TA的每日心情 | 擦汗
2014-7-18 00:21 |
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本帖最后由 o1029 于 2015-4-8 09:20 编辑
几年前做过一个简单计算
1 首付50%，其余商业贷款
2 假设不买房，自己投资的年回报率在5-6%
按照这两个条件做过计算，差不多房价每五年涨30%以上可以保本，40%以上确定赚钱。。
计算公式有空贴上来
三年前年前看了一套房子，140万，当时做了计算，假设首付70万，商贷70万，各种税收5万，那么五年后房子涨到多少可以赚钱。
1， 75万本金的利息，按照5*75*6%=22.5万，没算复利，用了年回报率6%做的计算，大资金量一年做6%其实很简单，而且由于没有算复利，因此实际收益率是远低于6%的，下同
2， 70万商贷每五年的利息，按照等额本金，贷款30年，基准利率，那么每五年需要还4264*12*5=25.6万。这25.6万是产生利息的。简单计算为25.6/2*5*6%=3.8万
3， 70万商贷被银行赚去的利息，大家知道，商贷是先还大量利息，在还本金的。按照五年计算是3500*12*5=21万，当然这部分是随着持有房产的时间越长，成本越低的，这里只计算了成本最高的最初五年。
4.房租为毛坯，1500*12*5=9万
还有就是机会成本等等不可计算因素就不计算在内
那么，挂牌140万的房子入手五年后的成本是145+22.5+3.8+21-9=183.3万才可以勉强保本
即五年后上涨（183.3-140）/140=31%可以保本，上涨40%以上才可以确认自己赚钱了。
这里有两点 1.运用的是6%的较低年无复利收益率，如果高于这个收益率，那么需要房价更高的增值来保证你的收益率。2.当房子持有时间越长，所需要的增值率越低，因为付给银行的利息在不停降低且房租在不停上涨
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发表于 2015-4-7 20:15:58
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发表于 2015-4-8 09:44:32
