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发表于 2015-10-28 11:01
TA的每日心情 | 难过
2014-7-17 11:51 |
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签到天数: 29 天 [LV.4]偶尔看看III
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西至城中路、东至察园弄、北至温宿路、南至清河路（清河路沿街商铺改造保留、嘉定商城保留，嘉定商城及以东开发为小区附属配套设施，不计入占地面积）
小区参数：
总占地面积约80000平米，设计容积率1.4，总建筑面积约11.2万平米，其中住宅面积10.8万平米
由32栋7层花园洋房组成，设计户数768户，一梯二户，户型主要以125~140平米大户型为主，其中1楼附赠花园及地下室、2楼赠地下室、6复7楼带天台
小区绿化率60%，停车位1380个（其中地下车位1150个，地面车位230个）
物业费标准：3.2元/平米/月（采用1级资质物业公司）
配套设施：商业、会所、广场等
小区主入口分别在城中路和清河路上，温宿路上有小门供行人出行
其他：新建小区配合城中路拓宽工程，城中路环线内拓宽至双向六车道
如果这样一个小区，大家会愿意花多少钱，以什么心态买？
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TA的每日心情 | 难过
2014-7-17 11:51 |
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签到天数: 29 天 [LV.4]偶尔看看III
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沙发
楼主 |
发表于 2015-10-28 11:13:40
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只看该作者
定位是高档花园洋房，我来帮政府算一下动迁成本：
支出：动迁安置大约要1500户，因为基本是小户型的公房，所以按照1套换1套计算，1500户动迁房，平均面积80平米，成本是7.2亿，加上临近城区的其他土地成本，合计18亿，另外以2年期计算，每户每月2000元安置费，合计7200万，其他以1.28亿计算，就是说那块区域要动迁需要20个亿
收入：120亩土地，按照每亩1500万计算，政府卖地收入18亿，几乎能持平拆迁成本，政府应该不会亏多少
开发商：18亿土地成本，12万平米，按照6000元/平米开发成本，7.2亿，总保本价在25.2亿，成本价23500元/平米，估计售价至少28000元/平米
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TA的每日心情 | 无聊
2014-4-11 11:30 |
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签到天数: 3 天 [LV.2]偶尔看看I
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不要瞎猜想了，这块地171弄和清河路34弄规划是纯商业用地，还要恢复叶池，171弄动迁前几年开过咨询会，只是后来没了声音，没钱吧 |
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TA的每日心情 | 难过
2014-7-17 11:51 |
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签到天数: 29 天 [LV.4]偶尔看看III
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地板
楼主 |
发表于 2015-10-28 11:17:48
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只看该作者
商业用地的话确实政府要下血本了，没钱情理之中
因为这块地规划不能造超过10层的房子，就是说大酒店、高层办公楼什么的都不能造，只能造5、6层的商务楼什么的，所以开发商都不愿意过来，成本太高了
如果是住宅的话，其实政府还可以，像我规划的那样，高品质花园洋房，政府估计花个3、5亿就可以完成这一核心地带的改造动迁了
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TA的每日心情 | 开心
2016-10-9 10:58 |
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签到天数: 604 天 [LV.9]以坛为家II
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TA的每日心情 | 难过
2015-2-11 16:36 |
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签到天数: 26 天 [LV.4]偶尔看看III
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TA的每日心情 | 开心
2016-6-5 22:20 |
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签到天数: 14 天 [LV.3]偶尔看看II
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TA的每日心情 | 慵懒
2018-12-2 18:16 |
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签到天数: 1256 天 [LV.10]以坛为家III
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luluilove 发表于 2015-10-28 12:59
吃了空。。
同感，吃了空！呵呵！ |
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TA的每日心情 | 开心
2016-10-4 05:59 |
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签到天数: 760 天 [LV.10]以坛为家III
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我觉得2W5最多了
房价不是本地人推高的，要外来人觉得是好地段房价才能上去 |
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TA的每日心情 | 慵懒
2016-9-19 07:20 |
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签到天数: 374 天 [LV.9]以坛为家II
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发表于 2015-10-28 11:01:45
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