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轨交11号线助力嘉定新城发展 楼市步入成熟期
“这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代。”成交数据节节败退、出手购房者寥寥无几，沪上楼市从今年初伊始便深陷量价走势的“沼泽地”。不过，伴随着新政“三把火”的点燃，买方红利全面井喷，轨交11号线沿线的楼盘率先惊艳突围，不仅多个新盘集体亮相，同时据网上房地产统计，11月上海新楼销售排行榜中，轨交11号线沿线的嘉定区以287603.92平方米稳居第二，这些都似乎让我们听到了一丝寒冬冰裂的声音。但在此番调控周期后，为什么是刚需大区嘉定首当其冲逆转颓势？这股热潮背后的隐形推手又是什么？为此笔者近日乘坐11号线对沿线楼盘进行实地探访。
同城效应促发“蝶变”
密集串联产业集群引再度升级
作为国内首条跨省市地铁，轨交11号线昆山花桥段于去年10月的通车无疑为沿线楼市注入了一剂“强心针”，在南翔、嘉定新城、安亭等多个板块中，成交均价皆出现了明显的涨幅，其中坐享与上海“同城效应”下的花桥楼盘更如雨后春笋般密集推售，多个楼盘均创造了单日来人量、认筹量的新纪录，板块均价整体涨幅超过29%。
不过，在短期大幅度拉动房价外，不少业内人士认为，轨交11号线则更好地扮演着一条互通产业资源的连接线。众所周知，轨交11号线东起迪士尼（在建中）、西至花桥，以迪士尼建成后，每年将有1000万的人流量来计算，即使仅吸引30%的人次前往花桥，对其铸就高端化、集聚化、国际化的现代服务业也将产生诸多积极的影响。而这种作用必然是相互的，定位于国际商务城的花桥也在无形中充当着迪士尼经济会展、商务旅游、服务外包等大后方的重要职责。
不仅如此，在整个轨交11号线沿线中，嘉定新城的产业发展更是这条产业集聚带上重要的一环。不仅仅只是F1赛事带来的激情与狂欢，也不止是大型汽车制造服务业的入驻与经营，一向以以产城融合为发展目标的嘉定新城将引入上市企业总部商务区、上市企业总部配套区和上市企业孵化区三大组团，建成以现代服务业、世界级体育休闲产业和高科技产业为核心的现代化城市，目前已有包括绿地集团等多家企业确定入驻。我们可以预见的是，轨交11号线串联起迪士尼、嘉定新城、花桥产业集群的合作升华，推动人才等资源要素的流动，完成旅游经济、商务办公、人居居住的一体化要求。
房企大鳄争先抢滩
嘉定新城或2016年初具规模
正所谓“品牌集聚之处，必是价值高地所在。”极富前瞻性的房企大鳄对嘉定的关注度更一直维系在高位，仅在2008年之后的短短两三年内，新城地产、保利置业、绿地、中信泰富、龙湖、盘古等知名房企在此聚首、深耕。“2009年嘉定区住宅用地共推出22幅地块，占到上海成交住宅用地的28%，其中楼板价1万元以上的有5幅，有7幅地块的溢价率在200%以上。这些地块基本上都让知名开发商收入囊中。”克而瑞上海机构研究总监薛建雄指出。
而这股热潮直到如今还在延续中，近期11号线南翔陈翔路站复合地块以12.36亿元成功出让，拿地方为中星、中信的合资公司，其合作方则为具有丰富商业营造经验的深国投，据悉，此地块建造总规模将达到29.6万平方米，这将足以跻身上海最大的商业体行列。而据业内人士揣测，深国投首次入沪就大手笔择址南翔，无疑是看中其作为上海外环外最好的中产居住社区的消费市场。
而这一点也被其他房企践行在实际中，在此次走访过程中笔者发现，对于新城的开发，不少房企采用“住宅+商业”的模式，这导致了在轨交11号线内几乎每个轨交站点均有商业覆盖，南翔站的中冶祥腾城市广场、白银路站的白银时代广场、安亭站的嘉亭荟等，足以辐射周边3-5公里为目标的全业态区域一站式消费，同时遍布新城区域的还有明发商业广场、盘古东南亚风情街、旭辉商业广场、合景商业街等综合商业配套。相比其他新城，嘉定浓郁的商业氛围拔得头筹。
除此之外，上海西区最大的人工湖远香湖、紫气东来绿轴景观、瑞金医院北院、嘉定图书馆、保利大剧院等中高端配套设施均已完工或在建中，绿地远香湖1号销售人员表示，这些规划预计将在2016年正式完工。
刚需改善双轨并行
中高端房源仍以性价比致胜
伴随着近些年来大量外来人口涌入上海，嘉定一直以较低的板块均价吸引众多“望房兴叹”的购房者纷至沓来。以嘉定新城站上盖楼盘中信泰富又一城为例，项目之前以1.7-1.8万元/平方米推售90-140平方米的3幢楼，目前已去化90%左右。相关人员表示，希望延续这样火爆的势头，之后的2幢楼也预计将在明年年初入市销售。无独有偶，首次入沪的福建开发商大名城更雄踞安亭老镇最后一块宅地，笔者从安亭站仅步行8分钟即到项目售楼处。据销售人员称，目前的报价还是极具性价比的，现已认筹超过180多组。
可见，逐渐丰富起来的配套设施使得嘉定房价在2012年之后重新走红，加上沪嘉高速和嘉闵高架的投入使用使得11号线拥挤不堪的现象得以稍稍降温，也将打破区域客的桎梏，遍布刚需盘的嘉定以众多高品质的改善型房源闯入了全市购房者的视野。
继公寓产品热销后，长江实业在南翔打造的大型居住项目湖畔天下于11月推出湖畔连城大宅“萃贤居”，虽总价在600万起，但约190至220平方米（地上）、60至80平方米（地下）的建筑面积还是促使众多购房者出手，该批房源已经全部售罄。
而在12月底即将开盘的远香湖1号也是一个集公寓与别墅的混合型住区，由于公寓户型设计合理，别墅附赠入户花园、顶层露台等多重超值面积，因此销售人员向笔者介绍，虽然我们售楼处才没开几天，但来的人还是挺多的，为保证看房品质，每天样板房的参观人数是有限的，即使现在交定金，大概也要排队到两周后了。
