嘉定区一周楼市成交情况综述（11月2日-11月9日）

朴志诚

俗话说：“人无千日好，花无百日红”，战场上没有真正的常胜将军，楼市也没有真正持久的旺销季。在持续了3周的楼市“旺季”之后，上周楼市有所回落，迎来了一个小波谷。

虽然楼市新闻报道得一片大好：“ 长三角多楼盘涨价5%-10%”、“中国房价绝不会暴跌的25条秘密”、“中国一线城市地价反弹 土地市场释升温信号”、“房贷新政满月成交创年内新高 楼市“银十”镀金”……诸如此类消息层出不穷，看似楼市一片大好。

但随着前一阶段的“疯狂”，消耗了不少市场容量，上海楼市开始逐步归于平静。上周（11.3-11.9）上海市共实现销售房源1426套，较前一周下降近一半（前一周2489套）。

可能有心人会提出疑问：为何本周末（11.7-11.9）上海共有6个楼盘开放，释放了千余套新房源，成交量不可能会如此低。诚然，新房源入市会带来一波成交小高峰，但限于购房登记的时差，可能这一部分房源将会统计入下一周的销量。同时，此次开盘的6个项目基本都是郊区盘，就是市场反响如何，有待于下周汇总时讨论。

上周上海市住宅销售情况请看下图（可点击图片放大观看）：


嘉定楼市方面，作为上海楼市的一份子，也不可避免受大环境的影响，成交量有较大幅度下降。但作为上海楼市的“明星”，嘉定楼市销量的下滑程度没有上海市的整体销量下滑那么严重。上周嘉定区住宅销量312套，较前一周的销量下降约四分之一。

成交均价方面，上周嘉定住宅成交均价为17695元/平，较以往几周而言基本处于稳定状态。具体嘉定区上周成交情况如下图所示（可点击图片放大观看）：



除了大环境的影响，成交量的下跌还可能是最近一段时间嘉定没有新的房源释放，而一些老的房源难以得到市场青睐的缘故。

另外，相关政策对“普通住宅”的认定标准没有“与时俱进”，也可能是造成抑制购房需求的一个因素。就上海地区而言，按总价算，住宅坐落在内环线以内的低于330万元/套，内、外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

按照这个标准，以嘉定区为论，当前一手商品房住宅成交均价在17500元/平上下浮动，以一套100-120平之间的“小三房”为例，其房价便至少需要175万，已远远超过“外环以外低于160万元/套”的普通住宅认定标准。因此，这在一定程度上也打压了一部分改善型的购房需求。为此，消费者没有少吐槽过。

对于今后楼市的走事情况而言，小编觉得需要先弄清楚1件事情：楼市是否确实是过剩？

各大媒体也好，网络上的网民讨论也好，基本基于两派：正方，认为楼市供大于求，当前楼市处于过剩供应；反方，认为人的需求在不断提高，今天可能觉得足够的住房面积过几年可能就不够了，所以认为楼市供大于求比较武断。

双方都有其有理之处，但小编认为双方都有片面之处。虽然，从全国整盘棋的角度而言，确实存在房屋供给量供大于求的情况，鄂尔多斯等“鬼城”比比皆是。但对于北上广深等特大型城市而言，引起自身的各类优势，成为了全国人民趋之若鹜之地，这类城市供不应求的基本面没有改变。

虽然，嘉定区作为上海市的“资深”郊区，在没有11号线的很长一段时间里，一直被市中心人民误认为那是一个要倒腾好几部公交，花上3-4个小时才能到达的“遥远”的“乡下”，甚至在一些人的眼中，嘉定要比苏州还远！这样一个不被看好的郊区，空置房屋面积却是全市最高，对于一个郊区而言，
似乎楼市确实有些危险。

但也并不需要太过于悲观，毕竟嘉定区是上海市的嘉定区，11号线开通后，市中心人民对于过去眼中那个“妖魔化”的嘉定区也有了极大的改观。同时，根据统计数字显示：2011年嘉定区常住人口150.6万人，其中外来常住85.9万人，本地与外地常住人口比例为3:4（数据来源：上海统计http://www.stats-sh.gov.cn/fxbg/201203/240663.html），呈倒挂形势。而这样的趋势可能会随着时间的推进而继续扩大。

因此，既然我们阻止不了这样的趋势，那么对于嘉定区的楼市而言，我们也不需要太过于悲观。

注：楼市升降无常，购房切记谨慎！上述评论仅供参考，购房者因此依据投资而造成的损失与嘉定都市网和本文作者无关。

zhouweiping

沙发做好再说

家有儿女0520

小朴，你的楼市数据我关注很久了。上周数据显示保利星海屿均价17500元，比前几周跌了3500元左右，怎么会这么多？常发豪庭，悠活城等也有大跌4000-5000的情况。能告知你的数据来源吗，数据可靠性如何？

朴志诚

家有儿女0520 发表于 2014-11-10 10:47
小朴，你的楼市数据我关注很久了。上周数据显示保利星海屿均价17500元，比前几周跌了3500元左右，怎么会这 ...

单一楼盘价格差距好几千是非常正常的。比如底楼的，照不到光的，或者尾盘有缺陷的搞个优惠活动等等，和好的楼层朝向位置等确有很大差别。

比如风景里，当年开盘有106万的特价房，平摊下来1.23万一平，但之后却有1.95万的高位房价。

白银时代2011年开盘时也确有13900这样的单价，但之后靠塔秀路和龙湖那边也有19500的价格。

所以，其实是没有啥问题的。

yfb020827

以前每个楼盘有显示没有卖完的套数，现在怎么不显示啦