我国房价持续大幅上涨的成因、危害及对策

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我国房价持续大幅上涨的成因、危害及对策
　　
　　 董风江
　　
内容简介：
近几年我国城市房价上涨过快，已经形成了房地产泡沫，带来了严重的经济和社会问题。房价过高，使大多数城镇居民买不起房，使居民购房支出大幅度增加，大大降低了购房者的生活水平，影响了社会的和谐和稳定，降低了居民对政府的满意度。房价暴涨主要是由于开发商捂盘惜售、哄抬房价和有钱人对房屋过度投资和投机造成的。房价过高蕴涵着严重的金融和经济风险。高房价使房市成为房地产开发商和炒房者们掠夺普通购房老百姓的一场盛宴。房价暴涨是政府调控措施不力的结果。政府在控制房价方面担负着不可推卸的责任，政府应当从对国家、对人民负责的角度出发，履行好自身职责，加大调控力度，管好房价这个关系老百姓切身利益和国民经济稳健运行的大问题。调控房价主要应当抑制过度投资和投机，采取征收房屋转让收益税，征收物业税，停止银行第二套以上房贷，转变完全市场化的住房政策，重点建设“两限房”等措施。
　　
　　
正文

　　中国的城市房地产价格从２００３年以来出现猛涨。短短4年时间，很多城市的房屋均价就上涨了约1到2倍，仅2007年就上涨了40—60%（见下表）。北京、上海、深圳、天津的中心城区房屋均价已达2万元以上。不仅北京、上海这样的中心城市房价大涨，各省会城市，地级城市房价也出现普涨，涨幅甚至后来居上。2007年12月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅榜中，乌鲁木齐、北海、惠州、南宁、兰州等中西部偏远城市位居前列。
　　 2003年以来中国五大主要城市房屋均价变化表
　　① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑨ ⑧
　　城市 时间     房屋均价 时间     房屋均价  时间      房屋均价 07年较03(04)年上涨(%) 07年较06年上涨(%)
　　北京 2003年    4456 2006年10月  9397    2007年9月  13754   208.66                46.36
　　深圳 2003年5月 5459 2006年      9384    2007年10月 14900   172.94                58.78
　　天津 2004年    3345 2006年      5012    2007年12月 7139    113.42                42.44
　　广州 2003年    4439 2006年      6315    2007年8月  8849    99.35                 40.13
　　上海 2003年    5881 2006年      7038    2007年11月 10757   82.91                 52.84
　　注：表中数据来源于各城市国土房管局对外披露的数字
　　
一、房价持续大幅上涨已形成房地产泡沫
　　 判断房地产泡沫的常用指标主要有4个，分别是房价收入比、房屋空置率、租售比、房地产投资占固定资产投资比率，对这4个指标进行计算和分析，均反映出我国房地产市场已经形成泡沫。
　　 （一）房价收入比
　　房价收入比是住房价格与居民家庭年收入之比，反映房价相对居民收入的高低，从中可心看出居民对房价的承受程度。世界银行和联合国人居中心通过对数十个经济发展水平不同的国家和地区主要城市居民住房价格的多年考察，得出了“合理的住房价格”的房价收入比应该为3-6的结论。笔者对2007年北京等主要城市的房价收入比进行了测算（见下表），发现五大主要城市房价收入比均超过10：1，北京、上海、深圳等大城市超过15倍，甚至达到20倍，说明我国城市的房价收入比已远远超出了合理的范围，形成了泡沫。
　　中国五大主要城市房价收入比计算表
　　①    ②         ③         ④               ⑤                    ⑥                  ⑦                  ⑧
　　城市 时间       每平方米房价 100平方米套房价格 06年在职职工年平均工资 调增系数            家庭年收入⑦=⑤*⑥*2 房价收入比
　　深圳 2007年10月 14900       1490000          35017                 1+8.1%*10/12=1.06  74236               20.07
　　北京 2007年9月  13754       1375400          36097                 1+12.2%*9/12=1.09  78691               17.48
　　上海 2007年11月 10757       1075700          29569                 1+10.2%*11/12=1.09 64460               16.24
　　广州 2007年8月  8849        884900           36321                （1+7.3%）*8/12=1.04 75547              11.71
