[转帖]灵魂出窍的上海房产终将崩盘

牛博士

灵魂出窍的“上海房市”终将崩盘  

BUSINESS.SOHU.COM   时间：2005年10月19日13:30   来源：光明网      作者：巫继学  

　　有关上海房价下跌的消息一再传出：“曾经高不可攀的上海房价，近来真的跌了。据上海中原地产副总监王逸红透露，前不久一位浙江客户抛出一套世茂滨江房源，不包括营业税、中介费，就亏了60万元。该客户去年年底以约3万元/平方米的价格买进一套世茂滨江房，希望能够升值到5万到6万元/平方米再出手。  
但6月份政策出台，市场状况陡转，原本高价买入的房子日益缩水，现在世茂滨江二手房最低单价跌至2万元/平方米。”（《房价博弈开发商终败阵 上海房价真的跌了》2005年10月17日中国证券报）此前有报，上海假日房市悄然下降高达20％。（《上海假日楼市登场，房价悄然下调最高降逾20％》人民网房产城建频道，2005-10-6）看来，价格回归价值的步伐终于迈开了，或许价值规律正在暗中微笑。

　　中国房价之离谱，堪称21世纪中国市场经济的一大奇观。互联网上有位网友对中国上海与日本东京的房价进行了一番比较，其数据真让人不敢相信自己的眼睛：

　　面积:上海6,340平方公里,东京2,187平方公里,上海刚好是东京的3倍,所以东京的土地资源比上海还要紧缺三倍.考虑到那是一个人口众多的岛国，真的是寸土寸金啊。

　　经济实力:东京一个城市的GDP就超过了中国全国的GDP，人均GDP东京差不多刚好是上海的20倍,人均收入保守估计数字是30倍。

　　东京都中央区(老牌CBD，紧邻东京湾。地段和职能定位大致相当于上海的人民广场+外滩+陆家嘴的叠加)均价:3.4万人民币/平米。上海人民广场或者陆家嘴的新建住宅可能3.4万/平米现在都买不到啊!

　　另外，东京的房子没有70年这个土地使用年限问题，而且建筑质量跟上海相比，是绝对过硬得多的。

　　上海与东京房地产价格的这种“国际接轨”，足见中国房地产商追逐暴利的狂野心境。

　　我十分赞成网友的下述结论：“上海的房价泡沫之大已经无法用疯狂这个词来形容了。如果这样大的泡沫都不会破灭和下跌，则人类有史以来的一切经济规律都要推翻重来了。”

　　如此高的房价，难怪这个产业连续三年荣登中国暴利行业之冠。然而正如大自然不会让树长得戳破了天一样，价值规律也决不会对如此价格背离价值的现象长此横行。价格围绕价值上下波动，过高的价格终究要回归价值，自商品经济诞生之日起从来都是这样的，没有任何力量可以阻止，也没有任何东西可以改变市场经济运行这一轨迹。所以，至今还没有什么机制能推翻重来人类有史以来的一切经济规律。

　　远离价值的价格，犹如灵魂出窍的形体，尽管趾高气扬，却是走不远的！在我看来，至少有三种经济方式会将高房价拉回本体。一种方式，是通过政府的经济手段进行调控，迫使过高的房价降下来。一种方式，是通过购房者联合起来，理性地与开发商进行市场博弈。最后一种方式，是通过市场自发的进程，最终由价值规律调节资本的流动而导致价格回归。这三种方式又可以理解为“两只手”：第一二种方式，主要是通过理性的“有形之手”进行调控，第三种方式即以“无形之手”暗中召唤。调节，是要付出代价的，总要有经济上的牺牲，特别是“无形之手”的调节代价更大。

　　就中国目前的房价的走势来看，通过政府的宏观经济政策进行的调控所起到的作用是十分有限的。今年先后出台的“国八条”、“新八条”，以及国务院会议精神，温总理讲话，管理部门与行业领导的意见，加之各大媒体如潮的批评与质疑，可算是如火如荼。然而效果如何呢？政府调节没能“剐”下多少价位。该“五一黄金周”还是“五一黄金周”，该“九金十银”还是“九金十银”。但见商家钵盆满，怎听百姓哀怨声！

　　那末，能寄希望于购房者理性联合起来与高房价进行斗争吗？这固然是一个富于创意的设想，恐怕这比地球人与外星人谈情说爱更令人不可思议！每一个购房者，都有如陷入“囚徒困境”中的成员一样，各自打着自己的算盘。更何况，进入购房者中，有外资，有个人投资，有团购；其需求，有安居，有安逸，有炒房。联合行动，至少目前还看不到任何迹象。

