[讨论]保利业主---说出了我们的心声

难忘CB

现在由于整体楼市不景气，众多房地产开发商纷纷降价抛售楼盘，由此暴露出以往市场热闹时掩盖的一些问题。网上闹得沸沸扬扬的清水三期业主退房事件就是比较典型的一例：已购业主情绪非常激动，还没到交房日就已经损失了数万甚至十几万真金白银，感觉非常地冤，希望能向开发商讨个说法，弥补一些损失；而事不关己者则冷眼讽语，认为这是购房者在为自己的冲动行为而受到的惩罚，要求购房者能够按契约精神办事，切实履行同开发商签订的购房合同，并将购房者的购房行为同炒股联系在一起。

对此，我认为具体问题应具体分析，首先弄清一些基本事实。这批要求退房者大都是2007年底至今年上半年以高价购买清水颐园三期楼盘的业主，他们当中购买的单价贵的甚至超过10000元每平方，最低的也要单价8000多每平方，而现在差不多相同位置、楼层的单价只要7000多甚至更低即可买到，而楼盘交房时间是在今年12月份。由此，我们可以看到，这些业主大多是在房价见顶时以高价买的现时无法入住的商品房期房，而不是已得到产权证的现房。而对于商品房期房及其销售制度，其漏洞、弊端及危害，在业界、社会、以至政府部门都是极具争议的。

首先让我们来看看期房的一些常识：期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止所出售的商品房。期房预售制度的产生与我国房地产市场发展的进程紧密联系。市场发展早期，房地产开发企业要发展，但企业自有资金严重不足。于是，建设部主导设立了商品房预售制度，出台的《城市房地产管理法》对预售条件、监管作出了原则性规定，但是，却留下来一个巨大的漏洞，即对侵权、违规行为未制定具体的惩戒条款。

商品房期房预售制度实行后，许多开发成本转嫁给了购房人。由此也导致了一系列问题，首先就是对购房人权益的损害，由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，导致了房屋质量问题连连。重要的是，当初建立商品房预售制度，是因为当时房地产业发展不景气，房价低迷，需要鼓励房地产的发展。而现在的情况已经与之完全相反，房地产投资过热，房价大幅度攀升，接连两次房市调控政策都未能阻挡住房价快速上涨的势头。因此，从某种程度上来看，商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶。

对于有网友将这些清水三期购房者的购房行为同炒股联系在一起和“房价跌了你要开发商补偿，那房价涨了你会不会给开发商补偿？”的说法我非常不认同，两者有相似的地方，但是也有明显的区别。资本市场中的股票虽然是虚拟之物，但它却是实实在在的现货，在交易时间内你可以随时交割买卖，并支付相应印花税和交易费，是交易者和交易者之间的行为，追涨杀跌、你得我失，所谓的庄家也只是交易者之一，上市公司则只是在首发和增发融资时出场，股价短期波动通常和其无关，而证监会只是市场监管者；

而商品房除去部分投资用房外主要是用来居住的，由于期房相比现房尚未完成其居住功能，看不着房屋的质量，所以决定了相同的商品房期房价值应小于现房价值。因为，最先的期房购房者最早向开发商支付了购房款，不论是购房者最先最多地承担了先付购房款的利息损失，还是开发商得到了这笔购房款后的利息得利及转投使用得利，都是最先购房者向开发商做出最多贡献的那批业主，并且最先期房购买业主承受了对未来所购期房最长和最大的房屋质量、配套规划、甚至烂尾楼等不确定性风险，所以相应地最先期房购买业主理应得到最大利益，即房价优惠。如果最先购买者要承受最大的损失，那还有谁来购买第一批期房呢，期房又如何能顺利销售呢？从销售方式来说就是期房房价应该低开高走，从而

符合期房预售这种销售模式。期房在交房前是无法二次交易的，即便因为房价上涨而带来的升值仅仅是账面上的而无法兑现，但如果房价下跌却是能带来实实在在损失的。所以，如果非要将期房同股票比的话，期房销售应该对应于资本市场中的上市公司融资，而融资价格则是一致的，而融完资后发售的股本在二级市场流通则相当于期房交房后变成现房，从而完成其商品房住房功能，若此时业主要在二手房产市场上买卖，开发商才不该承担涨或跌补偿的义务，风险完全由房产投资者自负。

