TA的每日心情 | 难过
2014-7-17 11:51 |
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本帖最后由 诅咒之刃 于 2016-3-14 09:28 编辑
说的通俗易懂点吧
A房产商看中了一块100亩，容积率2.0的地，通过竞标从政府手中拍的，起拍价是600万/亩，A直接出价1000万，有人出1050万，A想都不想，1200万，溢价率100%成交，拍地价12个亿，A通过银行贷款10个亿，每年需要付利息7000万，楼板价为9600元/平米
A不急着开发，到了2年期限快了，房价明显上涨时开始开发，基建+配套价为6000元/平米，其他2000元/平米，总计13.3万平米，合计10.67亿元，可售面积12.5万平米，合计1250户，A决定分三期发售，分别500户、400户、350户，房屋成本价为1.8万/平米
开盘前，通过一系列宣传和调查发现，大约有300人对该盘有浓厚兴趣，100人对该盘持一定兴趣（犹豫），按理说最多400人有500户，房源很充足
成本价在1.8万左右，A直接将开盘价提高到2.5万/平米，利润率近40%
A发动员工亲属，找个300个身份证，以个人名义去抢，这300个人毫无意外的全部抢到，还剩200户，300个人势在必得，被火爆气氛渲染的100人中至少6、70个也决定去抢，360人抢200户，现场那叫一个火爆啊~~~
A将300套自己买的房抵押给下属企业B，让B去银行作300套房的抵押贷款，由于单价2.5万/平米，300套房按照市值约可出售7.5亿元，所以很轻松的贷了6亿的现金，这些房出售不出售没关系，以后单卖、慢慢卖，涨价了卖，能赚得更多，而A企业也获得大量的现金，除了用于还贷外，还能再投资开发
至于第二期第三期，那势必还是要加价的，二期2.8万；3期3万一平米是必须必须的，反正有一大半是自己买下抵押给银行换现金贷款的，不愁卖不出去，少数房源也会因为持续的涨价而让恐慌的民众来抢购，造就了楼市的火爆
上述例子中，政府地价频频的被毫无顾忌的拍出高价，土地财政大大增加；房产商通过这种方式获得大量现金和利润赚翻了；银行发出大量贷款收益也不小，国家更因为前三者而保持GDP的高速增长~~~
如果真狠下心调控，土地财政大大减少；房产商破产一大半；银行收不回贷款而面临巨大危机，国家GDP更是达不到既定目标
后果显而易见~~~
其实房产商的这一做法类似某销，某销往往把不可见的100元商品炒到200元，而房产虽然可见，但是其中一大部分却是隐形的，普通民众不可见，然后发展下家，但是经济泡沫是有承受力的，和某销一样，谁接了最后一棒~~~谁就欲哭无泪了
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发表于 2016-3-14 08:55:19
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