　　天津 2007年12月 7139        713900           27252                （1+13%）=1.13       61589              11.59
　　注：该表中各城市的房价是房地产交易中心或国土房管局公布的数字。职工工资为各市统计局公布的2006年在岗职工年平均工资，家庭收入以每户两名双职工计算。由于房价采用的是2007年某月份的房价，相应根据时间进度和该市2006年的工资增长速度对家庭年收入进行了调整（假定2007年保持与2006年相同的工资增长速度，偏差不会太大）。因为收入取平均数，相应地，房屋面积以中等户型100平方米计算。
　　 2007年11月10日,建设部政策研究室主任陈淮在福州房地产高峰论坛上说：全国大概有30%的城镇居民买得起房……也就是说全国约有70%的城镇居民买不起房，买不起房的城镇居民比例如此之高，充分说明我国城市房价虚高的程度。
　　 （二）住房空置率
　　住房空置率指已建成住房中尚未售出住房所占比重，反映商品住房的积压状况。住房空置率高，一个方面原因是因为房价太高，超过居民实际购买力，导致房价形成泡沫。
　　我国的住房空置率概念是从房屋开发的角度规定的，从这个角度看，现在我国的住房空置率不算高，因为这几年房地产市场过热，出现了过度投资和投机，房屋作为一种热销商品被买走了，但实际上房屋空置还是存在的，只不过是从开发商手中转到了投资和投机者手中，这符合西方国家从居住角度定义的住房空置率概念。以北京部分楼盘为例，据《中国产经新闻》记者对朝阳旺角社区、北三环安贞桥附近的一个小区进行调查，房子很早以前就基本或全部卖完了，但是晚上顶多只有 20%-30%的住户有灯光，房产中介工作人员在接受《中国产经新闻》记者采访时说，要单看空置率的话一般不会超过50%，不过很大一部分都是租房子的，实际产权人的房屋入住率应该不会超过30%。上述实例说明某些小区的房屋空置率是很高的，反映出我国房地产市场出现了过度投资与投机。这种情况全国各地比较普遍。据《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告(2007)》显示，深圳的投机性购房占到了58.42%。
　　 2007年四季度以来，由于房价过高，很多城市房屋销售普遍出现了有价无市的局面。以深圳为例，2007年10月份，深圳房屋交易量不到高峰时成交量的 1/5。这种局面持续下去，房屋卖不出去，就会积压在开发商手中，住房空置率很快就会高起来，房地产泡沫会明显地暴露出来。
　　 （三）租售比
　　租售比指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为１∶３００～１∶２００。如果租售比低于１∶３００，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果高于１∶２００，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。
　　多年以来，我国房价上涨速度远远超过房租的上涨速度。以2007年二季度为例,国家统计局公布的全国70个大中城市房价同比上涨6.3%，而房屋租赁价格同比只上涨2.2%。一些城市房价涨得太快，造成房价租金比太大，使房价脱离了真实的经济需要，形成了房地产泡沫。
　　笔者对中国五大主要城市的房屋租售比进行了计算（见下表）。从中国五大主要城市房屋租售比看，北京、深圳、广州均超过了合理租售比的上限，尤其北京已超出 200多个分值，上海也接近合理比值区间的上限，如果房价再涨，很快会突破上限。房屋租售比太高，会导致出租房屋收入抵不上买房资金的银行存款利息，如果房价不再上涨，投资房屋就不合算。以北京为例，2007年8月的平均租金为2578元/月·套，中等面积100平方米平均房价为137.54万元，租金与房价的比率为2.25%，低于2007年一年期2.52%的平均存款利率（央行第6次加息后，一年期存款利率已提高到3.33%）。
　　 2007年中国五大主要城市房屋租售比
　　城市 每平方米房屋均价 每平方米月租金 租售比
　　北京 13754           25.78         1：534
　　深圳 14900           34.26         1：435
　　广州 8849            25.07         1：353
　　上海 10757           37.56         1：286
　　天津 7139            26.46         1：269
　　注：每平方米均价为国土房管局披露的数据。每平方米月租金是作者根据有关资料计算得出。北京每平方米租金是根据北京知名房地产中介机构“千万家”调查得出的8月份北京住房平均租金2578元/月·套，除以每套房平均面积100平方米计算得出。上海、深圳、广州、天津的平均租金是作者根据搜房网公布的统计数据计算得出，具体计算结果见下表。
　　 计算公式：每平方米平均租金=（一居室月平均租金 /一居室平均面积）*租住比例+（二居室月平均租金 /二居室平均面积）*租住比例+（三居室月平均租金 /三居室平均面积）*租住比例，各城市各户型房屋面积和每种户型出租比例采取了相同的参数，偏差不会太大。
　   部分城市每平方米月租金计算表
