[转帖]重大利空，中央政府已经开始铁腕镇压楼市

colinjin · 发表于 2007-12-6 20:03:24

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温总理在新加坡的考察和发言很快变成了强有力的地产新政：建设部等7部门在11月30日正式发布《经济适用住房管理办法》，对中国的经济适用房政策作出重大调整：
　　
　　1、经济适用房的土地将由go-vern-ment进行直接划拨，这意味着经适房的土地价格为0；
　　
　　2、经济适用房将免去各类配套费用，这意味着经适房的成本大幅降低；
　　
　　3、未来建成出售的房屋销售价格只由建筑成本、管理成本以及不大于3%的利润构成，这意味着经适房的价格将大大降低，降低到人们无法想象的地步；
　　
　　4、经适房购买者享有有限产权，如果要出售，只能由go-vern-ment回购，这意味着经济房排除了投资客；
　　
　　5、按照总理的说法，经适房应该适用于中产阶级，这意味着商业房地产市场的购买力将显著减弱。
　　
　　于是，持续多年的房地产牛市行情，终于将在政策调整下被强行终结。此前的深圳中天事件，是拉开了转折的序幕，而新政则意味着转折信号明确。房地产价格转折的兑现预计在春节后到明年夏天，届时，我们将可能看到全国房地产价格的显著回落。最近一段时间，中国著名房地产公司股价大跌30%以上，个中缘由，尽在其中。
　　
　　现在唯一不确定的是经适房的选址。按照上述政策判断，上海地区的经济适用房出售价格预计每平方米不超过3000元。而当前城区商品房价格万元以上，郊区价格5000元以上。不管经适房建在哪里，对周边房地产价格进一步上涨都有明显的抑制作用。而从香港和新加坡的实践分析，从各地go-vern-ment为了贯彻中央政策精神的动机考虑，一定会有一些经适房建在市中心附近，另一些经适房建在城郊附近。这样做，才能得民心，合民意，树立政绩和形象。
　　
　　由于经适房建筑面积要求60平米左右，有限的占地面积将建造更多套住宅，建设速度也会大大加快，市场对住房的总需求将会显著下降。商业房地产开发商面对的将主要是富裕人群，而这部分人群目前绝大多数已经拥有住房。未来一段时间，商业房产开发商的新需求将是从经适房中走出来的新富裕人口，开发将更注重品牌和特色。很多中小开发商可能在未来三年被彻底淘汰。
　　
　　经适房新政的推出，对国内房地产上市企业构成一定程度利空，但可能对建筑钢材企业有一定利好。从长远看，经适房新政对建设和谐社会的影响将是巨大的。大约在一年后，老百姓面对开始发售的经适房，会由衷发出感慨：和谐社会就是好。