[转帖]当心中介违规交易胜诉仍受损失

515440569 · 发表于 2007-7-24 20:08:33

马上注册，结交更多好友，享用更多功能，让你轻松玩转社区。

您需要登录才可以下载或查看，没有帐号？注册

x

所属刊号： 2005年11月10日加入时间： 2005年11月10日
   徐老先生夫妇两年前看中了宛平南路一套一百多平方米的房子。签约、付了大部分款项之后才发现：房子早就因为卖方的原因被法院冻结了。两年过去了，几番交涉、官司打下来，老两口房子没买到，还有约十五万房款退赔“无法执行”。这一切本来不会发生，如果不是“热心中介”违规撮合的话。
看房后随即签约::2003年9月，七十多岁的徐先生夫妇准备倾其所有买套养老房。考虑到对房地产交易手续不甚了解，他们决定全权委托中介机构来完成买房事宜。/9月29日，徐先生看上了一套宛平南路968弄的房源。据中介（上海色柯拉房地产代理有限公司）介绍，该房的建筑面积为119.41平方米，标价为88万元。双方约定第二天下午去看了房子。
   10月4日，中介方再次带老夫妇去看房。卖方何某的母亲接待了他们，并出示了房屋产权证书的复印件。徐先生问中介：这套房屋的产权是否属实？这套房屋是否可以买卖？中介方均给予了肯定的回答，让他们吃了颗定心丸。
   在看房过程中，卖方承认装修有问题，水管、洁具需要拆除重装，而且卖方要把空调拆走。中介方估算重新装修要花10万元，如此一来经过协商，该房产的价格由报价88万元降至83.5万元，徐对这个价格表示满意。
   在中介方的要求下，买卖双方当天来到位于瑞金二路288号的中介卢湾分公司，签订了“委托购买住房协议”。中介方职员反复强调刚才去看的房屋产权肯定没有问题，并向买方介绍：中介是个有较高知名度的、拥有十几家分公司的房地产经纪公司。
   委托购买住房协议签订后，买方按照中介要求当场支付给卖方1万元预付款。徐对这套房子可谓“一见钟情”。考虑到当时已在房价飙升时期，当天签约、付定金也不显得怪异。令人费解的是此后中介的一系列作为。
中介：操办冻结房产还贷.从2003年10月4日签约，到10月8日签订《上海市房地产买卖合同》和支付第一期房款，徐先生得到的信息始终是：房屋无租赁、无抵押，可按原计划付款。
   10月8日当天卖方还带了一位女士来。卖方说那个女士熟悉房产交易，请她一起来看看。事后徐先生听中介方说，卖方向开发商购房时还借了别人的钱，把房产证押在该女士手中。她今天来是取回借款、发还房产证的；就在同一天，买方看到了这套房屋的产权证书（正本、绿色封面），发现房屋实际上有抵押……若干蹊跷的现象已为交易蒙上了阴影。
   事实上，这套房屋于2003年5月27日被法院冻结，卖方于6月2日签收了该裁定书的送达回证。卖方知悉这一事实后仍然委托出售。
   收下产权证书的是中介职员。考虑到房屋需要还清银行贷款，经过协商，中介安排买方分三期支付房款：第一期付款为22.4万元；第二期付款为50.1万元；第三期为10万元。中介职员对徐表示：“关于还贷之事，我已请示了公司总经理，他批评我太担心，房屋买卖要还贷款的多的是，所以老徐你放心好了，我们中介会保证你房屋交易安全。”
   此后中介积极安排付款事宜，一方面要求买方把钱转入工商银行的卖方账户（贷款账户）；同时中介联系预约还贷日期。2003年10月17日下午，买卖双方在中介带领下来到河南南路42号中国工商银行上海第二支行。银行算出了卖方需要还贷的总数为54.5万元左右，与约定的第二期房款50.1万元不符。
   临时发现还贷数额大于约定的数额，徐先生不太乐意，这下中介方和卖方都急了。中介方表示：“今天预约好是不容易的，你再多付一点，可以在第三期的10万元中扣除。”最后，由中介口授内容，卖方写了两个凭证（一张是收到54.5万元的收据，另一张是更改第三期付款数额的凭证），由此中介一手安排了第二期房款的支付。
