投资第二套房产是否合算的简单计算

o1029

      上海的房价如今越来越贵，冒着巨大的风险投资房地产是否能保值甚至增值成为了大家所关心的话题。

      我近期正考虑入手一套嘉定城区的二手房，因此简单的计算了下各项支出，以减少买房后的风险。顺手发到嘉网上，也给各位准备买房的一个参考，由于水平有限以及考虑太多计算也越是繁琐，所以只考虑了利息和还款最重要的两个方面。其中肯定有很多不足之处，也请大家一一指出，给更多买房者提供宝贵的参考。

以下数据皆为我买房所考虑的数据，不过除了利率和年限其他情况也基本差不多的，应该具有通用性。

1、预计总额：100，首付40（包括各类税及中介费），商贷60。

2、房租所得：按照1800/月*11个月

3、利率及年限：0.85倍及15年（用父母名字，为首套房，老的二手房只能贷15年）

4、还款方式：等额本息

5、年均投资回报率：7%左右

     如果假设今后房价短期内不下跌，那么买房的本金是没有损失的，最大的损失即为利息损失。利息分为3个部分：1、首付利息。2、还款和房租差值利息。3、去年所得利息的利息。

     当商贷60时，每月还款4924，因此还款和房租差值为：4924*12-1800*11=39288（为方便计算统计为4W，房租上涨部分忽略不计）

     则每年利息损失为 （40+4*（N-1）+上一年利息）*0.07   

年数	1	2	3	5	10	15	总和
利息（万元）	2.8	3.2	3.6	4.2	5.7	7.2	73.7

很明显，满足2个条件，所买房子则可以保值。

1、每年房子的增值大于利息的增值。

2、当我出售房子时房价不会过于离谱，还有市场。

      简单估算下100W的房子每年涨价5%，则每年增值5W+，基本可以保值。

      查看了下近2年的房价走势，以及假设以1.5W/平买进，每年涨5%，那十年后的房价大约在2.4W/平，还不是一个很夸张的数字，应该还有市场（如果按照买进价位和涨幅计算变为5W一平，那还是别买了，没有市场了），因此决定买进。

后记：1、如果年投资回报率越高、贷款利率越高和年限越长，为了保值，你买的房子的增幅也必须越大，而房价高到一定的数字时必定就没有市场了。

          2、投资房产是否合算就算是最专业的理财师也难以给出一个最好的答案，而且也必须结合自身的家庭情况来分析，我在这里只是针对自己的自身情况的分析，希望大家不要喷的太厉害。

o1029

先挖个坟

嘉馨怡

放心国家会让你赚钱的到时候有的收费了。各种税收都会来的。遗产税肯定不会远了。

穿花绕步

买房至少往后看五年。。。

穿花绕步

lgp147 发表于 2013-11-14 18:53
真心的看不懂，我就知道100W存银行5年期 每年有47500大洋够我活了！ 所以我把多余的一套房子卖了，把钱扔银 ...

good luck。。。

xuanren

lgp147 发表于 2013-11-14 18:53
真心的看不懂，我就知道100W存银行5年期 每年有47500大洋够我活了！ 所以我把多余的一套房子卖了，把钱扔银 ...

我把房子租了3k*12 收益比存银行少 但好歹还有套房子

lgp147

真心的看不懂，我就知道100W存银行5年期 每年有47500大洋够我活了！ 所以我把多余的一套房子卖了，把钱扔银行了~ 省心！！  上上班，旅旅游！~投资什么的都没意思！银行理财产品看看很好结果还不如存银行！我看现在的房价10年内也不一定能保证我每年5%的收益~

xf1981cn

爱心狼 发表于 2013-8-30 11:10
老百姓现在都这么想，而且还振振有理不投资房产钱没地方用，都是些无良砖家的广告观点，结果存在老百姓森 ...

这个事情国家现在都不知道怎么投资理财的成天往外赔钱。老百姓怎么能懂？股票看不懂，理财看不懂，所以我说现在不是理财是撞大运，自己鸿运当头的买啥赚啥，煤块们么还是吃点喝点算了

爱心狼

xf1981cn 发表于 2013-8-30 02:58
为什么贬值越厉害房价就要上涨？没有必然联系。

老百姓现在都这么想，而且还振振有理不投资房产钱没地方用，都是些无良砖家的广告观点，结果存在老百姓森森的脑海里了。

xf1981cn

整个社会体系或将迎来一场大的变革，房价这个事情真心不好说。每个人的情况都不一样，投资有收益也伴随风险。收益越大风险越大。。。