TA的每日心情 | 慵懒
2012-10-22 12:54 |
|---|
签到天数: 4 天 [LV.2]偶尔看看I
|
以常发之前的定位和素质完全可以和白银时代相抗衡，就算要搞价格竞争优势1500块的价差足矣完胜对手
而为什么会这样呢？为什么价差达到3,4000元还出货困难
反而白银时代16000均价却能大量出货
好的，我坦白，我全招
常发的问题是定位，你可以看到我在上面已经说过常发的户型差是因为一套改二套，改的麻烦了。
本来它的定位是豪宅市场，所以全部都是大户型，但是没想到二爷玩限购，限购了2年，把改善型的全部限制死了。所以现在热销的全部都是刚需型。在嘉定新城现在热销的全部都是刚需型的，也就是120平方以下的。嘉定新城大户型难销售的不止常发，你可以看看龙湖，合景的户型基本都是大户型，所以全部销售不理想。
而新城和白银时代正好是小户型的多，正好适合刚需们需求。因为没有限购的，所以热销。热销的结果就是高价。
所以不要以为新城和白银时代热销是质量好。那是因为刚需们多的原因。
去年龙湖和绿地的房子降价后热销的原因自己看看成交记录：
龙湖全部是90-95平方的，所以一抢而空。
绿地的是三个户型，95平方的也是一抢而空，125平方的3-4个月卖完，140平方的一年才卖完。
最后讲讲常发的质量。
常发是2009年拿地，2012年中旬拿到预售许可。
中间只有2-3年的周期，已经属于快速周转类型了。
从它的起始户型就可以看到，09年审批的时候是拿着大户型打市场，并按照这个思路操作的。
我已经查过常发的工程情况，请的是南通新华，一个南通通州地区的老牌建筑商。我也是南通人，我相信南通建筑的质量的。当时签的合同是2.4个亿总包。每平方的建筑+绿化+差不多是2.3K。房子这个基础在09年已经打下去了，这个当年开发商还没想改呢，基础肯定没问题。
那就建筑的质量，那个在09年也已经报备了，想偷工减料是可以，但是不能玩过分了。因为政府还是有监管的。
最后开发商在建筑成本上一共就2.3K的成本，占总成本的比例也就在15-20%，全部偷光了也不起大作用了。
毕竟土地成本才是大头。
最后给常发算算销售额，一共7.6万平方住宅，按照均价1.4万算=10.8亿
一共800个车位，按照每个车位12万算=0.96亿。
总共回收11.8亿。
成本，土地=9.1亿，建筑总包=2.6亿，所以9.1+2.6=11.7亿
不算营销财务费用和税收情况的话，正好相互抵消。
这个你满意了吧。 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
发表于 2012-9-2 14:12:49
楼主