因此对于“房价跌了你要开发商补偿，那房价涨了你会不会给开发商补偿？”这句话的说法并不全面，应该这么理解：若期房在交房（完成现房）前价格下跌所造成的业主损失，开发商应当补偿差价；期房在交房前价格上涨带来的业主房产升值，则应视为开发商对先期购买期房业主所付成本做出贡献的利益回报；而如果随着交房时间的到来期房变成现房了，则成交价格完全应由市场决定，开发商和交易者之间再没有补偿或退还的义务。

由此可以看出，清水开发商降价销售期房虽然给后购买者带来了实惠，但这种给先期购买业主带来较大损失的销售行为，完全背离了期房预售制度的销售规律，给我们的期房预售制度打了个响亮的耳光，清水三期先购业主则是彻彻底底的我国期房预售制度的受害者。从情理上来说，我对他们要求开发商允许退房或补差价的做法表示同情并支持。那些要求他们能够按契约精神办事，切实履行同开发商签订购房合同的人，则实在是对我们现阶段那漏洞百出、百害而无利（只在房地产市场发展初期、城镇住房供应不足、房产企业缺乏资金时期有利和只对开发商和建设部少数既得利益集团有利）的期房预售制度的无知愚昧或别有用心。

对于现阶段期房预售制度的漏洞、弊端和危害，政府部门其实是心知肚明的，处于利益考虑，暂无动静。如果说在房地产市场发展初期、城镇住房供应不足、房产企业缺乏资金时期发展期房预售制度符合当时特定时期的特点，那在经过十几年发展、住房供应充足、房产企业融资渠道多样化的今天则应该是到了废除的时候了。因此，在现阶段大环境下，购房者同开发商签订的期房购房合同本身就是一个欠缺公平、不合时宜的产物。希望决策层在政策层面出台新的、能保护自住购房者利益、符合新时期特点的商品房销售模式。

我虽然不是清水三期业主，但我真的希望清水的同志们能从自身利益出发，发出声音，理性诉求，以点带面，制造影响，能成功维护自己的权益，打击开发商的嚣张气焰，同时给政府决策层施加一点压力，也能够让政府能够与时俱进、破除成规，不要被利益蒙混了头脑，这样才能保护未来所有购房者的利益。

至于为何嘉定地区就清水这个楼盘降价幅度特别大且特别坚决，我觉得有它自身的特点，具体维权措施应该有的放矢，下回有机会再谈。

skatewxf

顶起来

Sortsing

全国人大代表再提取消预售制----关于修改《中华人民共和国城市房地产管理法》,尽快取消商品房预售制度的议案,原文较长：http://bj.house.sina.com.cn/news/2008-10-24/1141280088.html

建设部对此提案的答复回函：

中华人民共和国住房和城乡建设部

　　建办建字[2008]051号 签发人：仇保兴

　　《对十一届全国人大一次会议第1487号建议的答复》

　　赵林中代表：

　　您提出的关于“修改事房地产管理法，尽快取消商品房预售制度”的建议收悉，现答复如下：

　　1994年，《城市房地产管理法》确立了商品房预售制度。1998年，《城市房地产开发经营条例》作出了进一步规定。从实践看，这一制度对于加快商品房建设，增加市场供应，促进房地产市场发展起到了积极作用。但是，正如建议指出的，商品房预售制度在执行中出现了诸多亟待解决的问题：规划违约变更，配套设施建设滞后；房屋面积缩水，房屋质量存在缺陷；销售方式不规范，违规预售问题突出；购房者迟迟难以取得产权证，权益不能得到保障；等等。

　　对于商品房预售制度执行过程中出现的问题，我部十分重视，组织专门力量做了认真研究。我们认为，为了保护购房者合法权益，防范金融风险，确需不断完善商品房预售制度，以进一步采取有力措施，解决商品房预售制度执行过程中出现的各种问题。但是，基于我国房地产市场、房地产金融所处发展阶段的实际情况，目前尚不宜取消商品房预售制度，并对商品房预售制度执行中出现的问题作了深入剖析，对于下一步研究解决上述问题，具有重要的参考意义。下一步，我们将结合建议提出的具体意见，采取以下措施：

