嘉定一新盘均价低于销售成本价 昔日高价入手土地成“烫...

shendawei77

       2009年曾创下住宅用地超过400%溢价率这一惊人数据的嘉定一楼盘近日开盘，令人大跌眼镜的是，其开盘均价在优惠后已经和楼面价相差无几，算上各种成本，售价已经和成本形成倒挂。“面粉比面包贵”的局面，主要是在如今市场环境下，当初那部分以高价竞得的土地正成为开发商手上的“烫手山芋”，因而存在放弃眼前利润，考虑适量的降价甚至亏本出售，用以回笼资金的可能性。

楼盘：最低单价仅1.2万

    你能想象花10元钱买了一袋面粉，烘烤、“造型”、发酵了整整两年多，最后做出来的面包就卖11元吗？这一幕最近就在楼市上演了。

    昨日上午10点30分，记者来到嘉定的常发豪庭国际，这个楼盘最近刚推出了一批新房源。当时里面正有六七人在看房，购房者多偏向于小户型。记者在售楼处的“一房一价表”上看到，大多数的房子都被贴上了红纸片，且以小户型居多。售楼员告诉记者，在开盘前一天即11日的晚上，就有购房者前来排队买房，“他们觉得价格很便宜”。

    家住杨浦的屈先生已第三次来售楼处。他说：“11日看中了套约57平方米的房子后，就交了31000元的意向金，它可以抵扣总价的6万元，12日开盘时付了首付，单价便宜2000元，再加上一次性付款享受99%的优惠。最后这套房子共花了他76.6万元，折合单价大约1.3万元/平方米。

    销售人员告诉记者，假如购房者满足楼盘的所有优惠条件，那么他买房相当于打了八五折。尽管记者看到“一房一价表”上房源的原价最低原价也要14319元/平方米。但各种优惠叠加后，最低价仅为1.2万多元/平方米。

专家：“卖1.8万也不赚钱”

    这个价位在嘉定的新盘中其实确实挺实惠，而且把它和当初拿地时的“成本价”对比，就会有惊人的发现——该楼盘优惠后房源的最低价已经几乎相当于楼面价了。

    常发豪庭国际所在的地块名为“嘉定区嘉定新城中心区双丁路北、温泉路东地块”，2009年底土地出让成交楼面价为12076元，虽谈不上“地王”，但土地的溢价率却达到惊人的435.29%。

    记者昨天咨询了多位地产圈内人士，他们均认为这次常发豪庭国际开盘优惠几乎是“赔本赚吆喝”。“1.2万元的楼面价，算上人工、财务、建安成本和营销费用，各种成本七七八八加在一起怎么也要差不多1.8万元，而且就算每平方米卖1.8万元都不赚钱。”

    “实际上，开发商在拿地时都是通过对未来的房价预期来倒推土地价格的。”21世纪不动产上海市场研究中心分析师罗寅生说，在市场最高潮的时候，开发商普遍对未来房价持乐观预计，所以房价预期就很高，倒推回来的土地价格在如今就明显畸高。如今市场形势急转直下，当初那部分以高价竞得的土地正成为开发商手上的“烫手山芋”。罗寅生认为，在现今楼市成交低迷、融资困难等背景下，在售的地王项目，根据企业自身资金情况及运营策略，部分或存在放弃眼前利润，考虑适量的降价甚至亏本出售，用以回笼资金的可能性。

分析：嘉定新城板块供过于求

    “面包”为什么会卖出这种“面粉价”？业内人士认为这种定价策略有几种可能：一是开发商急于回笼资金，二是打算在价格上“低开高走”、先赚人气；另外也不排除品牌推广上的考虑。

    除了资金的可能性以外，常发国际豪庭的定价也和该楼盘所处的区位有关系。根据同策咨询研究中心统计的数据，常发国际豪庭所在的嘉定新城，今年以来的项目成交均价多在13000-15000元/平方米之间。同样作为刚需项目，品质并未有太大区别的常发国际豪庭不可能定一个很高的开盘价。

