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新政下外环外成交涨幅明显 嘉定成交量又是第一

日期：2014-11-26
据网上房地产显示，截止到2014年11月23日，全市可售一手房普通住宅总量为31797套，住宅面积是293.17万平方米。上周（2014年11月17日—11月23日）上海市商品房成交面积为34.56万平方米，环比前周上涨11.40%，成交均价为25480元/平方米，环比前周上涨0.18%；上周全市商品住宅成交面积为25.77万平方米，环比前周上涨19.22%，成交均价为27120元/平方米，环比前周下跌10.13%。 
普通住宅上周20日正式执行，对市场成交利好效果明显，一手住宅成交已呈现出上扬迹象。从各环线20日后的成交情况来看，成交量明显提高，其中普通住宅增幅比重最为明显的外环外，其日均成交水平涨幅也最为明显，环比上涨愈六成，达到65.9%。德佑地产研究部总监陆骑麟说，对于购买者来说，普通住宅放宽标准，一定程度上刺激了市场的需求，特别是对外环外的楼盘来说，总价相对偏低，以刚需为主，这部分购房者更在意买房费用的变化，一旦有利好，需求释放量总是被刺激的最为明显。 
成交：成交量进一步上涨 嘉定再度成为全市第一 
排名
项目
区县
成交面积(㎡)
成交套数
成交均价(元/㎡)
1
苏宁荣悦
奉贤
12715
120
20082
2
马桥景城乐康苑
闵行
10863
120
20068
3
中金海棠湾
浦东
6969
57
18798
4
依水园
浦东
5789
84
13255
5
御菁园
嘉定
5105
51
20161
6
博景苑
浦东
4401
48
30519
7
花木绿城锦绣兰庭
浦东
4387
33
58441
8
信达蓝爵
松江
4300
39
21329
9
绿城兰园
松江
3882
14
31242
10
远洋香奈
宝山
3535
35
19528
上海商品住宅成交面积排行榜
从成交区域来看，嘉定再度成为全市排名第一，交易面积4.0万平方米，浦东和松江排名分列二、三位。上周成交单价在2万元以下的刚需产品成交比重略有增加，比前期增加8个百分点。这也反映在项目成交排名上，排名前五均为外郊环的刚需产品。成交排名第一的项目为奉贤南桥板块的苏宁荣悦怡庭，2房面积在90平方米左右，而总价在150-180万左右。由于3房也在130平方米左右，总价不超过230万，属于“普通住宅”标准，所以选择一步到位的买家也不少，这类产品成交比例将近3成。 
高端市场成交量也出现上涨，上周，全市单价5万元/平方米以上的高端商品住宅合计成交125套，较前周增加15套。上周花木绿城兰庭集中成交了33套房源，拉高了全市成交水平，此外中星美华村也有13套的成交量，香港新世界花园也成交了10套房源。  
不过，别墅交易显现出下滑迹象。根据普宅新政条件，普宅标准为五层以上（含五层）的多高层住房，单套建筑面积在140平方米以下，尽管联排别墅面积可以做到小于140平方米，但建筑形态上五层以上是非常少见的，所以新政对别墅无利好，因此其交易量并未出现增长。从板块来看，宝山杨行板块和松江泗泾板块成交套数最多，而无论从面积、套数还是均价上来看，浦江板块综合表现较好，交易面积第一位，为0.23万平方米；套数第三位，为7套；均价第二位，为60255元/平方米。其中“翡冷翠园”成交了3套，单价从7-9万元/平方米。
供应：上周末12盘入市 创年度周供应第二高 
从市场供应来看，上周上海市商品房新增供应量为58.58万平方米，环比上涨43.61%；其中商品住宅的新增供应面积为38.87万平方米，环比上涨45.58%，创下年度第二高水平。 
上周商品住宅中，共有来自16个项目的18张预售证入市，其中仅22和23号周末两日，就有8个住宅类项目入市，供应面积合计25.80万平方米，从上周供应情况来看，无论是内环内还是外环外，均有项目大量入市，且部分区域的报价开始上涨，其中位于浦江板块的保利茉莉名邸项目，上周推出了134套连体别墅，网上房地产的最高报价超过了5万元/平方米，价格相对偏高。
上周末入市12盘详情：http://sh.house.sina.com.cn/scan/2014-11-20/08404601296.shtml
土地：前滩连推多幅宅地 
近日，随着董家渡地王的成交，全市土地市场在年末逐渐被推向高潮。2014年11月20日，市规土局一举推出了5幅来自前滩的地块，再度引起了市场的关注，按计划，这些地块将在12月下旬迎来正式的竞价环节。5幅地块中，有三幅为纯宅地，而另外两幅则为商住办地块，在这样的热点区域集中推出多幅含住宅属性的土地，在以往是不多见的。 
据德佑地产市场研究部监控的数据显示，这些地块的起拍价格最低为5.6亿元，最高的则为8.7亿元，由于这些地块的总价不高，且都含住宅属性，因此很容易引起较多开发商的争夺。从单价来看，三幅纯宅地的起拍楼板价分别达到了2.80、2.90和3.12万元的较高水平，如果竞拍的争夺较为激烈，这些地块的最终成交楼板价很可能会达到4万元以上的水平。由于前滩未来将定位为与陆家嘴比肩的滨江商务区，因此也势必要建立与陆家嘴媲美的豪宅集群，本次推出数幅高楼板价宅地，正是其中重要的一步。 
事实上，借助前滩开发规划的概念影响，与之临近的区域近年已经开始向中高端方向发展。根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，2012年，三林板块一手商品住宅均价达到3.73万元，环比大涨26.49%，2013年，板块均价更是突破了4万元大关。今年三林板块成交的主力楼盘尚东国际名园，单价亦达到4.86万元的水平，合生时代锦苑的单价更是突破了5万元大关。而前滩腹地未来建成的高端楼盘，价格势必在这些临近项目的基础上有进一步的提升。 
随着楼市近期的回暖，开发商对于土地市场的热情也显著提升，沪上的优质宅地更是成为了他们满足土地储备需求的首选。因此在这种情况下，连续推出数幅前滩的地块，也很可能是出于趁热打铁的考虑。去年年末，在楼市火爆，自贸区概念炒作正甚的时候，临港新城地区连续多幅地块都出现了300%以上超高溢价成交的情况。今年年末前滩多幅地块的集中出让很可能也将制造与去年类似的翘尾效果。 
市场观点荟萃：
德佑地产市场研究总监陆骑麟表示：上周五晚央行宣布降息，时隔一个周末，虽然暂未引起太大的市场反应，不过降息的利好还在发酵，在未来一段时间内，有助于成交量的提升。今年是一个不一样的年份，往年而言，临近年底，成交量会有所走低，而今年临近年底，一轮轮的利好对市场的冲击力很大，很可能出现年底成交量反弹的情况，德佑地产研究部监控数据显示，11月1日-23日，全市商品住宅的成交量已经达到72万平方米，按照目前的成交情况来看，11月的成交量有望突破百万方。 
上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，上周正式执行新的普通住宅标准，受此推动，成交进一步放大。临近年底，利好似乎源源不断得在释放，周末央行宣布降息，这无疑给处于回暖的楼市再添一把火。从本意来看，这是利率市场化的一部分，但对于房地产这种资金密集性行业有直接利好。不仅降低开发企业融资成本，对买家而言相当于利率打了9.4折，实实在在地降低购房支出。由于12年救市也动用过降息手段，不免令市场产生更多期待。随着市场情绪不断升温，入市脚步开始加快，短期内成交会维持在当前较高的水平运行。
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