　　(一)针对预售许可制度规定过于原则，预售门槛较低，对违规行为处罚力度不足等问题，健全法律法规，修订《城市房地产管理法》，《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》，推进配套制度建设。目前，《城市房地产开发经营管理条例》修订工作正在进行，《城市房地产管理法》已经提请全国人大列入立法规划。

　　(二)针对预售资金监管部到位问题，研究加强对预售款的全过程监管。

　　(三)落实《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》规定的条件、程序，严格审批预售许可，严把商品房预售许可关。

　　(四)完善商品房预售许可管理，规范预售交易行为，严肃查处违规预售行为，对于延期交房、规划违约变更、烂尾、短斤缺两、以次充好、无证销售等典型案件，公开处理。

　　感谢您对完善规范城市房地产市场立法工作的关心和对我部工作的支持。

　　中华人民共和国住房和城乡建设部

　　2008年5月11日

　　联系单位及电话：住房和城乡建设部政策法规司 (新浪房产注：电话隐去)

　　抄送：全国人大常委会办公厅、国务院办公厅

个人建议清水业主利用住建部的此回复函中第四条中关于“严肃查处违规预售行为，规划违约变更等典型案件，公开处理”的意见，收集相关开发商违反规划和擅改容积率的证据，对清水开发商提起诉讼。

skatewxf

谢谢LS的

nebgib

评楼主的大作
楼主洋洋洒洒大作一篇，俺是业界人，一个过客，看了，有些觉得写的离谱，怕误导他人，遂如鲠在喉，一吐为快。


现在由于整体楼市不景气，众多房地产开发商纷纷降价抛售楼盘，由此暴露出以往市场热闹时掩盖的一些问题。网上闹得沸沸扬扬的清水三期业主退房事件就是比较典型的一例：已购业主情绪非常激动，还没到交房日就已经损失了数万甚至十几万真金白银，感觉非常地冤，希望能向开发商讨个说法，弥补一些损失；而事不关己者则冷眼讽语，认为这是购房者在为自己的冲动行为而受到的惩罚，要求购房者能够按契约精神办事，切实履行同开发商签订的购房合同，并将购房者的购房行为同炒股联系在一起。

对此，我认为具体问题应具体分析，首先弄清一些基本事实。这批要求退房者大都是2007年底至今年上半年以高价购买清水颐园三期楼盘的业主，他们当中购买的单价贵的甚至超过10000元每平方，最低的也要单价8000多每平方，而现在差不多相同位置、楼层的单价只要7000多甚至更低即可买到，而楼盘交房时间是在今年12月份。由此，我们可以看到，这些业主大多是在房价见顶时以高价买的现时无法入住的商品房期房，而不是已得到产权证的现房。而对于商品房期房及其销售制度，其漏洞、弊端及危害，在业界、社会、以至政府部门都是极具争议的。

首先让我们来看看期房的一些常识：期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止所出售的商品房。期房预售制度的产生与我国房地产市场发展的进程紧密联系。市场发展早期，房地产开发企业要发展，但企业自有资金严重不足。于是，建设部主导设立了商品房预售制度，出台的《城市房地产管理法》对预售条件、监管作出了原则性规定，但是，却留下来一个巨大的漏洞，即对侵权、违规行为未制定具体的惩戒条款。

商品房期房预售制度实行后，许多开发成本转嫁给了购房人。由此也导致了一系列问题，首先就是对购房人权益的损害，由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，导致了房屋质量问题连连。重要的是，当初建立商品房预售制度，是因为当时房地产业发展不景气，房价低迷，需要鼓励房地产的发展。而现在的情况已经与之完全相反，房地产投资过热，房价大幅度攀升，接连两次房市调控政策都未能阻挡住房价快速上涨的势头。因此，从某种程度上来看，商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶。