    更“要命”的是，嘉定新城的新建商品住宅供应量太大了。截至昨晚7点，“网上房地产”上显示，全市一手住宅可售量为64377套，其中嘉定就有9467套，占了全市的14.7%，无论是套数还是面积都在全市各区（县）中排名第一，而嘉定的供应量又绝大多数都在嘉定新城板块。同策咨询研究中心统计显示，嘉定新城板块从去年1月到今年7月的19个月以来，只有7个月的一手房成交量超过了供应量，个别月份供应量甚至是成交量的近10倍。而今年7月以来的供求比达到1.85：1，即没供应1.85套房子才成交1套。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，虽然当地市场需求不少，但供应量和存量都非常庞大，造成了楼盘销售的压力。

笑傲江湖少

房产商死活企业自己负责  地方政府卖地遇上这种地王   最爽了  

耕耘

大脑进水型开发商。该”期房“后续问题多多。。。

xf1981cn

作为业内人士，我可以负责人地说：目前开发商还没有赔本的。将来也不会赔本。同策代理本来就是一个大忽悠。这些只是开发商的噱头

redbaron

规划已改，工程变更，汽车业早就玩了

shendawei77

       本周末上海有9个楼盘计划开盘或加推房源，预计新增入市房源约1100套，其中不乏首次入市的全新盘。
        中房信分析师薛建雄介绍，本周末计划入市的9个楼盘中，刚需楼盘占据了5个，在推盘量上占据了主导。
        浦东东方冠郡二期售楼处一工作人员称，该楼盘系首次开盘，此番计划推出324套房源，均价在1.25万元/平方米，“两房总价优惠3万元，三房总价优惠4万元。”　　嘉定新城金郡售楼处称，该楼盘计划加推200多套带装修两房、三房，均价在1.5万-1.6万元/平方米，“开盘期间，总价最多可减八九万元”。
　　中冶祥腾宝月花园同样计划加推200多套房源。该楼盘售楼处一工作人员称，其中精装修房源均价在1.4万元/平方米，毛坯房源均价在1.2万元/平方米，“具体优惠要面谈”。
　　崇明绿地新都会售楼处一工作人员介绍，该楼盘此次计划推出50套带装修两房、三房，均价在1.45万元/平方米。该工作未详述优惠措施。
　　本周末计划入市的5个刚需楼盘中，惟一一个单价超过2万元的楼盘是闵行保利茉莉公馆。该楼盘售楼处一工作人员称，此次加推60套房源，预计均价在2.3万元/平方米。
        青浦新城东渡青筑售楼处称，该楼盘计划加推16套168-188平方米的叠加别墅，总价在350万元以内，“开盘可享5万意向金减50万元房款的优惠。”金山清风别墅二期售楼处称，该楼盘计划加推17套250平方米独栋别墅，均价在2.2万-2.3万元/平方米，“我们是低价实价销售，没有优惠。”
　　本周末计划入市的两个改善型项目中，闵行万源城尚郡计划推出72套70平方米精装修小户型，均价在3.5万元/平方米，该楼盘售楼处称“开盘期间，总价可优惠5万元”。新江湾三湘七星府邸则推出约100套精装修大平层，售楼处称，该楼盘系首次开盘，均价在3.2万元/平方米，“优惠还没确定”。
　　“这两个改善型项目性价比较高。”薛建雄说。

shendawei77

       嘉定一楼盘热销　　位于嘉定的常发豪庭似乎是个例外。
　　该楼盘某营销负责人此前称，常发豪庭在前一周末首次推盘，推出200套160-237平方米毛坯大平层，均价在1.4万-1.5万元/平方米，“开盘当天会有较大幅度优惠。”按这位营销负责人的说法，常发豪庭的楼板价为1.2万元/平方米。
　　嘉定某楼盘开发商称，按1.2万元/平方米的楼板价算，常发豪庭1.4万-1.5万元/平方米的定价要算上优惠，这么卖其实是亏本的。
　　相对较低的定价，对常发豪庭的成交拉动明显。
　　佑威数据显示，上周常发豪庭成交了58套房源，位列成交面积榜首。成交均价为12965元/平方米，接近上述营销负责人所说的楼盘价。
　　佑威机构执行董事黄志坚说，常发豪庭以接近楼板价销售，说明房价是由当时的“供求关系”决定，而非地价决定。开发商如果拿高价地，特别是单价地王，要特别慎重，房地产开发只赚不赔的年代已一去不返。
　　即便是常发豪庭，上周也仅成交了5064平方米。

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