老房子遇到的新问题

斯蒂芬第三方

[提要]  说到底，要改变房改房“房老人老设施老、缺钱缺管缺电梯”的状况，其实是个怎样合法统筹资源的问题。时间虽然催着房改房老去，但管理和制度上的创新却同样可以在空间上创造条件，让其重新焕发光彩。

　　房改房老了！于是出现“养老”问题。有媒体对城中房改房集中的社区做了调查，用了将近一个版的悲情文字，洋洋洒洒描述房改房“房老人老设施老、缺钱缺管缺电梯”的苦况。
　　二十多年前，报章谈到单位职工买到房改房时，文字是一片喜庆的。那时候能够参加房改的都是单位人。按现在的说法，房改房当属于廉价保障房吧！工作一定年限的人，单位好的，都能够享受这一福利。房子是个不动产，享受了房改房政策的人，实际上是在享受当年改革的红利。心里乐着呢！然而，岁月真是一把杀猪刀。当年人人都是单位人，很多单位都有后勤部门，房子未房改时，修缮通渠换水管之类的事，都由其解决。房改之后，房改房算是放飞市场，再也唱不了后勤保障这支歌。而在房改后的制度设计上，仿佛房子是棵不老松，对房子的“养老”，也没有预料到会有“长手尾”。
　　按照后来的法规，房子交易中是要提取住房修缮的维修基金的。但房改房却没有，或者说由于交易价低，哪怕有也杯水车薪。于是，房改房就“风水轮流转”——乐极生悲了。从物权角度说，业主修缮自己的住房，是天经地义的。在一些国家和地区，对业主修缮房子的义务都有规范。本来，房改房既然可以交易，就应当有法律约束业主的房屋修缮义务。从房改政策实施到今天，老房子的市场价翻了无数番，在这升值的利得里，应当是包含房子维修支出的。但是，一方面法律上没有对这方面做出规定；另一方面，房改房有相当部分没拿到市场交易。不交易的房子，尽管可以价比天高，但也等于“纸上富贵”。所以，在房改老房子当中，如何重新提取出合理的修缮维修基金来，是一大难题。况且，如果房主已退休，他们仅凭养老金过活，确乎很难从其手中筹集到房屋维修基金。
　　房子的修缮，很多业主都视为负担。但其实房子修缮，又何尝不是一种保值和升值的手段呢？看看广州市穿衣戴帽后的那些房子的升值步伐，就可以知道修缮与不修缮，真是天差地别。当然，修缮的成本，是政府承担了罢了。
　　说到底，要改变房改房“房老人老设施老、缺钱缺管缺电梯”的状况，其实是个怎样合法统筹资源的问题。而要解决这种窘迫，非要观念、制度、管理多管齐下方可，更要有一个合乎逻辑的法律约束。比如，在观念上改变有能力的业主拿出钱来作为基础；在房产交易流转中提供部分来源；无法即时实现的在遗产继承中实现；允许长线资本垫付资助房屋修缮，同时通过制度安排（如税收优惠）等来保障其利益；甚至也可通过其他金融产品和手段来盘活那部分升值了的不动产。等等。当然，这些安排必须通过律法来保证其永续性、可成长性。
　　办法总比困难多。时间虽然催着房改房老去，但管理和制度上的创新却同样可以在空间上创造条件，让其重新焕发光彩。