卖方：无法交易仍拒绝“让房”/第二天，买卖双方到上海市徐汇区房地产交易中心办理抵押注销手续。. 此时买方突然得知：这套房屋已被法院冻结，不能进行交易。
   徐老先生夫妇几乎晕倒。此时中介还安慰他们：“老徐，你放心，我们中介有一套一套的办法，套路多着呢。会解决的，你放心。”卖方也表示：“我欠下的债是14.5万元，星期一（2003年10月20日）将去法院还清欠款，还清后法院会解冻的。”
   过了几天，买方向中介方询问事情进展，中介方说：“从法院那里得知卖方需交回17.5万元，卖方计划在10月底以前结清；他后面还有两桩诉讼，都是做被告的。”
   买方已经交了大笔的钱，房产证是办不下来了，房子也住不进去，成了“活雷锋”。只好等待。有趣的是，中介还在尽力推动买方缴清余款。到了10月底，卖方并没有向法院还款。中介对徐先生说：“老徐，你已付了大部分房款，还是把最后一笔（5.6万元）付清，用小头博大头，叫他让房、你先入住。”
   就这么个小小的让房要求，卖方却一直推脱忙，不肯面谈。徐本人自然也不愿继续当冤大头。到了11月中旬，卖方给徐写了封信，推说房屋被冻结一事他不知情，要求收到余款5.6万元才能让房。事实上，该房屋已被法院冻结，不能依法交易。根据《合同法》和《上海市房地局对中介经纪服务的规范》等规定，卖方和中介方都应承担责任。
  购房者：打赢官司依然损失惨重/“根据《上海市房地局对中介经纪服务的规范》，中介应承担的责任十分明确。”北京广盛律师事务所上海分所李莉律师对记者表示。
   在律师看来，中介方的过错在于：没有向房地产交易中心依法进行查询就将该房屋上市交易，严重违反了《上海市房地局对中介经纪服务的规范》所规定的中介方义务；另外，在订立合同的有关问题上，中介公司没有进行签约指导，没有如实告知合同的约定条款和注意事项、尽到应尽的义务，相反利用其专业知识，擅自改变付款方式，进行违规操作。
   在一审答辩中，中介隐瞒了2003年10月4日居间商定价款和房屋重新装修需增加10万元的真相，而在答辩状中表示：“房价每平方米不足7000元，原告大概认为这房子价格低，坚持要求购买……原告购房心切，不顾我方极力劝阻，置交易安全于不顾，执意要购买该房，擅自变更付款方式。”为10月8日改变付款方式找籍口，企图把责任转嫁到买方身上。
   在本案中，中介不仅起到了主导者的作用，而且为了尽快促成房屋买卖、收到中介费，擅自改变付款方式，进行违规操作，损害了买方的利益。
   遗憾的是，该案一审的起诉要求为：解除合同并要求中介机构与房屋出卖方共同承担赔偿责任，这样一来把不同性质（违规操作和欺诈）的事情搅在了一起。结果一审只支持了出卖方承担责任的诉请。
   李莉认为一审诉请不当，如果要求实际履行合同并赔偿损失，委托方的损失会最小；但是二审依法不能变更诉请，只能就赔偿争取。官司现已结案，但在拍卖该房产之后，由于被告方无其他财产可供执行，当事人还有十几万赔偿款项至今无法实际执行。“我们是积攒了一辈子的工薪阶层，想买套房子养老，现在搞得房子没买到，精神压力还很大。”徐对记者表示。
律师提醒：1、在房地产二手房买卖交易过程中，买受人应当在对购买标的进行调查核实，确认产权无瑕疵的前提下慎重签订买卖合同；
   2、在付款方式上，买受人应当严格依据买卖合同约定方式操作，为确保权利不受侵害，要保证以下几方面：
   分阶段付款，可以划分为三个阶段：
签订合同的首付、办理产权转移手续阶段的支付、房屋实际交接时的余款支付；
确认出卖方户口迁移状况，以避免出现户口无法迁入的问题发生；确认房产共有人均书面同意房产转让；
   3、对于委托中介机构的出卖双方，我们认为大家在签订中介服务合同时，一定要明确约定中介的服务责任范围及违约责任条款，以避免出现本案中中介公司失职导致买受人受损，但买受人又无法拿出合同约定的条款要求中介机构赔偿的情况发生。
   4、如果出现纠纷，一定要首先明确损失及减轻损失的最佳途径，最佳的选择是多咨询专业人士，确定最佳诉请。