　　城市 月份 一居室月平均租金（元） 一居室平均面积（平方米） 租住比例% 二居室平均月租金（平方米） 二居室平均面积（平方米） 租住比例% 三居室平均月租金（元） 三居室平均面积（平方米） 租住比例 每平方米平均租金（元）
　　上海 12 2350 55 45.65 2650 80 39.60 3850 115 14.75 37.56
　　深圳 11 2132 2533 3131 34.26
　　广州 11 1502 1848 2692 25.07
　　天津 12 1397 2117 2737 26.46
　　 （四）房地产投资占固定资产投资比率
　　依据国际经验，房地产投资占全社会固定资产投资的合理比重应在10%以下，占GDP的比重不应超过5%。据国家统计局公布的数据，2006年我国房地产开发投资为1.94万亿元,占当年全社会固定资产投资的17.6%,占当年GDP的9.26%, 远远高于国际公认的标准。2007年1-6月份全国房地产固定资产投资9887.23亿元，增速达28.5%，高于全国城镇固定资产投资同比增长 26.7%的速度，占全社会固定资产投资的比重进一步提高。
　　房价过高形成房地产泡沫，也可以从一些房地产开发商的言论中反映出来。房价上涨本是开发商们热烈欢迎的，但中国房价上涨太快，房价太高，连一些开发商都害怕了。全国著名房地产企业深圳万科的董事长王石在中央电视台第二套节目座谈时说：“房价涨得我都心惊肉跳”；《南方周末》曾披露深圳一位房地产开发商的话，“房地产开发的利润高得我们都不好意思了”；西安某开发商也曾对媒体说：“房地产的利润高得我们都有点害怕”；广东番禺某开发商直言 “市场已经完全超出了自己的控制，价格都不知道如何定了。”从这些话语中，可以反映出我国房价暴涨的程度。
　　我国房地产市场形成泡沫，还可以从国际比较中得出结论。德国《科龙城市导报》近期发表评论文章说：北京、上海等大城市的房价，已远高于欧美很多同类城市。比如德国的杜塞多夫、科隆这些房价最高的城市，即使在绝对黄金地段，每平米2000欧元（约人民币20000元）以上的房子，也极为罕见。”① 从人均国民收入看，中国为2000美元，德国高达35000美元，是中国的17.5倍，而我们的房价比德国还高，可见我国的房价泡沫程度。
　　 从以上各项分析可以看出，我国城市房地产市场确实已经形成了泡沫。
　　 二、房价暴涨的原因
　　虽然存在城市人口不断增加导致住房需求量增大，房屋开发成本不断上升等导致房价上涨的合理因素，但房价暴涨则不是这些基本因素造成的，而是由于开发商捂盘惜售、哄抬房价，和人们对房屋的过度投资、投机造成的。房价上涨还有中央政府调控不力、地方政府默许纵容，以及政府官员腐败等原因。
　　 （一）开发商为谋取暴利，捂盘惜售、哄抬房价。
　　追求经济利益是房地产开发商的经营目标，为了获取暴利，开发商们采取了各种方式捂盘惜售、哄高房价。这些方式包括：开发商们通过作假账，加大楼盘开发成本，造成房价不得不提高的假相;开发商之间通过合谋，联手抬高房价;开发商们通过制造舆论，鼓吹房价上涨，如北京华远房地产老总任志强就不断宣扬房地产价格将连续上涨20年的观点;一些开发商还收买媒体和有影响力的经济学名流甚至研究机构，发表文章鼓吹房价上涨，这些舆论影响了人们对房价的心理预期;一些开发商采取不断加价的方式，声称隔一断时间将加价多少，制造房价不断上涨的紧张气氛;开发商们制造房屋供不应求的虚假信息，一个楼盘还没有正式销售或刚开盘不久，售楼人员就说只剩下几套了，促使购房者抓紧买房，并接受开发商开出的高房价，一些开发商为了制造热销景象，雇佣民工排队，制造房屋热销的假象；有些开发商假造购房合同，制造房屋畅销的假象，借以抬高房价。“有一个经典的案例：据中央电视台《经济半小时》栏目2005年4月8日报道，上海市“天赐公寓”在销售时，出现了一个奇怪的现象：总共114套住房的天赐公寓，有49套房子全部被一个叫李欣的人买走了。而这个“李欣”在合同上登记的资料都是假的，电话地址等都是填“1”。还有一些购房合同明显属于伪造的：“买家”的名字居然是“A”、“D”等英文字母，合约上也是胡乱填上的资料和房价。在房价快速上涨时期，一些开发商故意不开盘，捂一段时间后，一开盘就将房价大幅提高。②
　　 （二）对房地产的过度投资和投机
　　 中国经济景气监测中心于2007年9月底进行的中国百名经济学家信心调查显示，在经济学家们认为房价上涨的前4位原因中，房地产投资/投机性需求旺盛居于首位，得票率为66%。
　　前文提到的北京朝阳旺角社区、北三环安贞桥附近的小区，晚上顶多只有20%-30%的住户亮有灯光的例子，以及《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告 (2007)》披露的深圳投机性购房占到了58.42%，都可以反映出我国投资和投机性购房比例之高。投资和投机性购房极大地增加了对住房的需求，造成房屋供不应求的市场状况，推高了房价，投机者们还通过各种炒作手段拉高房价，加剧了房价上涨。