评论：作者以形而上的思路进行推断，认为购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，导致了房屋质量问题连连。这是非常荒谬的。这两者有影响，但是绝对没有必然的关联。现在买方市场，房地产公司为了求生存，都在品牌上下功夫，产品质量不过关，品牌就无处可谈。哪个求上进的房地产公司都清醒意识到这点。你不要以过去卖方市场下的业界形态来对买方市场进行臆断。商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶。 这更是荒谬，难道房市是房产商来推动的？？说开发商囤积居奇更是对房地产销售模式一无所知。开发商一盘多推，只是对市场定价的多次试水，最笨的人卖房子都会这么做的。

对于有网友将这些清水三期购房者的购房行为同炒股联系在一起和“房价跌了你要开发商补偿，那房价涨了你会不会给开发商补偿？”的说法我非常不认同，两者有相似的地方，但是也有明显的区别。资本市场中的股票虽然是虚拟之物，但它却是实实在在的现货，在交易时间内你可以随时交割买卖，并支付相应印花税和交易费，是交易者和交易者之间的行为，追涨杀跌、你得我失，所谓的庄家也只是交易者之一，上市公司则只是在首发和增发融资时出场，股价短期波动通常和其无关，而证监会只是市场监管者；

而商品房除去部分投资用房外主要是用来居住的，由于期房相比现房尚未完成其居住功能，看不着房屋的质量，所以决定了相同的商品房期房价值应小于现房价值。因为，最先的期房购房者最早向开发商支付了购房款，不论是购房者最先最多地承担了先付购房款的利息损失，还是开发商得到了这笔购房款后的利息得利及转投使用得利，都是最先购房者向开发商做出最多贡献的那批业主，并且最先期房购买业主承受了对未来所购期房最长和最大的房屋质量、配套规划、甚至烂尾楼等不确定性风险，所以相应地最先期房购买业主理应得到最大利益，即房价优惠。如果最先购买者要承受最大的损失，那还有谁来购买第一批期房呢，期房又如何能顺利销售呢？从销售方式来说就是期房房价应该低开高走，从而 符合期房预售这种销售模式。期房在交房前是无法二次交易的，即便因为房价上涨而带来的升值仅仅是账面上的而无法兑现，但如果房价下跌却是能带来实实在在损失的。所以，如果非要将期房同股票比的话，期房销售应该对应于资本市场中的上市公司融资，而融资价格则是一致的，而融完资后发售的股本在二级市场流通则相当于期房交房后变成现房，从而完成其商品房住房功能，若此时业主要在二手房产市场上买卖，开发商才不该承担涨或跌补偿的义务，风险完全由房产投资者自负。

1、所谓先期购房者应为承担了利息，风险所以理应得到最大利益。你恰恰忘了一点，在目前上海实行网上公开销售的情况下，先期购房者得到的是位置最好的房子。大家都看到，房屋开盘日，大家都要排队到最前面，因为他们可以抢到最好位子的房子。等你到了尾盘，你不用承担风险，你也失去了买好房子的机会。
2、“即便因为房价上涨而带来的升值仅仅是账面上的而无法兑现，但如果房价下跌却是能带来实实在在损失的”。这种说法正确吗，没有兑现前，完全一样。

因此对于“房价跌了你要开发商补偿，那房价涨了你会不会给开发商补偿？”这句话的说法并不全面，应该这么理解：若期房在交房（完成现房）前价格下跌所造成的业主损失，开发商应当补偿差价；期房在交房前价格上涨带来的业主房产升值，则应视为开发商对先期购买期房业主所付成本做出贡献的利益回报；而如果随着交房时间的到来期房变成现房了，则成交价格完全应由市场决定，开发商和交易者之间再没有补偿或退还的义务。

你这种理解是想当然的。第一先期业主的成本论本来就站不住脚。第二、如果不遵守价格风险各自承担的合同约定，那么互相补偿就是公平的。

由此可以看出，清水开发商降价销售期房虽然给后购买者带来了实惠，但这种给先期购买业主带来较大损失的销售行为，完全背离了期房预售制度的销售规律，给我们的期房预售制度打了个响亮的耳光，清水三期先购业主则是彻彻底底的我国期房预售制度的受害者。从情理上来说，我对他们要求开发商允许退房或补差价的做法表示同情并支持。那些要求他们能够按契约精神办事，切实履行同开发商签订购房合同的人，则实在是对我们现阶段那漏洞百出、百害而无利（只在房地产市场发展初期、城镇住房供应不足、房产企业缺乏资金时期有利和只对开发商和建设部少数既得利益集团有利）的期房预售制度的无知愚昧或别有用心。

