与上海一手楼市的冷清局面相互照应，上海土地市场日益萧条，流标频频、底价成交不断。

国庆黄金周刚过，上海土地供应继续呈现活跃态势。

2008 年10 月8 日、10 日、12 日， 上海市房地局分别发布国有建设用地使用权挂牌出让第34 号、35 号、36 号公告。34号公告推出了位于松江、金山、嘉定等郊区的4 幅工业用地，出让总面积涉及约32.36 万平方米；35 号与前不同，包含2 幅位于金山的纯居住用地和1 幅位于嘉定的综合用地，土地总面积合计约34.62 万平方米；36 号公告则是2 幅工业用地。

事实上，在此前的9 月份，到29 日发布的第33 号公告（5 幅工业用地、土地总面积6.5637 万平方米）为止，当月已经发布了五个土地公告。

一边是踩着鼓点般连续出货，另一边却是今年下半年以来，上海土地市场的一片萧条局面。“新货”想要找到买家，压力骤然加大。

报价受制于流标压力

上半年的土地推出量小，下半年加大供应力度，这是惯于“看菜吃饭”的上海常态。问题是，今年加大供应阶段赶上了萧条，而土地市场的萧条以住宅用地最为明显。

35号公告3 幅住宅用地中，最引人瞩目的是嘉定区江桥镇黄家花园路东侧、金沙江西路南侧地块，这幅地块出让面积18.63 万平方米，挂牌起始价9.9213 亿元，居住用地容积率为2.0，90 平方米以下套型建筑面积所占比例不低于74％。估算一下，起拍楼板价为2100~2700 元／平方米。

近年来，临近普陀区、依托曹安商圈的江桥地区人气渐旺，华江景城将开盘的小户型均价约9000 元／平方米，嘉城9 月新推房源均价9500 元／平方米。相比之下，起拍楼板价可谓相当厚道。

另2幅地段明显逊色，起始价也更低。

金山区亭林镇亭升路东侧地块和金山新城区Ｅ 25 地块（均为纯居住用地）出让面积分别为1.78 万平方米、8.2 万平方米，容积率1.2 和2.5，挂牌起始价分别为2455 万元、2.2135 亿元，算下来起步楼板价都在1100元/ 平方米左右。

住宅用地新货报价不高，是因为前几次公告多数以底价成交，甚至还有不少土地流标，开发商和有关部门都有点信心不足。北孚地产研究所副所长刘光东表示，基于政府土地供应的年度计划和土地一级开发的成本投入回收压力，下半年上海土地供应量将较大幅度增加，但较之以前更高的流标率也难以避免。

即便定价谨慎，位于金山的两幅居住用地前景仍不乐观。事实上，流标、底价成交已然成风。

最新一批即将出让的28 号公告挂牌土地中，南汇惠南镇、青浦重固的大型住宅用地，华庭宾馆旁中漕新村的办公用地，金桥出口加工区的综合性用地等四幅土地没有一家报名。考虑到报名期限已过，这些地块肯定流标。已经完成转让的22 号公告中，集体流标同样明显。六幅土地中有三幅最终因无人竞买而流标，另外三幅也以底价成交。9月28 日公布的25 号公告结果显示，位于崇明、奉贤等郊区的几个地块大都以底价、接近底价成交。其中，金茂集团摘得崇明县陈家镇滨江社区4 号地块A 区、B 区，住宅楼板价分别为2118 元／平方米、1592元／平方米。

抢手地块今不如昔

不仅是郊区土地不受待见，过去抢手的市区地块也风光不再，充分显示了此番土地市场萧条的程度。

2008 年9 月20 日，顶着22 号公告半数流标的压力，上海房地局发布今年第31、32 号土地公告，其中以闸北区大宁板块一幅总建筑面积超过10 万平方米的住宅用地位置最佳，价格也最高。

闸北区295 街坊26 丘面积5.12497 万平方米，规划容积率不大于2.0，建筑面积超过10 万平米。与此前推出的普陀长风生态商务区7C 住宅用地一样，闸北区这幅难得的市中心居住地块也被多家开发商觊觎已久。按照公告保证金11790 万元估算，起拍楼板价约11500 元/ 平方米，比起起步价14364 元/ 平方米的长风7C 地块已经有了不小的“让利”。

