张女士为买房专门到售楼处领号预约，可是一个月内该楼盘连续两次开盘她都没买到房。原因是推出的房子不及排队的人多。随着一二手房成交量大幅攀升，类似张女士的遭遇每天都在上演。购房者不禁问，楼市真有“断供”危机吗？

　　现状：楼市供求短暂失衡

　　一手房：连续四个月“吃老本”

　　5月13日，距离嘉城（查看地图）新盘开盘还有整整3天时间，售楼处已经开始通宵排队；4月底，大华某楼盘推出两幢楼共272套房，均价1.6万元/平方米，一天全部销售完毕，创大华有史以来新记录。一时间，热销楼盘渐多，只要开发商推新盘，市场似乎就“照单全收”。

　　从今年1月份开始连续四个月，上海全市每月一手房新增供应均少于当月成交面积，平均每个月的供应缺口达35.5万平方米。而在去年，每个月新推楼盘都有不少存量被积压下来。从这个指标来看，一手房新增量明显紧缺。分析师薛健雄指出，3月一手房成交价格上涨显示，成交量持续上升开始带动价格上涨，而截至5月中旬，长期积累的购房需求没有明显回落迹象。

　　另一指标，库存量也到了警戒线以下。截至4月末，全市一手房可售套数降至660多万平方米，比2008年12月底减少120多万平方米，市场平均每月消耗存量30万平方米左右。上海一手房市场已进入存量消化阶段。从上海楼市历史成交数据看，当全市一手房存量低于1000万平方米时，市场会出现追涨心理。

　　另外，市场有效供应稍显不足。截至5月中旬，全市有661万平方米的存量，网上房地产统计显示，其中100万平方米属于销售超过90%以上的尾盘，占15%。薛健雄判断，剩余存量中，还包括登记但没付款、未登记等各种原因不能卖的房源，以及一些楼盘价格没有下调过，未被市场认可的，如新湖明珠城（查看地图）、泰欣家园等。

　　二手房：连续两个月惜售

　　连续两周，业主王小姐的电话不断。 80％是各中介业务员来咨询，房子还卖不卖，卖多少钱；20％是预约看房。王小姐说，这一现象刚出现，以前要么没电话，要么就是砍价钱。

　　这些打电话询问挂牌出售的业务员多是因为有客户没房源，于是主动出击。中原共和新路分行业务员小王反映：“我们现在除了要联系客户看房，还要积极拓展房源，‘拓盘’是解决目前房源荒最实际的方法。”在他的门店周围，靠近轨交的房源基本挂一套售一套，成交速度较快，面积在40平方米，总价在45万元的小户型更是抢手，目前周边此类房源基本售空。

　　二手房供求不匹配。从全市二手房新增挂牌量来看，今年2月新增挂牌3.27万余套，环比增加0.44%；三四月份挂牌量出现负增长，其中3月2.8万余套，环比减少14.5%；4月2.5万余套，环比减少10.3%。同时，二手房成交量逐月创新高，3月成交2.6万余套，比2月增加52%；4月成交逾2.9万套，比3月又增加12%左右。

　　局部区域供不应求更明显。福美来不动产胡正华博士表示，主要是现在客户需求的房子在市场上很难找。一季度延续至今的主要需求为刚性需求和改善性需求，他们需求中低价位房子。但这类房子要么成交了，要么业主看到行情好涨价了。购房者又比较挑剔，于是买卖双方出现很大差距。特别是在成交热点区域，松江、闵行、普陀等热销商圈内，明显感受到符合客户需求的房源欠缺。

　　原因：周期性复苏引发供求逆转

　　楼市短期供不应求，不是供应太少造成的。从三四两月100多万平方米新增供应来看，与2008年全年月均供应量相当，比2007年第四季度略高。原因在于成交量大，让新增供应量显得有些跟不上。

　　数据显示，今年三四月一手房成交量分别为151万平方米和189万平方米，而去年全年月均水平在70－80万平方米。这一水平相当于楼市高峰期2007年10月的水平。薛健雄表示，因为去年积压的购房需求在今年3月开始爆发，导致近几个月供求严重失衡。一些楼盘一开盘就卖完，有的开发商已经把全年计划提前，比如嘉定某楼盘今年原定推900套房源，但到目前已卖了600套。

　　开发商减少新开工面积，土地市场供应不足等也加剧楼市短期供不应求。上海市统计局近日公布，1-4月上海商品房施工面积、新开工面积、竣工面积同比均呈负增长。其中，商品住宅施工面积下降7.6%，新开工面积下降10.6%，商品住宅竣工面积下降20.6%。一方面与去年商品房尤其是商品住宅用地供应量少有关，更为关键的是，目前开发商对后市依然持谨慎态度，不敢全面开工，从而导致在今后一段时间内供应将持续偏紧。小部分开发商趁着楼市成交回暖而选择故意拖延开盘进度，捂盘惜售，加剧楼市短期供求矛盾。

　　对于二手房市场，在成交量出现巨大增幅的同时，新增供应量也应保持在一个相对高位，才能保证供需平衡。今年1-4月份，二手房成交量猛增，而新增挂牌量却逐月递减。

　　对策：扩大供给防“恐涨症”

　　短期供应失衡，不能就此乐观地判断楼市全年走稳。新聚仁机构判断，2009年将成为整体销量恢复的一年，市场走势与2006年类似。今年一季度成交量整体复苏，二季度明显反弹，三四季度则可能呈现销量中、高位盘整，预计楼市爆发的可能性不大，而是处于平稳攀升的周期中。一位政府决策专家预测，在经济危机背景下，如果没有新政策推出，今年上海市房地产各项指标虽然会有所好转，但仍可能保持较低位置。

　　要防止楼市短期供应不足格局继续演变成中期楼市现象，加快土地供应、加大动迁安置保障房建设力度、开工建设新的大型社区、扩大供给等手段都是可行措施。而上海早已加快土地供应，到目前为止，全市已经发出土地出让公告37号。房地产企业拿地意愿加强，包括金地、绿地等大型开发商，在上海都陆续拿地，可望保持一个住宅供应均衡之势。