　　较早进行房屋投资和投机的是温州人，他们扩大了炒房的影响，也因炒房而全国闻名。一些温州商人通过经营实业积累起资金以后，拿出一部分钱用于购房置地，首先造成了温州本地房地产市场的繁荣，抬高了温州的房地产价格。他们在本地房地产投资中尝到甜头后，转而把目光投向了周边的杭州、上海等地，并频频得手，获利丰厚。在炒房中先行获利的温州人，又带动了周围的人与他们共同投资，组成各种各样的炒房团共同炒房，如今温州炒房团的足迹已遍布全国各大中城市。据温州资深房产人士陈鸿透露，一些有能耐的官员、企事业单位人士，预计占温州炒家人数的50%以上。温州炒房团实力雄厚，社会上流传着“温州至少有10万人在全国范围内参与投资性购房，用于购房的资金量在 1000亿元以上”的说法，这些数字并非通过严谨的统计得来，不足为据，但得到社会上不少人的认可，可以在一定程度上反映出温州炒房团的资金实力。温州炒房团并不完全依靠自有资金，他们炒房大部分依靠银行贷款，只要他们用自有资金交足首付，开发商就能帮购房者从银行轻松贷出款来，不管买多少套房子都可以。温州人往往几十套、上百套地批量购房，据媒体报道：在上海，陆家嘴102套住宅仅两天就被温州人一抢而空，在昆明，温州人朱某独吞1000多个摊位，在重庆，温州人抢购时代广场，最多一人买下一个楼层1000余平方米的商铺，等等。温州人炒房加大了当地住房需求，并产生了炒房效应，刺激了当地人的炒房行为，推动了房价上涨。
　　 在温州人之后，又出现了深圳炒房团、山西煤老板炒房团等，也颇有影响。在房价形成上涨趋势和炒房影响不断扩大的情况下，越来越来的人加入了房地产市场投资和投机炒作的行列，使炒房逐渐在全国形成了气候。
　　 炒房者们包括以下一些类型的人员：
　　 1、私营企业主、各类企业的高级管理人员。他们由于收入丰厚，自然会把一部分资金投入房市以追逐高额收益，收入越高，投资于房市的资金就越多。2005 年8月，《投资有道》杂志对京沪人均净资产高达187万元的近千名企业主和高管进行了调查，结果显示，这些富翁中炒房者比例近7成。③
　　 2、垄断行业的高收入人群。这些人包括电力、电信、石油、石化、烟草、银行等垄断行业的不少高收入人员，他们所在的行业在福利分房时期，已为多数职工创造了优越的住房条件，房改时个人掏钱也不多，由于收入高，积蓄了较多资金，在房价不断上涨的形势下，他们纷纷将手中资金用于购房，有的不仅买二套房，甚至利用银行按揭买第三套以上住房，他们所购房屋大多并不用于居住，而是以投资增值为目的，坐等房价上涨，并用于出租牟利。
　　 3、一些腐败官员。在房价看涨的形势下，一些腐败官员也纷纷将其腐败所得用于购房，以投资增值。一位北京某银行的房地产信贷工作人员，因为长期与开发商打交道，对一些购房者的背景有较深入的了解，他撰写了《北京房地产的腐败成本》一文，指出有大量的腐败收入流入了北京房地产领域,与各种投资性需求、投机性需求一起，推高了北京房价。这些腐败收入包括中央各部门官员的腐败收入，北京市属官员的腐败收入，全国各地官员的腐败收入等。这些腐败资金是推动北京房价上涨的一个不可忽视的因素。同理，各省会城市、地级市的房产也是各省、各地区腐败资金炒房的重点。在这些中心城市购房既有利于增值，还便于跑关系、旅游，方便子女上学，便于藏匿资产等。
　　 4、一些职业炒房者。有些人发现了房市的商机后，把房市像股市一样炒作，逐渐以此为职业，成为专职炒房者。
　　炒房者们的炒房行为包括以下几种：在楼盘开发前交纳定金或者首付买下房号，或者购买有升值潜力的楼盘现房，或者在二手房市场上收买低价房源等，待房价上涨后抛出，赚取差价。在近几年房价暴涨的情况下，不少炒房人倒手一套房就能赚10万、20万元。资金实力雄厚的炒房者，与股票坐庄一样，收购一定的房源后，自买自卖，拉抬房价，尤其是通过哄抬一些热门地段的标志性房产，把房价迅速炒高，再带动周边房价走高。炒房人与房地产开发商一道，不断制造房价将持续上涨的舆论，散布房价不断上涨的信息，刺激场外资金跟进，在房价涨高后出手获利。
　　有些炒房者炒作力度之大，令人惊诧。2004年中期，审计署在检查工商银行上海外高桥保税区支行时发现，该支行仅向姚康达一人就发放个人住房贷款7141 万元，这些资金被用于购买128套住房，炒作房地产。“有自称上海炒家者宣称，他利用转按揭漏洞，以10万元启动资金在一年多时间内炒房赚得上亿元。具体做法是：炒家自己扮演上下家，利用转按揭反复自买自卖，不断抬高交易价格，从银行套取现金。最后，房子被炒到天价，炒家也不必继续付月供，任凭银行按规定把严重高估的抵押房产拿走。”④
　　炒房者与开发商在推高房价方面互为呼应，开发商抬高房价，炒房者积极购买，刺激开发商继续抬高房价。没有炒房者积极购房，开发商的高房价就不会为市场按受，开发商抬高房价，又为炒房者在二手市场上高价出售房屋创造了条件。炒房者和开发商不断哄抬房价，是导致房价爆涨的主要原因。
　　外资炒房也是中国炒房的重要力量。由于人民币升值，以及中国房市和股市的上涨，吸引了大量国际投机资本进入中国市场。这些国际热钱通过虚假贸易、地下钱庄汇兑等途径进入中国。国际热钱首先流入股票市场和房地产市场进行投机炒作，在赚取高额收益后，再通过货币兑换赚取人民币升值收益。
　　广东省社会科学院产业经济研究所2007年完成的《境外热钱在国内非正常流动调查报告》指出：约有2500亿至3000亿美元境外热钱流入中国，数量还在不断增加，主要投向了房地产和股票市场。这些热钱按1：7.5的汇率折算，约合人民币1.8—2.2万亿元。如此庞大的资金，足以在中国房地产和股票市场掀起巨大的波澜。据人民银行上海分行统计，流入上海的境外资金投资房地产的比重是：2001年是16.1%，2002年上升到23.5%，2003年超过了25%，2004年前5个月达到32.6%，呈不断上涨趋势；2004年一年，超过220亿元的境外资金直接流入上海的房地产市场；2002～2005 年间，外资占了上海房地产市场的成交份额的20%以上。国外热钱对中国房地产市场的炒作，由此可见一般，这无疑是中国房价暴涨的一个重要原因。
　　 （三）许多地方政府默许和纵容房价上涨
