在2008年，曾经的楼王频陷退地风波之后，开发商拿地的热情逐渐冷却，另一方面市区土地的稀缺导致市中心土地出让的空白。在一轮工业土地出让热潮过后，居住土地终于渐渐浮出水面，所不同的是这些土地再也不是出自市区的“名门望族”，而是土生土长的郊县一族，但是随着户籍松动，新上海人的不断增加，住房需求的不断扩张，郊县住房价格的“平民”受到越来越多青年置业群的欢迎，人口导入的背后是城市中心的扩散和城市群的成形。　　

    1423元 嘉定居住用地起始楼板价仅千元

　　随着市场供大于求的成形，土地出让的步伐长期处于放缓状态，而跟着它下滑的还有土地的价格，据悉，2009年1月，嘉定有一幅居住土地出让，出让起始价为21348万元，以建筑面积计算，土地出让起始楼板价仅有1423元/平米，低于市场价格较大，这也是近三个月以来政府首次出让的居住土地。

　　根据上海市国有建设用地使用权挂牌出让公告沪告字（2009）第7号显示，该地块名称是嘉定区徐行镇新漕河北侧、徐潘公路南侧地块，南至新漕河，北至徐潘公路，容积率仅为1.0。中原地产研究员马冀介绍，该地块从地理位置上来说属于嘉定区中心城区的外围，配套和地理都不是很理想，因此价格比较低廉。

　　土地出让逐渐郊远化

　　从近期的出让情况看，土地出让郊远化的趋势已经逐渐明朗。根据中原地产研究显示2009年1月，上海出让地块幅数为37幅，总出让面积186万平方米，分布在南汇、奉贤、青浦、嘉定、闵行、浦东新区、崇明县等，占到了总量的75%。其中有3幅为居住用地，7幅为商办用地，其余均为工业用地，这批新亮相的住宅土地出让总建筑面积超过了30万平方米，三幅住宅土地全部在郊区，分别分布在嘉定区和奉贤区。

　　不仅1月的情况如此，从去年年末开始上海居住土地的出让主要集中在工业土地，居住用地出让的面积很少，大多集中在金山、嘉定等郊县地区。

　　复旦大学房地产研究中心主任华伟表示，土地出让郊县化是必然的，因为目前土地要求是净出让，中心城区的土地动迁成本过高，导致中心城区土地出让的困难，因此土地出让郊环化是必然的趋势。

　　土地动态

　　郊县土地绣球抛向品牌开发商

　　市场的平淡使得近期出让的土地流拍现象频现，那么此次嘉定以1423元的楼板价出让，结果又会怎样呢？

　　对此，资深地产评论员蔡为民表示，在目前市场整体下跌的情况下，土地流拍的现象很常见，加上该土地交通、商业的空白，使得许多开发商对其前景并不看好，加上大量的保障性住房和经济适用房将冲击中低端市场，竞拍郊县的土地用作中低端住房的建造，将面临巨大的竞争，这对资金链仍然十分紧张的开发商来说，拿地已经失去了诱惑，即使楼盘价很低，但只要预期利润不高，价格也不会体现出优势。当然，也不排除一些资金比较充裕，需要通过土地储备来上市或者融资等大型开发商对这些土地有兴趣。

　　或许郊县的土地在市场供大于求的情况下对许多开发商来说没有太大的诱惑，但是这也是许多品牌开发商的机遇。年初，绿地集团总裁张玉良就曾表示，绿地集团在2008年末拿下奉贤南桥的一块土地，目前已经开工，在2009年，绿地将在嘉定、宝山等多处拿地进行储备，张玉良表示随着经济适用房出台后，中低端市场住房受到冲击是难免的，但是该集团会在产品创新、品质上营造竞争优势。至于嘉定出台的土地，绿地是不是参与了竞拍，绿地集团表示由于结果还没有出来因此不方便透露。

　　对此，中原地产研究员马冀表示，嘉定这块土地最后的出让情况还要看后期政府对房地产的态度，如果成功出让，竞得者也很可能是品牌开发商，只有这些企业才有能力承担起建造高品质项目，同时带动周边配套的能力。绿地总裁张玉良也曾表示，目前政府在出让土地之前也持谨慎态度，会事先和开发商沟通，避免土地流拍，同时会比较看重开发商的开发实力。

　　行业探讨

　　户籍松动：郊县土地的完美嫁衣

　　嘉定的土地花落谁家至今没有揭晓，但是有一点可以肯定，那就是会有越来越多的郊县土地出让，这些郊县土地将成为市场的主体，但是它不再是开发商们无奈的选择，相反随着上海户籍的松动，新上海人的置业需求必将涌现，加上上海本土的青年置业人群，郊县土地的低成本成为它们最大的竞争优势。

　　对此，易居研究院杨红旭表示，上海市场每年的住宅供应面积为1000万平米左右，根据这个目标会有相应的土地出让，由于市区的土地稀少，因此环外的土地占到了半壁江山，这类土地的成本低，建造的项目以中低端为主，相信符合目前大部分刚性购房群体的需求，此外，户籍松动从中长期来看会带动年轻人的买房需求，以此来看，郊县的土地有它的市场价值，但是值得指出的是，郊外环的土地会出现大量的经济适用房和廉租房，对中低端住宅市场产生冲击，这会在一定程度上打击开发商的信心。

　　业内呼吁

　　郊县转型期待更多“暖风”

　　无论从土地负荷来说还是市场需求分析，郊县土地成为未来市场的主角是一种必然，但是土地出让只是第一步，如何让开发商有信心，如何使得产品得到购房者的认可，促使郊县真正融入上海城市圈，还有很长路要走。

　　复旦大学房地产研究中心主任华伟表示引导人口向市中心以外的地区扩散依靠的不仅是房地产，更重要的是解决这部分人在当地就业，否则每天几十万人涌向社区工作，这对上海的交通而言是不可承受的，因此如果能帮助导入人口本地就业会更实际，在这方面就需要通过产业功能的支持，比如汽车、高科技、医药等行业，之前的张江、金桥就是很好的例子，如何发挥产业功能，这需要政府的导向，嘉定现在已经在走汽车工业的道路，金山也可以效仿，上海不是一个城市，而是一个城市群，我们应该鼓励各个城区进行发展。

　　同时，蔡为民对此表示了认同，他表示市政配套意义深远，郊县土地的流拍很大部分原因是因为周边资源短缺，开发商对板块没有信心，如果政府能引入市政配套，比如轨道交通、医疗配套等，甚至引入重大的市政项目，使得该板块凸显出升值潜力，那么它们就真得不“愁嫁”了。