超过200万平方米。
集约化利用土地资源
我国人多地少，保护18亿亩耕地的警戒红线不能突破，这是我们国家的基本国策。此次嘉定外冈镇农民集中安置小区试点工作，着眼的正是如何合理地利用土地资源这一我国的基本方针。将农民的居住用地集中起来，经过规划论证进行科学复耕、利用，这是将散乱的土地集约化，将城市和乡村生活、生产整体科学布局的一个创新举措。
嘉定区是上海市的近郊，城市化率已经达到70%，农村的许多青壮年农民都纷纷外出打工或已经在城市安了家，农村空巢现象相当普遍。目前嘉定区外冈镇及一些乡镇农民的宅基地居住率很低，容积率仅在0.3%左右。赵万良告诉记者：提高土地利用率，增加农民的居住容积率是一个方向。此次农村住宅设计就是将农民居住的容积率从0.3%提高到1.6%，经过规划，让农民集中居住，一下子可腾出五分之四的土地进行开发利用。
“五分之四”，这是十分宝贵难得的土地资源。记者了解到，嘉定区政府已经设想在先，将让大部分土地复耕作为农田，另外部分农村集体建设用地流转走招拍挂程序，推进农村集体建设用地有偿使用和流转，同时还拿出小部分约占10%的土地将作为共建配套，发展小型产业，为失去土地改变身份的农民变身居民提供就业岗位和资产性的收入，保持可持续发展，这是一个环环相扣的整体变革方案。
方案设身处地为农民
外冈镇有关领导告诉记者，依照方案，外冈镇的农民将动迁安置到城区里集中居住，搬迁到配套设施齐全的新居后，吃喝拉撒、购物消费都方便了，并且就业率将达到99%。生活方便了，就业工作有保障，所以农民自然愿意搬迁。目前农民的自建房一般在200多平方米，大多比较简陋，而日前公布的安置房方案面积有110、80、60多平方米三种套型，每户按照规划可以分到大、中、小三套约240平方米左右。一般家庭如果三代同堂的，可一套让老人住、一套年轻人住，另一套用于出租，三年后住房可以上市自由买卖。方案征集中农民们也是评议方案的一分子，他们很关心房型、配套、环境、就业等问题，参与度很高，提出了许多合理化的建议。
记者从这次胜出的翌德规划建筑设计事务所了解到，此次的农民房设计充分考虑了农民居住习惯和老中青各年龄段的价值取向，设计10个组团来划分不同风格、不同设施的建筑小区，通过设计方形阳台、增加储藏室功能、强调自然通风采光、满足绿地率47.59%，增加绿化活动空间等设计特点，努力为农民们设计舒适满意的新家园。农民居住在城市里，物业管理费用必不可少，无形中会增加农民的经济负担，此次安置方案设计中打算用商业用房的租金或其他收益来补贴农民的物业管理费用，尽量让新居民适应城市生活，提高他们的生活质量。
上海有6400平方公里的面积，城市化发展很快。目前除奉贤、金山、崇明远郊外，近郊宝山、嘉定、青浦城市化率达到了70%-80%，闵行更是达到了90%。嘉定区副区长庄木弟告诉记者，农民集中安置居住、土地流转将农村集体建设用地那种粗放低效、闲置浪费现象从根本上得到扭转，体现它真正的资产价值，这将成为集约化利用土地的很好途径。