　　土地是地方政府能够支配的一项核心资源，地方政府的土地出让收入成为地方政府预算外收入的主要组成部分，一些地方超过50％。地方政府通过控制土地供应量，采用招、拍、挂方式刺激土地出让价格不断上涨，地价上涨会加大房屋开发成本，造成房价随地价不断攀高；反过来，房价的不断上涨，会刺激开发商争购土地，拉动地价继续上涨。房价越高，地价也越高，地方政府的收益就越大，因而地方政府成为房价爆涨的大赢家。此外，“房地产业为地方提供的税收也相当可观，一般来说，房地产税收要占到地方税收的三成左右，是地方税收的主要来源，地方政府患上了较为严重的“房地产依赖症”⑤。由于以上原因，一些地方政府默许并纵容了房价上涨。一位大城市的市长曾公开的对《参考消息》的记者说：“我最担心房地产市场趋冷，那将直接影响我任期内的GDP增长”。宁波市一位主要领导，在一次会议上竟对当地房价涨幅“极低”的数字表示“痛心”。地方政府领导对房价上涨的态度表露无遗。地方政府作为房价上涨的受益者，在稳定房价工作中，自然不会积极执行中央政府的房价调控政策，阻碍了中央政策的有效落实。
　　 （四）中央政府对调控房价态度消极，调控措施不力，纵容了房价上涨。
　　 2005和2006年，政府曾经出台过一些房价调控政策，但由于措施不力，并没有收到良好效果。2007年房价再次大涨，老百姓企盼中央能够出台有效调控房价的政策，使房价降下来，能够买得起房。然而，2007年8月24日至25日，全国城市住房工作会议在北京召开，会议决定要加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难，继续贯彻国办发［2005］26号文件和国办发［2006］37号文件的政策措施，进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展。从会议的决定看，并没有调控房价的明确表示。房价新一轮大涨宣告了以前政府房地产调控政策的失败，然而这次会议却要求继续贯彻以前的政策，这清楚地表明了政府并没有出台新的调控房价政策的意图！人们将“进一步加强和改善房地产市场调控”理解成含有房价调控的意思，但事实证明人们的愿望又落空了！这次会议之后，政府一直没有出台任何有效调控房价的措施。人民银行和银监会出台过加息和房贷政策，在客观上对房价发生一点儿小的影响，但加息是为了应对通货膨胀，人行副行长在加息后讲话称“加息并不是针对资产价格”; 银监会出台第二套房贷政策主要目的是为了银行信贷资产安全，并非专门针对房价。
　　建设部作为房地产管理部门，负有调控房价的主要责任。然而建设部部长汪光涛在十七大期间答记者问时的回答却反映了他并无调控房价的意愿。对于“北京、上海和深圳房价是否过高？”这一问题，汪光涛表示：“什么东西都要冷静分析,各地的情况都不完全一样,评论房地产市场要从供应和需求两方面来考虑,要从中国正在快速城镇化过程中间,在中国市场经济不断完善的过程中间去看待这个问题……” 这个回答实际上反映出汪光涛并不赞成房价过高的观点。当被记者问及是不是现在房地产价格太贵，已经让老百姓买不起时，汪光涛回答：“如果现在房子没有销售了，你这个结论是可以的，但现在还有人买，所以这个结论不好说。”这个回答，更清楚地反映出其不支持房价太贵的意见。身为主管房地产的政府部长，在房价问题已很严重的情况下，如此表态，实不应该！房价再贵，也会有富人买得起，任何时候都不会绝对没人买房子，按照汪光涛的这一说法，房价就永远不会有太高这一说了。
　　建设部部长对房价持这个意见，建设部当然不会积极出台政策调控房价了。国务院的房地产调控工作由建设部主管，国务院的房地产调控政策是由建设部提出，报国务院通过后实施，建设部不主张调控房价，国务院还会调控房价吗？这就使我们明白了为什么全国城市住房工作会议后政府没有出台直接调控房价措施的原因了！
　　建设部对于房价的态度还可以从建设部其他官员的讲话中反映出来。建设部政策研究室主任陈淮07年11月10日在福州房地产高峰论坛上说：全国大概有 30%的城镇居民买得起房，这是我们对房地产市场发展的信心所在。作为建设部政策研究室的主任，不是为70%的人买不起房而忧虑，而是为30%的人买得起房而满怀信心。建设部政策研究室的主任态度如此，建设部还怎么能出台调控房价的政策呢？
　　另据《新财经》报道，在近期一个以房价为主题的沙龙上，一位建设部政策部门的专家称：“这几个月，我们上上下下都不再提房价，部长也不问这事。主要精力都放在了保障低收入阶层的住房上面了。”更直接地道出了建设部没有调控房价的意思！
　　又据香港《星岛日报》披露消息称，中国进出口银行行长及前中国人民银行行长助理/副行长李若谷日前谈及中国经济时一语惊人：中央从来都未想过去控制房市及股市，只要上市公司及证券公司健康发展，投资银行按照规定去做，监管健康，市场的涨跌，非政府关注的问题，但政府当然不希望股市大起大落，出现危机。至于房市，政府担心老百姓买不起房子，故政策是保证廉租房，市民有能力去租房子…… 将这番话与前述种种情况联系在一起，我们有理由相信这是真实的，它最清楚地表明了政府没有调控房价的意思！
　　中央政府官员对待房价调控的消极态度，有多种原因。一是受房地产开发和炒房群体的影响，房地产利益集团为了获得高额利益，散布房价上涨合理的舆论，并通过媒体呼吁政府不要通过行政手段干预市场，在当前政府强调转变经济管理方式，减少行政干预的政策导向下，这种呼吁确实发生了一定影响，阻碍了政府制定房地产调控政策;二是有些房地产利益集团为了谋求最大利益，通过各种手段结好高官，与官员们结成利益集团，一些缺乏社会责任感容易被腐蚀的官员在房地产调控问题上就占在了房地产利益集团一边，反对出台房地产调控政策;三是由于地方政府是房价上涨的受益者，他们也反对调控房价，会通过各种途径和渠道，把他们的意思传导给上层，必然也会对上层的思想产生影响。
