嘉定区房价的成本构成分析

诅咒之刃

一、土地出让金：目前嘉定区的出让金一般采取公开竞价的方式，比如一块100亩的地，起拍价是5亿，明标的话就是各个竞价房地产企业相互出价，价高者得，暗标的话就是大家以高于起拍价都定好一个价，互相间都不知道，然后一起公布，谁最高谁得。目前楼板价=土地价/（占地面积*容积率），一般在嘉定好点得地段都在10000~13000每平米，一般性的在7000~10000每平米，低于7000的一般较差
二、基建价：如果是毛坯交付的话，基建价（含小区配套）一般在4000~5000元之间，动迁房大概可以做到3000~4000之间，精装的话，房产商标明的精装价请打个6折，比如说2500每平米精装标准的话，实际你自己装修，1500元差不多了

三、各项税费及销售、财务费用：一般在2000~2500元每平米，或者说占到房价的10%~15%

四、房产商利润：一般来说保底是做到销售价的15%，比如前三项加起来是15000元/平米，那么开发商的销售价至少是15000/0.85=17650元每平米，当然有个别需要急着出手的可能会降低销售价，但是一般10%是至少的，多的话20~30%都有可能

所以我们可以分析一下一些楼盘的状况：

某楼盘的出让金一般都有介绍，比如XX房产商以10亿元拍下一块120亩的土地，设计容积率是2.0，那么楼板价=100000万元/（120亩*666.67平米/亩*2.0）=6250元/平米，基建价算4500元，税费等算2250，所以成本价大约是13000元，如果开盘价是16000的话，开发商就赚了每平米3000元，如果总建筑面积中90%用来出售（120*666.67*2=16万平米，但是可能会有一些公用设施面积），那么开发商全部卖出的话可以获得23.04亿收入，而支出=10亿元+（4500+2250）*160000=20.8亿元，所以赚了2.24亿

go_yjj

楼主是圈内人士

loveyukiko

建筑成本4000的话为什么外地有的房子只要3.4千一平。而且也是万科等房企的

zqs_6998

LZ没有把贷款利息算进去

shadow_hugh

成本构成：土地费用、建筑安装费用、市政配套费用、预备费、建设贷款利息、销售费用、其他。还要折算可售面积等。
按你这样简单估算，监理单位可以倒闭了。
关于成本，上海有上海的工程计算定额。

chinaspirite

楼主数据帝