你去看看期房销售管理办法，看看开发商的降价行为违反了哪一条。房屋价格不是开发商决定的，是市场决定的。如果按照你的意思房价只能涨不能跌，房子买不出去，开发商倒了，最后损失的还是业主。你对期房销售制度的同样没有去深入学习，还是停留在房地产市场发展初期阶段。

对于现阶段期房预售制度的漏洞、弊端和危害，政府部门其实是心知肚明的，处于利益考虑，暂无动静。如果说在房地产市场发展初期、城镇住房供应不足、房产企业缺乏资金时期发展期房预售制度符合当时特定时期的特点，那在经过十几年发展、住房供应充足、房产企业融资渠道多样化的今天则应该是到了废除的时候了。因此，在现阶段大环境下，购房者同开发商签订的期房购房合同本身就是一个欠缺公平、不合时宜的产物。希望决策层在政策层面出台新的、能保护自住购房者利益、符合新时期特点的商品房销售模式。

预售制度仅跟市场供应不足和资金缺乏有关？你去跟政府的官员们学习一下吧，政府比你想的多的多。

我虽然不是清水三期业主，但我真的希望清水的同志们能从自身利益出发，发出声音，理性诉求，以点带面，制造影响，能成功维护自己的权益，打击开发商的嚣张气焰，同时给政府决策层施加一点压力，也能够让政府能够与时俱进、破除成规，不要被利益蒙混了头脑，这样才能保护未来所有购房者的利益。

法制社会，一切依法办事。认为靠群众暴力，向开发商和政府施压，来达到法外之利，都是错误的行为。

至于为何嘉定地区就清水这个楼盘降价幅度特别大且特别坚决，我觉得有它自身的特点，具体维权措施应该有的放矢，下回有机会再谈。

skatewxf

1.难道不是KFS推动的?为什么我开盘当天选房的时候,很多房源都没了?后来都有了呢?KFS要求三天后就去签合同.不去就过期作废定金没收!!等我签好后网上显示很多房源都还有..
1、所谓先期购房者应为承担了利息，风险所以理应得到最大利益。你恰恰忘了一点，在目前上海实行网上公开销售的情况下，先期购房者得到的是位置最好的房子。大家都看到，房屋开盘日，大家都要排队到最前面，因为他们可以抢到最好位子的房子。等你到了尾盘，你不用承担风险，你也失去了买好房子的机会。
问题是后来那些好的房源都还有啊..并没有卖出去..现在是好的房源比差的卖的还便宜
预售制度仅跟市场供应不足和资金缺乏有关？你去跟政府的官员们学习一下吧，政府比你想的多的多。
你还自称业界人士...如果都是现房的话..我敢说价格最起码跌20%以上...预售就是空麻袋背米...

911pro

1、所谓先期购房者应为承担了利息，风险所以理应得到最大利益。你恰恰忘了一点，在目前上海实行网上公开销售的情况下，先期购房者得到的是位置最好的房子。大家都看到，房屋开盘日，大家都要排队到最前面，因为他们可以抢到最好位子的房子。等你到了尾盘，你不用承担风险，你也失去了买好房子的机会。

你没有买过房子把，期房销售都是把最差的先卖，然后把好的留后面涨价卖。而现在最后买到好位置的价格已经和前期买到不是好位置的价格差不多了。另外前期的业主已经付了将近一年的利息了，你说前期购买的业主会怎么想

难忘CB

我们是有理有据，开发商违背广告承诺 ，诱骗我们签了霸王合同，泄露我们业主信息，我们会通过法律途径去获得正义的！KFS必将受到重创，群众必将胜利，只是时间的问题！等着把！！

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我不得不说，4楼，你完全是脑子进水了

911pro

你这种理解是想当然的。第一先期业主的成本论本来就站不住脚。第二、如果不遵守价格风险各自承担的合同约定，那么互相补偿就是公平的。

但是新城的合同一点都不公平，新城违约赔偿0.1%，业主违约要退房赔偿20% 。实在看不懂什么地方公平。