　　 中央政府不积极调控房价，调控措施不力，是造成房价暴涨的重要原因。
　　 （五）官员腐败加大了房地产开发成本，腐败官员保护房价上涨，也是房价上涨的原因。
　　一个房产开发项目要跑二三十个手续，开发商们往往因为资质不够而向掌握审批权的人行贿；为了在工程竞标、土地竞拍等活动中战胜竞争对手，开发商也要向掌握有关决定权的人行贿；为了顺利完成贷款审批、房屋拆迁等工作，开发商们还要向掌握有关权力的人行贿，等等。不行贿往往办不成事，行贿已成了行业潜规则。腐败官员们也常常利用手中的权力捞取好处，例如利用手中职权向开房商低价购房，然后再高价出售，获取利益，开发商也往往把向掌握审批权的人低价提供房源作为一种行贿方式。原上海浦东区长康慧军就从开发商那里低价购房24套，被称为“炒房区长”。随着开发商收益增加，腐败官员们捞取灰色收入的胃口也不断增大。开发商将这些灰色支出列入房产开发的“前期费用”中，加大了房产开发的成本，成为房价上涨的一个原因。一位从业多年的房地产开发商自曝房价灰色产业链说： “楼盘开发成本只占房价20%。开发商能够拿到40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了，即被各种‘灰色开销’吞噬了”⑥
　　国家建设部副部长刘志峰在2004年12月9日国务院新闻办公室举办的房地产专题新闻发布会上指出：目前在土地和房地产开发、房屋拆迁、城市规划和建设中，有大量腐败问题，有些问题还比较严重。 2007年9月由最高人民检察院主办的“惩办与预防职务犯罪展览”显示，自十六大以来，中央累计查处的16名省部级以上贪官中，有10名与房地产腐败有关，其中有上海市委原书记陈良宇、安徽省原副省长王怀忠、北京市原副市长刘志华等。高级官员如此，低级别的腐败官员更多。在房地产开发各环节中，取得土地使用权是关键，因此涉及土地问题的腐败尤其严重。2007年9月18日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，国家土地副总督察甘藏春回答记者提问时表示：土地问题上引发的腐败现象是当前腐败的一个重点，去年因土地违法查处干部3094人，501人被追究刑事责任。国土资源部执法监察局局长张新宝介绍说：从2000年到2006年，全国因为土地违法违规受到党纪政纪处分的是8698人，有 1221人被追究刑事责任。而去年一年，有3094人受到党纪政纪处分， 501人被追究刑事责任，分别占了六年当中受党纪政纪处分人数的35.6%和被追究刑事责任人数的41%，呈现大幅增长态势。从上述数据可以看出房地产管理领域腐败的严重性。人们有理由相信，被查处的腐败只是一小部分，大量的腐败没有受到惩治。
　　 腐败官员拿了房地产开发商的好处，就站在房地产开发商的立场上说话，在执行政策时，暗中降低政策执行力度，为违规的开发商开绿灯，保护房地产开发商的利益，从而保护了房价上涨。
　　 三、房价暴涨的危害
　　 （一）房价暴涨使大多数城镇民买不起房，造成严重的民生问题，使社会不和谐因素急骤增加。
　　住房是每个人的基本生存需求。安居乐业，一直是中国老百姓美好生活的标准，然而房价暴涨，击碎了很多人拥有住房的愿望。以北京为例，一套100平米的住房，2003年值44.56万元，而2007年就达到137.54万元，增加92.98万元，一下子吞蚀掉一个家庭未来几十年的收入。由于房价暴涨， 2007年我国主要城市的房价收入比均达到10倍以上，北京、深圳、上海达到16-20倍，就是说一个平均收入水平的家庭要不吃不喝10到20年才能买得起一套房，如果刨去各种必要开支，按家庭可支配收入算，更要长得多。而据北京市统计局公布的数字，有6成家庭达不到平均收入水平，对他们来说购房就成为一个更沉重的负担。按照建设部政策研究室主任陈淮07年11月10日在福州房地产高峰论坛上说的话：全国大概有30%的城镇居民买得起房……也就是说有 70%的人买不起房。住房作为最基本的生存必需品，是多数新组建的家庭必须要解决的问题。而一旦购房，他们就必须为了支付购房款而长期节衣缩食，沦为房奴。因此房价暴涨，一下子使购房老百姓的生活水平大幅降低了十几甚至几十年。作为以提高人民生活水平为执政目标的政府，有什么问题比这更严重，有什么问题比这更应当引起政府的重视呢？！
　　现在政府对待住房问题的态度是加强廉租房和经济适用房建设，保障低收入群体的住房需要。然而现在的高房价并不只是低收入群体买不起房，连大多数中间收入群体也买不起房，而中间收入群体占了我国城镇人口的大多数，但他们是不能享受针对低收入群体的住房政策的。所以现行政策没有解决占城镇人口大多数人的住房问题，这个问题很严重的，应当引起政府的高度重视。房价暴涨是政府调控不力的结果，从一定程度上讲是政府的失职，使政府“执政为民”的理念成为空话，降低了政府的公信力。
　　 （二）房价暴涨使房市成为房地产开发商和炒房的有钱人掠夺普通老百姓的一场盛宴，加剧了社会贫富分化，造成了严重的社会问题。
　　高房价使大多数普通老百姓辛辛苦苦很多年积攒起来的血汗钱流进了少数房地产开发商的口袋里，也流进了那些在房地产市场上进行炒作获得暴利者的口袋里。据有资料分析，北京一天产生一个房地产亿万富翁。炒房者们也从房价暴涨中获得了暴利，由于炒房需要资金较多，炒房者一般是占总人口比例比较少的富裕阶层的人。
