供应放量，成交放缓

佑威房地产研究中心发布的最新数据显示，别墅市场成交继续放缓，上半年全市共推出120.62万平方米的别墅房源，仅成交64.09万平方米。进入7月，虽有24批30.2万平方米别墅房源上市，环比微升7.2%，是去年同期供应量的3.83倍，但是当月也只消化了12.94万平方米。在目前别墅供应相对充沛的形势下，产品的竞争加剧。专家预计，未来的别墅产品将进入调整阶段，缺少品质升级，价格与品质不对位的别墅将很难得到市场青睐。

部分联排面临较大压力

7月份，由于买方对别墅市场的良好预期，独立别墅的成交相对稳定，成交均价为每平方米25371元，较6月略有增加。但是联排别墅市场前景却并不乐观，虽然价格依旧坚挺，成交均价为每平方米15760元，可是在供应量与6月几乎不变的形势下，成交量却进一步萎缩，7月共成交8.87万平方米。对此，上海荒岛房产工作室研展部经理闵益飞表示，联排别墅市场的成交萎缩，一方面是受到今年市场调整的影响，房地产住宅市场的低迷影响了一部分别墅客户的心理预期；另一方面今年二季度以来大大高于去年同期的联排别墅的上市，也使得别墅市场的竞争加剧，去化压力进一步加大。

产品与定位是去化关键

从部分滞销的楼盘来看，造成去化困难的原因有两方面，一是产品落后，另一个是产品定位不准。佑威房地产研究中心主任薛建雄认为，在去年别墅价格过快上涨之后，价位与产品层次开始背离。去年初，一些售价在100万元/栋的经济型别墅，如今价格普遍上涨到200万元/栋，原先在300-400万元/栋的独立别墅，如今售价都超过500万元/栋，在产品层次没有上升的情况下客户的层次也升了一级，让购房者难以接受，前些年开发的多数产品如今显得相对过时而滞销。从排在前10位的滞销个案来看，主要是二、三年前就上市的别墅项目，一类是高档的独立别墅格调不够高，缺乏吸引客户的品味和实用性；另一类是联体别墅的一些户型楼层过多，间层面积太小，实用性差。

中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示，今年的别墅项目若想在市场上打响，其项目本身的价格定位需要理性，在其售价中预留出区域和项目的增值部分，降低价格的泡沫性，提高产品的附加值，从而使其拥有较高的性价比，增加消费者的购买信心。另外，先进的智能技术及环保节能的理念与世界接轨，生活品质进一步提高，延续项目的可持续生命力，也将使别墅产品在竞争中具有优势。同时，准确的定位也可以让项目在所处板块中脱颖而出。如位于松江新桥板块的万科白马花园和沿海丽水馨庭项目，虽然它们所在板块的存量别墅面积达到101860平方米，但是这两个项目抓住了周边郊区改善型居住的需求特点，在房屋品质和功能设计等方面做足工夫，成为新桥板块的热点项目。
成熟板块项目优势显现

成熟板块的楼盘占有更大的优势。根据中国房地产指数系统监测数据显示，从成交区域来看，近期成交主要集中在松江、青浦、浦东，这三个相对成熟的板块，别墅成交量占成交总量的51.78%。上海荒岛房产工作室研展部经理闵益飞表示，"这些区域的楼盘热销并非偶然，由于在市场有着较好的口碑和知名度，加上产品本身的特色，即便是早期推出过房源的成熟别墅项目，其后续房源仍具有较强的竞争力。"

松江九亭板块的依云郡二期就是最好的例子，作为招商地产在上海的第一个项目，也是北九亭地区唯一一个纯别墅社区，项目二期延续了一期的火热销售业绩，并赠送车位、地下室、大露台、阁楼和花园，让二期产品具有很高的附加值。并且，由于轨道交通九号线的利好，项目通往徐家汇繁华商圈就更加便捷，城市别墅的优势日益显现。依云郡6月推出103套房源，开盘当日销售率就达到60%，仅凭11天的销售量便跻身 "2008年上半年上海别墅排行TOP20"。

轨道交通2号线西延伸段的开工，也使得青浦区朱家角和赵巷成为别墅成交热点。7月12日开盘的东方庭院，推出的临水独栋别墅--"新墅·水院落"，去化占到近20%的市场比例，大幅度领先市场平均水平。而地处赵巷国际别墅区的莫奈的花园，得益于赵巷商业商务区，赵巷教育园区、奥特莱斯、宋庆龄国际学校、索菲特五星级酒店、艾美酒店等成熟配套，7月19日推出联排别墅和花园洋房，销售情况良好。

此外，混合型别墅社区也被看好。浦东新区7月6日开盘的金地湾流域，凭借三林板块标杆楼盘的优势和"静生活"居住理念得到了广大客户的高度认可，加之出色的产品品质、户型上的设计优势和很高的附加值，当日推出的别墅房源认购率达到约70%，位居当月别墅成交面积排行榜第2名。