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卖股买房，也要看基本面 商品房只是一个统称，购买一手房有期房、现房两种。购买二手房，那事先得区分的类型可就多了，盲目听从中介的介绍，事后投诉也没人理你。 除了正规能过户交易的商品住宅外，二手市场动迁房、经适房、使用权房、售后公房、私房、小产权房、廉租房等都有不同的交易限制。以上海为例，市区比较多的是使用权房、售后公房，郊区则有大批的动迁房、经适房等。 市区的使用权房成交一向都不少，原因在于其所属位置比较好，很多都在重点学校的周边或是地铁站周边，而且面积小总价低，既适合投资又适合挂户口、报学校，出租也较容易，当然自住就没什么意义了，卫生间、厨房有的都没，弄堂小，也就能骑个自行车过，另外使用权房是没有房产证，不能贷款，只能上海户籍的人购买，好处是交易无需缴纳税费，又无限购政策，如果符合学区房、地铁房或是有拆迁预期的倒是值得投资。 售后公房大都是早期单位分配的，一两万左右的买了下来，此类房首次过户税费较少，就个人所得税，房型较老，但配套成熟，面积小总价低，适合首次购房者。 动迁房的交易在郊区比较频繁，供应量大，价格相对周边商品房低，无营业税，近年的动迁房规划、设计都不断提升，绿化率、栋距、车位配比都接近市售商品房，对于购房者也是不错的选择，在过户的时候有三年的锁定期，期间是不能产权变更的，而且不能贷款、在交易时的交房期限、付款方式、违约责任等都需要详细约定。一旦房东违约，基于大多数判例，多少都是要在付出一点成本的。所以购买动迁房，看人比看房更重要。 经适房又是近年一个新品种，作为面向低收入的供应房，除了低价、低门槛申请，产权分配也是其特色，视情况有3、7开，4、6开，3.5、6.5开等方式。其出售限制条件较多，五年内不能上市交易，五年后，政府有优先回购权，土地的收益归政府，土地增值部分80%-90%也是政府的，房子的所得也要按照产权比例分配，所以经适房基本没什么获利空间。 有一类比较热门的不限购的商住房loft,通常层高达到4.5米，可以分割两层使用，土地房屋属性其实是商业性质，不属于住宅产品，水电煤等标准都是按照商用的计算，生活成本较高，适合作为办公使用。 二手房市场还有一种小产权房，只有集体产证，没有分割的小产证。其土地多数属于集体土地，不能过户、不能贷款、不能公正，所以交易程序只能双方私下交易，类似私房交易流程，违约的风险大。 廉租房是国家房改政策中提出的一种新概念，只租不售，房源来自政府收购的新建商品房，以及一些旧公房，不能进入二手市场交易。 买二手房前一定要多了解各类型的区别，这样在和中介沟通的时候，心里才有底，谈价的时候也说得出理由，一分价钱一分货，便宜房子自有便宜的道理。 | 
发表于 2015-7-28 14:55:49
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