　　多年以来，我国居民收入差距不断拉大，财富分布严重不均。据财政部科研所课题组2003年发布的一份调查报告指出：在财产的集中度方面，10%的富裕家庭占城市居民全部财产的45%，10%的最低收入家庭财产总额占全部居民财产的1.4%，另外80%的家庭占有财产总额的53.6%。同时，城市居民金融资产出现了向高收入家庭集中的趋势，户均金融资产最多的20%家庭拥有城市居民家庭金融资产总值的比例目前约为66.4%，最低的20%的家庭中，拥有的金融资产只有居民金融资产总额的1.3%。
　　 2003年以来，我国居民收入差距仍在继续拉大。国家发改委公布的《中国居民收入分配年度报告[2006]》指出：高低收入组的收入差距继续扩大，在 2000年至2005年的五年间，最高10%收入组与最低10%收入组收入比从4.6倍上升到9.2倍,扩大了一倍; 高低收入组的收入增长不平衡，收入越高增长越快。从增长速度来看，2005年，最高10%收入组的人均可支配收入比上年增长13.4%，而最低10%收入组的人均可支配收入比上年增长9.5%，比前者低4.9个百分点。
　　少数富有的人掌握了大量资金，从房屋的购买力来看，20%的富人，拥有住房购买力的66%以上。房屋投资和投机需要大量资金，普通老百姓是无能力参与的，因此从事炒房的主要是有钱人。国内著名房地产上市公司深圳万科的董事长王石指出：“正是因为大部分房子被富人买走，所以房价才高。” 有钱人为了获取高额投资收益，进入房市进行投机炒作，获得了暴利，而普通老百姓却变得更穷了，因此，房价暴涨使房市成为房地产开发商和炒房的有钱人掠夺普通购房者的一场盛宴，加剧了社会贫富分化，成了一个严重的社会问题。一个负责任的政府不应当对此无动于衷。
　　 （三）房价暴涨使中国的银行信贷资产蕴含极大风险，威胁中国金融经济安全，可能导致金融经济危机，危害社会经济的发展。
　　房屋投资和投机者多数使用银行按揭贷款，以实现以小搏大，增加投资和投机收益的目的。以炒房者自有资金能买一套房，房贷首付比例40%为例，使用房贷可以买2套房，因此房贷放大了炒房者的购房能力，已成为房屋过度投资和投机的助推器。一些投资和投机者几十套、上百套地批量购买房屋，往往都借助了房贷。房价暴涨容易产生银行信贷风险，一旦房地产市场价格出现大幅下跌，使房屋价值低于银行贷款额度，贷款者会停止支付月供，使银行产生呆坏帐。而最容易产生呆坏账的，就是用于投资和投机的房贷，他们购房不是真实的居住需求，保有房屋的意愿较差，而且由于贷款数量大，需还款额度大，在形势不利的情况下，最容易引发信用风险。房贷套数越多，还款违约概率越大，银行信贷风险越高。
　　过度投资和投机形成房地产泡沫，最后引发经济、金融危机，已在一些国家形成了深刻教训。上世纪八十年代后期，日本股价和房价暴涨产生资产价格泡沫，最后泡沫破灭，使银行产生大量呆坏帐，日本经济陷入十几年低迷。最近由于美国房价出现下跌，产生次级债风险，导致国际金融市场持续动荡。这些都是刚发生不久和正在发生的危机，值得我国高度警惕。
　　 随着房价大幅上涨，我国房地产市场泡沫日益严重，房贷风险已变得非常现实。如果房地产出现严重泡沫并最后破灭，40%的首付款比例是抵挡不住信贷风险的。日本、香港的房地产泡沫破灭后，房价最大跌幅达到了60-70%。
　　 （四）房价暴涨，使一些外资炒房者获利丰厚，造成中国社会财富的大量流失。
　　如前所述，约有2500至3000亿美元国外热钱流入中国，其中相当部分进入房地产市场。从一些公开披露的信息看，外资炒房的确获得了丰厚的回报，一些外资转让房地产项目的收益在50%以上。
　　 四、房价调控建议
　　 （一）对房屋转让征收高比率收益税。
　　对房屋的过度投资和投机都是冲着房价上涨产生的高收益来的，因此，为抑制对住房的过度投资和投机，限制炒房行为，应对房屋买卖产生的收益征收高比率的收益税（普通老百姓为改善住房条件而出售旧房购买新房可以除外），如此可以使炒房变得无利可图，会对打击炒房产生立杆见影的效果，这样做一方面可以增加国家财政收入，另一方面可以抑制对住房的过度炒作，利国利民，一举双得。这是控制房地产市场过度投资和投机、抑制房价上涨的最直接最有效的手段。以往房价调控政策之所以没有收到良好效果，就是没有采取打压房地产投机收益的有效措施。采取这一政策，收益税率必须足够高，才会产生好的效果，否则只是部分减少了投机者的利润，并不能从根本上遏制投机行为。
　　 （二）抑制开发商捂盘惜售、拉抬房价
　　应改变开发商自行对外销售楼盘的作法，由房管部门建立房屋销售中心，集中管理房源，并办理房屋买卖手续。开发商在楼盘获准建设时就要将房屋户型、面积、套数等数据报告房屋销售中心，从预售开始，所有购房手续都要到房屋销售中心统一办理，开发商只负责楼盘推介，购房款由房屋销售中心收取后再划转到开发商账上。房屋销售中心要随时公布楼盘的销售和结存情况，使开发商失去捂盘惜售的可能。
　　 （三）应停止银行发放第二套以上房贷。
　　如前所述，银行第二套以上房贷成了投资和投机者们对房屋过度投资和投机的助推器。所以国家应出台政策，停止银行第二套以上房贷。有些人可能会说，停止银行第二套以上房贷，剥夺了公民拥有第二套以上住房的权力，这是不对的，公民要买第二套以上住房，可以用自有资金买，国家并不限制。但作为国家政策，应禁止人们利用银行贷款对房屋进行过度投资与投机，造成社会问题。
　　 （四）对超过规定标准的住房面积征收物业税
　　 物业税也叫不动产税，征税对象主要是土地、房屋等不动产，是拥有房屋所要交纳的税，属于持有税。开征物业税直接增加了持有房地产的成本，会对投资和投机性需求起到较大的抑制作用，使房屋回归到居住、保障基本消费的本来功能上来，从而消除房价泡沫。