　　依我看，虽然理论上讲自觉调节是最经济的，但在短期内是难以有效的。恐怕，通过市场自发的调节是不以人们意志为转移的了。

　　价值规律的调节是一个客观的过程。这里没有人为主观因素，没有道德导向，也没有非经济因素介入。这一过程大体可以解析为以下五个阶段：第一阶段，房价拉起，这一信息在市场中传递给各个投资商，蠢蠢欲动的投资商即行观察与调研；第二阶段，房价持续高企，反复将加强信息传递给投资商，于是敢于冒险的资本率先进场；第三阶段，各路资本争相效犹，大量资本逐利拥入，此时供给的增长仍赶不上需求的增长；第四阶段，供给徒增，出现供过于求迹象，最初可能是结构性的，最终出现整体上的供过于求，价格拐点形成；第五阶段，价格下跌，严重时将出现崩盘效应。价值规律的“无形之手”就是这样将高企房价拉下来的。

　　在市场经济条件下，这是一个反复上演的故事。作为资本的人格化者，没有人能完全避免一再犯同一个错误。作为一个自发的调节过程，它是以“资本投资试错法”来开辟道路的，那一定有钱成为开辟道路中的牺牲品。换句话说，价格既然是钱垫上去的，下跌时自然有钱垫背。有两种人将为日后房价下跌造成的损失“埋单”：一是房地产投资商，二是楼房炒作投资者。这个钱，虽然都是他们的钱，但并不一一对应。可能有人欢乐有人闹，有人哭泣有人笑。而没有进入房市的公众，都是观赏这出剧的局外人。

　　远离价值的价格终究要灵魂入窍，无论是理性地通过有形之手拉回还是自发地通过无形之手召幡唤回，总会有经济上的牺牲，这就是经济调节的代价或曰成本。

　　现在，高房价开始在中国房地产的领军阵地上海回归，是不是真的会带动中国整个房地产的价格回归价值运动呢？我们拭目以待。
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看了东京和上海的比较，更觉得上海ZF的不负责任，这几年，任由房价疯长。不知道嘉定的房价什么时候会松动.

类xiaofeng_yh

前几年的恶意炒作
已经透支了今后一段时间房价的增长空间

而目前多方政策的调控之下
房产交易的流动性受到严重的打压
市中心区域出现较大幅度的下滑
大多数地区的房市呈现出一种有价无市的状态

有房的人暂时难以出手，没房想买房的人处于观望状态（持币待购），买不起房的也是很很大一个群体。


政府一方面希望房市良性发展，一方面也要提供足够的廉价房给工薪阶层。
靠政策上的宏观调控，影响力有一定的延迟性。

安の逸

个人感觉ZF现在放任大量外地人口涌入上海
很大一部分考虑也是想借他们所带来的资金来支撑上海的楼市
以此形成房价下调的一个缓冲吧

蓝熊

国际游资肯定会游来游去的，价格跌不到哪去的。
再跌，银行都要停止放贷了，否则坏帐就高了，谁愿意去承担风险。

飘缈

房产泡沫已经不是一天两天了，也不是一点两点了，只所以下不来，是因为一方面ZF和BANK不希望，毕竟2004年房产业贡献了30％的GDP,差不多抵上整个上海的第二产业的GDP了，另一方面，国际“投资”公司近1500亿的RMB进入房产业了（估计一大半是洗HEI MONEY来的）的。

袍哥

还有一年时间， 房价将逐步回归理性，究竟会降价多少 在年关时候很关键。

看了大摩谢国忠的报告个人得出的结论。欢迎斧正。

xiaofeng_yh

目前来说
对于中国的银行，房贷这一块算是比较优良的业务资产了

[二孬]

你以爲政府存心想讓房地產價格下來啊？？？
還不是因爲銀行壞賬多，再這樣下去，錢他媽的都收不回來

黎涛

土地越来越少  所以基本上价格不会跌的太离谱

基本上应该有个平衡线  

价格低的还是要涨   价格高的跌一点

类xiaofeng_yh

东京最贵的地方3万4？
不止吧

不可否认，我们的制度中存在着不少缺陷与漏洞
更有不少官员利用职权，和开发商一起牟取了暴利。
而在炒楼高峰阶段，一帮投机份子也是大大得挣了一笔。

现在政策紧了，有房的暂时抛不掉，没房想买房的的处于观望状态。房产处于有价无市的状态。

房子爆涨与暴跌，受苦最多的还是老百姓。