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标题: [原创]关于清水颐园三期业主退房 [打印本页]

作者: Sortsing 时间: 2008-10-9 15:43
标题: [原创]关于清水颐园三期业主退房
现在由于整体楼市不景气，众多房地产开发商纷纷降价抛售楼盘，由此暴露出以往市场热闹时掩盖的一些问题。网上闹得沸沸扬扬的清水三期业主退房事件就是比较典型的一例：已购业主情绪非常激动，还没到交房日就已经损失了数万甚至十几万真金白银，感觉非常地冤，希望能向开发商讨个说法，弥补一些损失；而事不关己者则冷眼讽语，认为这是购房者在为自己的冲动行为而受到的惩罚，要求购房者能够按契约精神办事，切实履行同开发商签订的购房合同，并将购房者的购房行为同炒股联系在一起。

对此，我认为具体问题应具体分析，首先弄清一些基本事实。这批要求退房者大都是2007年底至今年上半年以高价购买清水颐园三期楼盘的业主，他们当中购买的单价贵的甚至超过10000元每平方，最低的也要单价8000多每平方，而现在差不多相同位置、楼层的单价只要7000多甚至更低即可买到，而楼盘交房时间是在今年12月份。由此，我们可以看到，这些业主大多是在房价见顶时以高价买的现时无法入住的商品房期房，而不是已得到产权证的现房。而对于商品房期房及其销售制度，其漏洞、弊端及危害，在业界、社会、以至政府部门都是极具争议的。

首先让我们来看看期房的一些常识：期房是指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止所出售的商品房。期房预售制度的产生与我国房地产市场发展的进程紧密联系。市场发展早期，房地产开发企业要发展，但企业自有资金严重不足。于是，建设部主导设立了商品房预售制度，出台的《城市房地产管理法》对预售条件、监管作出了原则性规定，但是，却留下来一个巨大的漏洞，即对侵权、违规行为未制定具体的惩戒条款。

商品房期房预售制度实行后，许多开发成本转嫁给了购房人。由此也导致了一系列问题，首先就是对购房人权益的损害，由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，导致了房屋质量问题连连。重要的是，当初建立商品房预售制度，是因为当时房地产业发展不景气，房价低迷，需要鼓励房地产的发展。而现在的情况已经与之完全相反，房地产投资过热，房价大幅度攀升，接连两次房市调控政策都未能阻挡住房价快速上涨的势头。因此，从某种程度上来看，商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶。

对于有网友将这些清水三期购房者的购房行为同炒股联系在一起和“房价跌了你要开发商补偿，那房价涨了你会不会给开发商补偿？”的说法我非常不认同，两者有相似的地方，但是也有明显的区别。资本市场中的股票虽然是虚拟之物，但它却是实实在在的现货，在交易时间内你可以随时交割买卖，并支付相应印花税和交易费，是交易者和交易者之间的行为，追涨杀跌、你得我失，所谓的庄家也只是交易者之一，上市公司则只是在首发和增发融资时出场，股价短期波动通常和其无关，而证监会只是市场监管者；

而商品房除去部分投资用房外主要是用来居住的，由于期房相比现房尚未完成其居住功能，看不着房屋的质量，所以决定了相同的商品房期房价值应小于现房价值。因为，最先的期房购房者最早向开发商支付了购房款，不论是购房者最先最多地承担了先付购房款的利息损失，还是开发商得到了这笔购房款后的利息得利及转投使用得利，都是最先购房者向开发商做出最多贡献的那批业主，并且最先期房购买业主承受了对未来所购期房最长和最大的房屋质量、配套规划、甚至烂尾楼等不确定性风险，所以相应地最先期房购买业主理应得到最大利益，即房价优惠。如果最先购买者要承受最大的损失，那还有谁来购买第一批期房呢，期房又如何能顺利销售呢？从销售方式来说就是期房房价应该低开高走，从而

