未来上海房地产发展的重点将移向郊区　姚慕春摄

未来嘉定的购房者很大部分将从F1看台上这些人中产生 汤彦俊摄

    嘉定新城中心区位于嘉定区三大主要城镇——嘉定老城、安亭、南翔的地理中心。嘉定新城依托交通门户地位以及汽车支柱产业和F1的效应辐射，将会成为上海最重要的郊区新城，成为未来嘉定房地产发展的重点。
    
    嘉定新城作为“十五”期间上海重点发展的三大新城之一，预计，到2010年，人口规模将达到80万人。城镇水平从现在45%提高到75%以上。
    
    三大新城中，嘉定新城依托其扼沪宁和沿海大通道两大交通干道的门户地位，上海“支柱”的汽车产业和F1落地效应的辐射，理当具有领衔三大新城的潜力，成为上海最重要的郊区新城。　
    
    未来的嘉定新城将会形成四大板块：“西部板块”（上海国际汽车城）、“北部板块”（先进制造业基地）、“南部板块”（“三产”综合发展区）和 “中部板块”（F1赛场及嘉定新城中心）。从地理区位上来看，嘉定新城中心区位于嘉定区三大主要城镇——嘉定老城、安亭、南翔的地理中心，规划面积6.8平方公里。2004年英国阿特金斯（ATKINS）公司在嘉定新城概念规划中提出，依托F1发展的新城中心区将会形成城镇之间相互联系的“人字型”结构，嘉定新城中心区就位于这个“人字型”结构的核心，其发展地位与优势突现。
    
    上海房地产发展趋势——卫星城建设与郊区城市化
    
    自2002年下半年开始，上海旧房改造和重大市政工程建设动迁需求、本地消费能力的不断提升，以及非本地人士的购房比例会逐步上升，导致了上海房地产市场迅速走热，房价节节攀升。而近年来，受到新政策出台和去年土地供应的影响，上海房地产市场的发展趋势出现了重心大幅度移往郊区的趋势。
    
    据有关部门资料分析，2004年5月上海共有41个新推建案上市，其中郊区外环线外的新建楼盘所占比例高达46%，其中松江、青浦、南汇、嘉定、奉贤等郊区推出新建案占到全上海新建总量的31.71%，较4月大增10%，成为上海新建楼盘上市量最大的地区。
    
    从整个上海城市战略发展的角度来看，卫星城建设必然是上海经济和社会发展的需要，作为郊区城市化的“龙头”，它们不仅承担本地区的综合功能，还要分担市区的生活功能，吸引市区人口转移。因此，现阶段上海房地产发展趋势顺应了市政府“郊区城市化”战略目标的需要。
    
    三大新城居住特色比较——松江新城、海港新城、嘉定新城和安亭新镇
    
    上海三大新城——松江新城、海港新城和嘉定新城目前已经成为上海郊区楼市最令人瞩目的“明星”。
    
    松江新城的房产可谓“大学城启动型”。该区房地产现已进入全面启动阶段，其核心项目松江大学园区现已具备规模效应，以大学城为首，轻轨、英式风貌园概念已深入市民。
    
    南汇的海港新城随着洋山深水港建设的不断深入，也正迅速崛起。从远期发展来看，海港新城的房地产市场具有巨大的发展潜力，应重点关注。海港新城内的城市居民区包括八块城区，由14个标准居住街坊组成，居住区规划面积6.86平方公里。
    
