物业管理主体错位——物业无权收取业主停车费

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现在物业管理区域，到底谁是管理者？是物业管理公司？还是业主大会委托物业管理公司？二者的管理活动执行者虽然都是物业管理公司，但性质完全不同。前者是计划经济遗留的产物，我们业主要别人来管我们；后者是市场经济和法制经济的产物，业主（大会）自己聘请专业管理者，按委托合同的内容所规定的范围、权利、义务来进行管理工作，弄明白这个关系，意义非同小可。
    物业管理公司在本物业管理区域内进行物业管理工作，这是不争的事实，也是全体业主和法律认可的合同关系（无论是前期物业管理合同还是与业主大会签署的物业管理合同）。但合同中对其行为的约定应该是有规范的，比如哪里委托你管理，应该怎么管理等等。
    现在物业收取业主停车费有两种可能：
    1.现在执行的物业管理合同中，已约定了停车场的管理责任和管理办法。
2.现状执行的物业管理合同中，根本就没有赋予物业管理企业管理业主停车的责任或者没有约定具体的管理方法和收费标准。
然而，有的物业管理企业以管理者自居，未经业主大会授权，擅自单方面改变管理现状（方法、收费标准等），是根本上不具备主体资格的。
谁是主人，不是物业管理公司，而是业主大会（会议决议）。即便是业委会，也不能背着业主大会。
    在物业管理区域内的物业管理权利，其主体（也就是我们常常说的主人）一定是业主大会，而不是业委会，不是物业管理企业，不是政府……。而在居民小区内的主体，一定是居民会议，不是居委会，不是街道办事处，不是政府其他管理部门……。
    任何非权利主体的人（法人），未经权利人主体的同意做出的任何决定，这种“为民做主”的传统思维模式，是和今天构建和谐社区的理念是格格不入的。必须彻底放弃。
小区物业收取“停车费”是没有道理的，只能产生矛盾。小区公共设施的土地使用权属于全体业主共有，所以，物业公司无权以土地使用费的名义收取停车费。物业公司与业主之间，不存在保管车辆的合同关系，根据《合同法》，保管合同必须经过双方当事人协商一致才能成立，并于保管物交付后生效，但业主如未要求保管其车辆，则保管合同成立无从谈起。 物业公司本来就该管理好业主的车辆，因为业主所缴纳的物业综合管理费，已经包含了物业公司对业主财产的管护费用，业主的私车显然属于业主财产的一部分，物业公司无权另行收取管护费用。
    发生矛盾后再组织有关各方进行协商，这只是一个补救的办法。而最直接、最简单的办法就是退回到此时前的特此管理状态，通过召开业主大会会议表决，如果通过决议，就对全体业主有约束力，否则，就只能维持现状！物业要对自己未能在业主大会召开时便做出的草率举动承担后果。
    因此，维持现状，是在不能召开业主大会、不能形成业主大会决议时的最佳目标，也是构建和谐社区的基本理念。我们业主要懂得民主自主治理，物业管理企业必须懂得如何尊重业主（大会）意志的，政府机构也一定要懂得让民自己做主。
    哪怕是小区停车不收费造成这样那样的问题，那也是业主（大会）的选择。任何外人，无权迫使业主们做什么！
   另外，如果说社区内发生治安案件和盗窃事件，政府公安部门还负有不可推卸的破案和防止发生的责任。不能全靠我们业主们自己的钱来解决刑事案件的发生问题，因为我们已经纳税了，养活了政府，也包括公安部门，他们就应该有所作为。而不是像现在这样，把所有的责任都推给我们自己，推给我们交钱养活的物业管理公司。

沈绯衣

《上海市住宅物业管理条例》第四章低55、56款去看看吧。

HOGWARTS的猫

cox0240 发表于 2014-9-4 21:15
保安服务费在哪里

他自己想的，LZ已经走火入魔。

cox0240

409660465 发表于 2014-9-4 12:14
《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成 ...

保安服务费在哪里

409660465

cox0240 发表于 2014-9-4 17:30
哪里有停车管理一项？

保安服务费包含停车管理、人员、车辆出入登记、小区安全管理等等......

cox0240

409660465 发表于 2014-9-4 12:14
《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成 ...

哪里有停车管理一项？

409660465

cox0240 发表于 2014-9-4 08:32
权利和义务同等的。
哪天物业不管停车问题了，外面的车也停进来，或者你进小区没停车位了，相信到时候你 ...

《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”

物管收费中除了以上物业服务费外，还有一些是属于物业企业代收代缴项目，根据《物业服务收费管理办法》第十七条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。”

需要注意的是，无论任何收费，物业管理企业均应在其服务区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。物业服务收费明码标价的内容应包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。实行政府指导价的物业服务收费还应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。

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cox0240 发表于 2014-9-4 08:32
权利和义务同等的。
哪天物业不管停车问题了，外面的车也停进来，或者你进小区没停车位了，相信到时候你 ...

《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”

物管收费中除了以上物业服务费外，还有一些是属于物业企业代收代缴项目，根据《物业服务收费管理办法》第十七条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。”

需要注意的是，无论任何收费，物业管理企业均应在其服务区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。物业服务收费明码标价的内容应包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。实行政府指导价的物业服务收费还应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。

409660465

物业综合管理费已经包含了停车管理

cox0240

409660465 发表于 2014-9-3 20:37
现在的问题是不是不想交停车费，原因是小区物业没有收费权，他们以前收取的停车费不知到那里去了？小区物 ...

权利和义务同等的。
哪天物业不管停车问题了，外面的车也停进来，或者你进小区没停车位了，相信到时候你又不是这种说法了。