投资第二套房产是否合算的简单计算

o1029

      上海的房价如今越来越贵，冒着巨大的风险投资房地产是否能保值甚至增值成为了大家所关心的话题。

      我近期正考虑入手一套嘉定城区的二手房，因此简单的计算了下各项支出，以减少买房后的风险。顺手发到嘉网上，也给各位准备买房的一个参考，由于水平有限以及考虑太多计算也越是繁琐，所以只考虑了利息和还款最重要的两个方面。其中肯定有很多不足之处，也请大家一一指出，给更多买房者提供宝贵的参考。

以下数据皆为我买房所考虑的数据，不过除了利率和年限其他情况也基本差不多的，应该具有通用性。

1、预计总额：100，首付40（包括各类税及中介费），商贷60。

2、房租所得：按照1800/月*11个月

3、利率及年限：0.85倍及15年（用父母名字，为首套房，老的二手房只能贷15年）

4、还款方式：等额本息

5、年均投资回报率：7%左右

     如果假设今后房价短期内不下跌，那么买房的本金是没有损失的，最大的损失即为利息损失。利息分为3个部分：1、首付利息。2、还款和房租差值利息。3、去年所得利息的利息。

     当商贷60时，每月还款4924，因此还款和房租差值为：4924*12-1800*11=39288（为方便计算统计为4W，房租上涨部分忽略不计）

     则每年利息损失为 （40+4*（N-1）+上一年利息）*0.07   

年数	1	2	3	5	10	15	总和
利息（万元）	2.8	3.2	3.6	4.2	5.7	7.2	73.7

很明显，满足2个条件，所买房子则可以保值。

1、每年房子的增值大于利息的增值。

2、当我出售房子时房价不会过于离谱，还有市场。

      简单估算下100W的房子每年涨价5%，则每年增值5W+，基本可以保值。

      查看了下近2年的房价走势，以及假设以1.5W/平买进，每年涨5%，那十年后的房价大约在2.4W/平，还不是一个很夸张的数字，应该还有市场（如果按照买进价位和涨幅计算变为5W一平，那还是别买了，没有市场了），因此决定买进。

后记：1、如果年投资回报率越高、贷款利率越高和年限越长，为了保值，你买的房子的增幅也必须越大，而房价高到一定的数字时必定就没有市场了。

          2、投资房产是否合算就算是最专业的理财师也难以给出一个最好的答案，而且也必须结合自身的家庭情况来分析，我在这里只是针对自己的自身情况的分析，希望大家不要喷的太厉害。

w30031

你买学区房是为了投资？

o1029

w30031 发表于 2013-8-19 13:56
你买学区房是为了投资？

总不能亏本吧，把各项情况算清楚，心理有个底

爱心狼

出售的税费呢？
首付资金的原收益呢？

o1029

爱心狼 发表于 2013-8-19 14:04
出售的税费呢？
首付资金的原收益呢？

这个已经统计，分3个部分，式子（40+4*（N-1）+上一年利息）*0.07   
出售税费是卖出的到手价，不用统计了。买入税费以统计在40内，首付是30%即30W，各类税费+中介费因此计算付40W

爱心狼

o1029 发表于 2013-8-19 14:10
这个已经统计，分3个部分，式子（40+4*（N-1）+上一年利息）*0.07   
出售税费是卖出的到手价，不用统计 ...

卖房到手价-买房总价 净利润每年5%，那合同价摊到每年增长就要不止5%了

o1029

爱心狼 发表于 2013-8-19 14:15
卖房到手价-买房总价 净利润每年5%，那合同价摊到每年增长就要不止5%了

其实是差不多的，如果不从房价增值算而是从利息增值算，二手小房子的各种费用是不多的，以总价不变，增加点利息，5个点还是回本的，因为增加的利息是有限的

金地招租

手头有闲钱，孩子要上学，那就买

算这个一点意义都没有，房价涨不涨，涨多少谁都控制不了的

明嘉

二套房首付不是60%吗？

zqs_6998

以前父母买房投资  

结果就是一套都不舍得卖   所以一分钱都没多  只能是固定资产