    而2004年美国斯道沃（STOA）公司在嘉定新城中心区策划中，提出了嘉定新城中心区将具备娱乐休闲、体育、商务、商业、公共、居住、教育、交通功能这八大功能体系：
    
    嘉定新城中心区将会形成同F1和R3全面对接的交通枢纽与信息中心，人流、物流集散的“上海西大门”；
    
    具有国际示范意义的总部经济与研发中心园区，生态景观型、数字化、人性化的“嘉定陆家嘴”；
    
    世界顶级汽车赛事集聚，大规模高标准汽车模型荟萃、白领车迷云集，爱车一族集会、休闲、交易的“嘉定车世界”；
    
    建设“文化嘉定”的核心区，博物馆、图书馆、美术馆、音乐厅、演艺场、文化公园、科技馆、教育培训中心和青少年爱国主义教育基地集中的“今日申城源”；
    
    集文化教育、观光博览、体育娱乐、休闲度假和高尚居住等城市综合服务多种功能为一体，具有对青少年新生代和白领及白领以上阶层巨大吸引力的“沪上魅力源”等；
    
    此外，作为国际汽车城项目之一的安亭新镇，有着汽车产业的依托，为积聚居住人气，安亭新镇致力于具有德国魏玛特色的城镇，并酝酿最终形成以汽车产业、房地产和旅游三大产业为支撑的现代化城镇。
    
    嘉定新城房地产投资环境改善
    
    交通一直是嘉定房地产发展的制约因素。未来几年，嘉定在交通设施建设方面将有较大改观：规划中的通往上海西站的轨道交通R3线和通往市中心静安寺的M7地铁线都是未来嘉定发展的公共交通主动脉。此外，沪宁高速公路、曹安公路、宝安公路以及即将开辟的市区到安亭的公园路、桃浦公路和规划建设的嘉金高速公路、郊环线等快速干道，和外环线、中环线的高架道路系统一起，将构成安亭与周边地区快捷的大交通体系。
    
    随着上海住宅向中心城外拓展，直线距离较近、配套基础较好、交通便利的嘉定南部三大板块，有望成为市区购房者关注焦点。另一个方面，许多市级重大项目和城市事件落户嘉定，更为嘉定赢得了数量巨大的资金投入、强健有力的政策支撑和火爆一时的人气。亚洲最大国际汽车贸易中心嘉定国际汽车城的建成，国际三大体育盛事之一的F1赛事的落户……嘉定的居住品牌也将无形中得以大幅提升。
    
    嘉定新城购房群体及产品需求
    
    国际汽车城的建设、F1的开赛，以及新城规划的逐步实施，嘉定会吸引大量外来人员前来购房。这些新增人员，工作性质、消费水平不同，对楼盘的需求也各不相同。
    
    马陆、昆山台商工业园区内的台商，中心区商务区内的高层管理人员：这部分客户群对居住品质要求较高，物业需求主要表现在独栋、联体别墅以及少量大面积高档公寓，此外对住宅区绿化环境、文化氛围等较为重视，尤其注重环境营造，如水环境、建筑风格、良好物业管理等。期待入住可能客户约8000人。
    
    商务区及周边企事业工作的一般管理层、时尚白领一族：该部分客户对住宅的创新品质、时尚气息较为注重，消费能力维持在中档偏高层面，小面积、高品质、配套服务设施完善的物业较受欢迎，需求物业主要表现在酒店式公寓、小户型公寓楼等。期待入住可能客户约10000人。
    
    F1赛车迷、汽车文化爱好者：出于对F1及汽车文化的爱好，对中心区营造的汽车文化氛围情有独钟而选择居住此间，他们的居住需求有鲜明的群体特征——运动型、浪漫型社区环境，体现另类时尚文化，需求物业主要表现在F1文化集中、另类时尚的高档公寓楼，户型面积从小至60㎡，大至200多㎡不等，房型设计上有单间和复式等多类型，此外，物业具有充足的公共空间，健身中心、俱乐部、小型展示中心、多媒体观赛中心等设施俱全。期待入住可能客户4000人。
    
    市区迁出的部分追求郊区居住环境的人群：随着上海市区居住密度的不断增加，部分追求居住品质的城市人口将向近郊寻求突破，R3线的开通以及家庭有车族不断扩容，将为中心区分流部分城市中高档消费人群提供一定空间。该部分客户群将包括老、中、青各年龄段的住户，对住宅环境要求高，尤其表现在空气、绿化、采光、视野、生活设施等。物业需求主要体现在联体别墅、高档公寓住宅。期待入住可能客户约18000人。
    
    （作者为上海同济大学建筑与城市规划学院 01级城市规划硕士研究生）