遗憾的是，曾被认为将以2 万元/ 平方米楼板价出手的的长风地块虽有包括和记黄埔、仁恒地产、华润置业等29 家企业领取了出让文件、购买了地块标书，到了9 月底揭晓，却成了上海今年首幅流标的住宅土地。原因也不复杂。起始楼面价与当前长风生态商务区附近在售新房的价格已在一条线上。周边某盘5 月底推出房源102 套，均价15800 元／平方米，成交寥寥。

继续玩“击鼓传花”游戏、拉抬房价，开发商没有信心。

短短一两个月，居住用地行情大跌，刚刚成交的40 万平方米顾村地块最终楼板价（3250 元/ 平方米）明显低于之前罗店地块成交价（4256 元/ 平方米），而前者明显地理位置更好，板块内二手次新房单价动辄上万。土地市场明显今不如昔。去年6 月，保利地产(600048,股吧)以32.4 亿元拿下的顾村三幅住宅用地楼板均价5877 元/ 平方米，比今年顾村地块最新成交价高了八成；去年创下万元地价的青浦赵巷镇，今年新推出的一块金融商业用地起始楼板价仅仅1300 元/ 平方米，虽然土地性质不同，今昔对比还是缩幅明显。

价格如此缩水，闸北大宁的这块市区宝地命运也打了个问号。相比之下，此次出让“第二贵”的杨浦区黄兴路1700 号地块定价可能更有支撑。该商办、绿化地块占地3.2939 万平方米，容积率不大于3.5，楼板价约8674 元／平方米。相比于滑坡的住宅价格，商办市场基本还算稳定。

此番地块出让到11 月初截止。考虑到年关将近，开发商资金更为紧张，这一轮公告的结果有望成为2008 年上海土地市场的“结束语”。

居住用地面临“改善型需求”

2008 年9、10 月，“救市”已经成了全球最关键的关键词。在房地产领域，各地政府对一二手房市场的援助措施借机释放需求，而对“面粉”供应如何调控，自然也是“激活”楼市应有之意。

按照惯例，“关紧水龙头”是维护成交价格的基本做法。楼市需求下滑，那就少供货乃至不供货。2005 年调控风声那么紧，通过2005、2006 年居住用地供应大幅紧缩，还是扭转局面，迫使房价、地价上扬，乃至2007 年全国各地风起云涌、地王层出不穷。

刚过去的九月，上海楼市住宅销售面积只有去年的三成。买家付不起首付，没信心交每个月的按揭了，随之而来的是，上海土地市场日益萧条，流标频频、底价成交不断。

怎么搞活土地市场？民间想出来的点子无外乎放松监管，都属于不上台面的办法：政府高抬贵手，把高价卖出的土地悄悄退掉；放松开发贷款，商业银行同意展期；两年内不开发，土地也不要收回等等。此类招数即使做了，也都是不能说的。

按照常规操作、“关紧水龙头”的逻辑，当前居住用地已然收紧，拿出来的地段条件也大都不怎么样；相比之下，弱市中加大工业用地供应的做法有点让人看不懂。

除了大飞机、汽车城这样的项目，上海对“传统制造业”而言已经失去了吸引力，眼下却还大推工业用地。这些土地将来怎么用？

谁来用？每亩地动辄500 万?800 万元的“固定资产投资强度”怎么保证？都是问题。一个解释是，用工业用地批租收入来补住宅用地批租收入“空缺”，实乃权益之计。如果土地市场也决定“救市”，从产品价值入手，提升地块品质似乎是治本之策。

当前二手房市场成交低迷，重要原因之一是改善型需求占据主流，这部分需求对单价一万五的老公房、两三万的次新房是左右看不上眼，可市场供应的主流却是这些货源，双方僵持，结果可想而知。

相似的是，当前居住用地市场存在“改善型需求”，对地块的要求不断提高。开发商不光是手头缺钱，眼光越来越挑剔也是行情不好的原因。与此同时，土地供应越来越偏，交通、配套越来越差，要维持地价居高不下自然困难。只有适应了“改善型需求”，居住用地市场才能回暖。一句话，政府要加大公共投入，不能光想着少投入、多收钱。