嘉定区外冈镇每户农民可增收60万元 平均置换新房2.5套

　　农村宅基地换商品房制度，农民可得多少实惠？嘉定区外冈镇给出了答案。记者昨天从嘉定区外冈镇获悉，作为上海市首批进行宅基地置换工作的试点镇，经过第一期宅基地置换探索出新农村建设新模式，每户农民可增加收入60万元。

　　商报记者 宋杰

　　外冈镇首个启动试点

　　据悉，本市自2004年底就挑选了15个镇作为宅基地置换试点镇，目前正式启动的有11个镇。而外冈镇是首批也是首个启动的特色小镇，通过几年的摸索，该镇已探索出一条既节约土地资源又提升农民居住品质，既让农民得实惠又能平衡开发资金成本的新路。

　　据外冈镇陆镇长介绍，外冈的宅基地置换试点工作，覆盖宅基地1119亩，扣除建造农民集中居住区用地492亩，节约了宅基地627亩。通过置换，将原来较为分散的宅基地进行集中利用、复垦，增加了耕地面积，提高了土地利用率，为土地实现规模化经营奠定了基础。尤其重要的是，通过置换，为外冈未来发展腾出4平方公里净土地(农民全部解决镇保、土地全部完成动迁)，锁定了开发的土地成本，为长久经济发展赢得了更多的空间，积聚了宝贵的土地资源，确保了土地资源的可持续利用。

　　“拆一还一”并解决产证

　　据了解，外冈镇对农村宅基审批制度、严格控制设计变更、先算账后实施、用招标或询价方式确定材料供应商和分包单位等措施，将农民集中居住区的建设成本控制与置换户的补偿(根据房屋结构、新旧程度等因素)基本做到对等，这样，置换户基本能够不贴钱拿到与旧房面积基本相等的新房，基本做到“拆一还一”。

　　如何解决农民产证问题是上海试点镇普遍遇到的最大困难，而在各方面努力下，外冈镇的农民置换到的住房拥有产权证，可以上市交易。

　　据统计，外冈农村村民每个宅基地置换户的平均置换面积约230平方米，每户平均可置换到新房2.5套。目前外冈镇置换房屋总价值100多万元，而置换户可以充分运用这些置换后的自有房产，实现资产增值。如果自住一套，出租或者出售1.5套，那么按目前外冈的商品房市场价格计算，一户置换户便可即时增添收入约60万元，因而得到了绝大多数宅基地置换农户的欢迎。

　　嘉定区统计局的专项调查显示，外冈95%以上的置换户对置换工作表示满意和基本满意。宅基地置换在外冈成为了一项民心工程、惠民工程，没有参加一期试点的村民纷纷要求加快进度，扩大置换覆盖面。

　　开发房产建特色小镇

　　宅基地置换试点工作是政府主导的实事工程，但其中许多环节需要通过市场化运作完成，因而资金平衡成为影响工作持久开展的关键。外冈镇宅基地置换试点的成功之处在于，制定了一个可行的资金平衡方案。

　　据悉，除了严格控制建设成本，外冈镇将节余的627亩土地用于商品房开发。即由上海国际汽车城产业发展有限公司、顺驰投资公司、同济大学和外冈房地产公司合资成立上海顺驰方城置业有限公司，全面负责节余土地开发“兰郡名苑”，所得收益补贴宅基地置换项目，实现资金平衡的同时也改变了外冈镇形象。

　　未来，外冈特色小镇建设将围绕“新农村、新市镇、新生活”这一主题，规划建设了2000亩的生活社区，计划按每年200亩左右的滚动开发模式，经过若干年的努力，精心打造一个以个性化、低密度、高品质的联排联体住宅为主要建筑风格，具有时代特征、地方特色、生活特点的小镇。目前，为外冈特色小镇征名活动也已启动，而镇政府也已经制订并上报了第二期宅基地置换方案。据悉，外冈镇节余土地627亩中有472亩已在开发，剩余155亩土地尚未落实。镇政府表示：“希望这155亩土地能继续沿用原来的相关政策，我们正引颈盼望尽快获准。”