　　有人主张开征物业税的基本思路应是“将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税”，认为这样可以降低房地产开发成本，从而降低房价。这是不可取的，现在房价太高主要是因为开发商利润过高，而不是因为房屋开发成本太高造成的。据某开发商透露，房屋开发成本只占房价的20%。要降低房价主要应从控制开发商利润入手，通过公布房屋开发成本和控制房屋开发利润来实现。取消土地出让费并不见得能降低房价，反而会使应归政府取得的土地出让收入白白落入到了开发商的手中。取消土地出让费会减少地方政府收入，导致地方政府对实施物业税政策的抵制，使这一政策的难产。应将物业税与土地出让费分开，只将物业税看作对保有房产征收的一种税。国家应确定合理的起征点儿，只对超过起征标准以上的住房面积征税。
　　 物业税属于地方税种，可以增加地方政府的财政收入，改变地方政府“以地生财”的收入模式。
　　 （五）国家应转变住房完全市场化的政策取向，制订《住房保障法》，明确政府在保障公民住房方面应承担的责任，大力加强“两限房”建设。
　　住房作为居民的基本生活必须品，不同于其他商品，满足公民的住房需求，对改善公民生活有着非常重要的意义，政府应担当起保障公民住房需求的责任，放弃住房完全市场化的政策，解决好公民住房问题。全国人大应制订《住房保障法》，以法律的形式把政府在保障居民住房方面的责任明确下来; 应研究确定合适的住房收入比，以此控制保障性住房的价格。保障性住房不应只覆盖低收入居民，对高收入以外的人群都应包括，用居民的平均收入乘以合适的住房收入比，来确定政府向普通城市居民提供住房的价格。具体落实这一制度的措施是大力建设“两限房”，政府应先确定合理的房价，然后逆向推导出土地出让价格和房地产开发的利润。两限房应是城市普通居民购房的主要渠道，两限房属于保障性住房，对买卖条件应做出合理的限制。加强两限房建设是从根本上解决房价问题的措施，两限房应成为城市房屋开发的最主要形式。普通居民对第二套房以上的房屋需求才应通过房地产市场购买。
　　可以肯定，若采取以上措施，必将有效地抑制对房地产的过度投资和投机行为，使房价回归到正常水平。但采取这些措施的前提是，政府领导要对房价问题有一个清醒和正确的认识，排除一些有关房价问题的错误意见干扰。房地产开发商和房屋投资投机者们如今已形成了一个庞大的群体，他们为了使自己的哄抬房价行为不被政府调控，为了谋求自己的利益最大化，广泛发表各种文章和言论，反对政府干预市场，反对政府出台房价调控措施，千方百计维护房价上涨，对政府调控房价形成了很大阻力。政府必须认清发表这种论调人的初衷，认清其背后隐藏的不良动机，认清不进行有效房价调控的危害。现在确实有些重要政府管理部门和国家研究机构受到了这种论调的影响，认为房价上涨主要是房屋供不应求造成的，房价上涨是合理的市场表现，看不到过度投资和投机是房价上涨的主因; 有的经济学家也为房价上涨摇旗呐喊，认为房价保持与国民经济相同的增长速度是合理的。这是非常错误的，因为一套房子100万元，涨10%就是10万，一户居民家庭收入5万元，年增收10%只有5000元，同涨10%，房价上涨的绝对额远远超过居民收入增加额;一些学者也主张政府不应该用行政手段调控房价，房价应该由市场决定。这也是不可取的，世界上没有完全不受政府管理的市场，在市场出现问题时，政府的必要干预是很重要的，日本泡沫经济危机正是由于政府不干预造成的。政府领导只有排除了这些错误意见，才能形成解决房价问题的决心。
　　调控房价还应当配套采取其他一些措施，如改进地方官政绩考核体系，改变考核过度倚重GDP的做法，对房地产业GDP在考核时要乘以一个比较低的调整系数，降低房地产GDP所占比重；把解决市民住房问题作为考核地方政绩的一个重要方面; 严厉打击房地产管理领域的腐败行为，把阻碍房价调控的官员坚决从相关职位上替换下来，使政策能够有效实施; 完善房地产价格统计制度，使房价涨幅能够得到正确反映; 严格执行土地管理制度，打击开发商囤积土地的行为; 严格控制外资热钱流入，严格控制外资购买中国房产; 贯彻落实从紧的货币政策，改变流动性过剩的局面等。只要政府采取合理的措施，房价问题一定能够得到有效解决。
　　
　　 董风江
　　 河北银监局
　　 e-mail:dfj301@163.com
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　参考文献：
　　①《严限政策不敌回报诱惑 中国房地产热钱限控大战》，2007年08月04日 焦点天津房地产网
　　② 潘钦栋 《温州炒房团炒楼手段大揭底》 2005-10-26 今日财富地产SHOW
　　③ 《资产百万以上的有钱人怎么投资？》 中国网
　　④ 《揭秘：惊人炒房手法揭秘，10万元炒房一年能赚上亿》 2005-04-14，北京晨报
　　⑤ 《土地违法面广量大》 2006年06月22日 现代快报
　　⑥《七成贪官因房地产落马，意味着什么》 龙之心2007年6月25日 市场报
　　注：笔者在本文写作过程中尽量秉持客观公正的态度，对选用的资料尽量进行真实性和准确性审核，以使该文章能够经得住审查，具有参考价值。
　　本文写作过程中参考了很多在网上发表的文章和公布的资料，有些直接在文中指出了出处，有些由于不便引用原文，或引用文字比较短小，不能一一列明出处，在此一并向被参考过的文章作者表示诚挚的谢意！