对于帖子《不服来辩！中国房地产市场即将奔溃》之我见

朴志诚

一直对房子比较有兴趣，偶尔随便看看，对于帖子《不服来辩！中国房地产市场即将奔溃》LZ“霸气”的“拿来主义”，我发表下以下的看法，如有不妥敬请各网友指正：

1、“弃房断供”情况

首先，断供只是个例。断供中基本多数属于投机商人，行情好的时候赚得满盆彩，行情差的时候输得只剩内裤。持上海本地户口有多少这样的情况呢？不知是否那位LZ可以提供下这样的数字呢？外地来沪做生意，大肆消费后资金链断裂后断供，这种人到哪里都有，每个时间段，每个行业，每个地区都有。通俗来讲，就是每时每刻都有这样的人，只是在最近楼市不太稳定却特别夸大这种断供的情况，形如每当国民对ZF有极大不满舆论时便抛出钓鱼岛、慰安妇等等外部矛盾。懂的自然懂！

2、“35个城市新建商品住宅库存总量为26594万平方米，环比增长1.4%，同比增长22.8%，创近5年来新高”，关于这个问题，我谈几点点：

（1）“上海房地产研究机构”其实正确的称呼应该是“某上海房地产研究机构”或者“上海某房地产研究机构”，该机构很可能不具备官方资质，其发布的数据报告可能会因为为某一方服务而造成避重就轻的可能性。
（2）即便该数据客观真实，但35个城市的宏观数据不能解释微观情况。35个城市，每一个城市都有其特殊性。混淆一谈和以下情况有何区别？

第一年，一个富翁收入490万，十个穷人收入各1万，平均收入45.45万；
五年后，同样这个富翁收入595万，同样十个穷人收入各5千，平均收入54.55万，五年后收入水平增长20%，创五年来新高！

至于数据的准确性，个人也没觉得统计局的数据能有多准确。但是，一个地区的房地产数据唯有房地产交易中心相对最为官方和准确，因为所有房产都要在房地产中心办手续并登记在案。

下面我提供2组数据（单位：RMB元），共网友参详：

嘉定区一年房价变动情况：
2013年8月均价：17161
2013年9月均价：17017
2013年10月均价：18109
2013年11月均价：18072
2013年12月均价：16591
2014年1月均价：20366
2014年2月均价：18723
2014年3月均价：18012
2014年4月均价：18932
2014年5月均价：18798
2014年6月均价：17990
2014年7月均价：18523



上海市一年房价变动情况：
2013年8月均价：23029
2013年9月均价：24270
2013年10月均价：24579
2013年11月均价：24359
2013年12月均价：24305
2014年1月均价：24676
2014年2月均价：23337
2014年3月均价：26267
2014年4月均价：26759
2014年5月均价：27155
2014年6月均价：26272
2014年7月均价：26566



至少从以上两组数据上，我个人而言，没有看出房价下跌的情况。说明可能上海市的投资开发商资金链没有问题，对于现阶段的暂时性成交量减少的不景气不愿意随意迁就。

（3）至于用商品住宅库存量的大小来衡量一个地区的楼市走势，不能说不行，但肯定是不全面的。外地许多地方为什么暴跌还是无法回笼资金，开发商为啥还要崩溃？除了城市常住人口基数，还有一个资金链的问题。

人口基数上面，虽然说过很多次说道舌头起老茧了，但事实就是事实，上海市全国人民的上海，尽管嘴巴里都说上海哪点好，不如我们老家****（以下省略1500字）。但尽管在21世纪了，还是有不少人听信“上海遍地是赚钱机会”、“上海特好赚钱”等“谣言”，挤破头皮跟着老乡来上海。虽然说本地人买房是投资，但那么多的外来基数摆在那里，都要住房和吃饭。不知道楼主是否试着把上海市（或嘉定区）空置房屋面积除以上海市（或嘉定区）外来人口总数，看看得出来的是几位数字。

上面谈的是全国情况，再就嘉定这个微观情况多啰嗦几句。就嘉定而言，确实也有以上的类似情况，朱桥、外岗新房再多，也要看当地经济结构和城市化发展水平。如若当地经济以劳动力高密度性为特征的，且城市化发展水平较高的，出租房和房屋买卖会比较繁荣，反之，则无人问津。那么无人问津，在那些地区的楼盘项目库存量较大也就不足为奇了，市场决定了哪个地方难卖房呗！

三、关于李嘉诚的一举一动被当做行业标杆。个人还是觉得很可笑的。就像我们小学语文，这篇课文表达了作者当时的什么心情；反映了当时社会的什么现状；形象生动得说明了作品人物的***；某个词、句的使用好在哪里......其实，文章作者可能比较随性的一些语句，却被当作“富有深意”地挖掘。大佬做事一般都会有一定的准则，但是你不会知道，这也就是因为你至今不是大佬的原因。

四、“上海可能于9月1日放开限购”就是一个大谣言！即便是放开，回到第二块的第三点，需求决定，如若一个地方的需求量足够大，那么手握多些房产不怕损失。至于财富掌握在少数人手中会造成怎样的危害这个话题，一码事归一码事，就不在今天的讨论范围之内。

以上观点可能不太成熟，仅为个人一家之词，不代表任何机构和组织。

junes

朴志诚 发表于 2014-8-28 15:14
两年也有人讲这句话的

你不玩股票，阶段顶部反复最大，可以反复冲顶甚至屡创新高的，但你不能说它不是顶。势能耗尽，反转是必然的。

顶筑的有多长，下跌也会有多长

大势研判从来断不准趋势改变的精确时间的，因为这是个巨系统，所有人都卷在里面的，只能勉强用共业来形容

两年前也是顶部

junes

能理解刚买了房的，作着迈入锦绣人生美梦的，如果房价崩溃是心如刀割，不但是钱财更是智力判断力的破灭。

崩了势必牵动大局，如陷入日本式失去的十年那样，我认为只能承受，没有避险方案的，自己手中房子抛与不抛不影响大局，拿现金同样危险

朴志诚

junes 发表于 2014-8-28 22:50
这个不需要辩的，半年一年后看结果就行了

两年也有人讲这句话的

漫天飞雨

白银帝国永不倒!

junes

这个不需要辩的，半年一年后看结果就行了

火考

P老师认真得来，讲道理摆事实，观点明确，立场坚定，抛出“不服来辩”那位你倒底辩还是不辩呀，不辩就不要说什么不服来辩，搞笑。

红雨妖刀

朴志诚 发表于 2014-8-28 22:22
那些键盘经济学家选择性失明，无事这些问题所在

你知道，还浪费那么多唾沫干嘛？就一个加网，至于你这么较真么？认真你就输了。说不定人家手里捏着四套，五套房子，在屏幕前，和你抬杠，卖乖

朴志诚

红雨妖刀 发表于 2014-8-28 20:27
朴老师，你废话太多了，三点就够了

一：土地GDP=政绩

那些键盘经济学家选择性失明，无事这些问题所在

朴志诚

zwy520616 发表于 2014-8-28 16:18
忍不住要反驳下，人家七成能付出来的，我还真没见过所谓三成贷不出来的。还有，包装包装，照样做首套。我 ...

包装下好像要付2两万。还有现在各大银行确实二套房放款卡得很紧很紧。只有首套房是放款迅速的