符合期房预售这种销售模式。期房在交房前是无法二次交易的，即便因为房价上涨而带来的升值仅仅是账面上的而无法兑现，但如果房价下跌却是能带来实实在在损失的。所以，如果非要将期房同股票比的话，期房销售应该对应于资本市场中的上市公司融资，而融资价格则是一致的，而融完资后发售的股本在二级市场流通则相当于期房交房后变成现房，从而完成其商品房住房功能，若此时业主要在二手房产市场上买卖，开发商才不该承担涨或跌补偿的义务，风险完全由房产投资者自负。

因此对于“房价跌了你要开发商补偿，那房价涨了你会不会给开发商补偿？”这句话的说法并不全面，应该这么理解：若期房在交房（完成现房）前价格下跌所造成的业主损失，开发商应当补偿差价；期房在交房前价格上涨带来的业主房产升值，则应视为开发商对先期购买期房业主所付成本做出贡献的利益回报；而如果随着交房时间的到来期房变成现房了，则成交价格完全应由市场决定，开发商和交易者之间再没有补偿或退还的义务。

由此可以看出，清水开发商降价销售期房虽然给后购买者带来了实惠，但这种给先期购买业主带来较大损失的销售行为，完全背离了期房预售制度的销售规律，给我们的期房预售制度打了个响亮的耳光，清水三期先购业主则是彻彻底底的我国期房预售制度的受害者。从情理上来说，我对他们要求开发商允许退房或补差价的做法表示同情并支持。那些要求他们能够按契约精神办事，切实履行同开发商签订购房合同的人，则实在是对我们现阶段那漏洞百出、百害而无利（只在房地产市场发展初期、城镇住房供应不足、房产企业缺乏资金时期有利和只对开发商和建设部少数既得利益集团有利）的期房预售制度的无知愚昧或别有用心。

对于现阶段期房预售制度的漏洞、弊端和危害，政府部门其实是心知肚明的，处于利益考虑，暂无动静。如果说在房地产市场发展初期、城镇住房供应不足、房产企业缺乏资金时期发展期房预售制度符合当时特定时期的特点，那在经过十几年发展、住房供应充足、房产企业融资渠道多样化的今天则应该是到了废除的时候了。因此，在现阶段大环境下，购房者同开发商签订的期房购房合同本身就是一个欠缺公平、不合时宜的产物。希望决策层在政策层面出台新的、能保护自住购房者利益、符合新时期特点的商品房销售模式。

我虽然不是清水三期业主，但我真的希望清水的同志们能从自身利益出发，发出声音，理性诉求，以点带面，制造影响，能成功维护自己的权益，打击开发商的嚣张气焰，同时给政府决策层施加一点压力，也能够让政府能够与时俱进、破除成规，不要被利益蒙混了头脑，这样才能保护未来所有购房者的利益。

至于为何嘉定地区就清水这个楼盘降价幅度特别大且特别坚决，我觉得有它自身的特点，具体维权措施应该有的放矢，下回有机会再谈。

作者: 北斗SE 时间: 2008-10-9 17:55
那还是不要多说了

此贴由北斗SE 在 2008-10-14 17:23:43 最后编辑

作者: Sortsing 时间: 2008-10-9 19:08
楼上你的股票论说法在我前面的分析中有，请仔细阅读再发表看法。

作者: winding 时间: 2008-10-9 19:22
可是问题的关键是合同都签了，白纸黑字啊。如果如果楼主认为不能和股票相比较，那么我给你另外一个比较对象，那就是期货。期房和期货这个差不多吧。你可能一夜暴富，也可能亏的很惨。
反正吃亏的都是老百姓，赚钱的是开发商，银行，政府官员。所以也不要怪什么开放商，真正幕后的黑手其实就是政府。

作者: Sortsing 时间: 2008-10-9 21:01
合同是签了，白纸黑字，没错，且似乎看上去每条条款都严谨无漏洞。但我前文说了，这种期房预售合同是在房地产市场发展初期、城镇住房供应不足、房产企业缺乏资金时期使用的销售模式下的合同。在现阶段房地产市场经过十几年发展、住房供应充足、房产企业融资渠道多样化的今天，这种还利用利益集团偏袒而继续坚持的一边倒满足开发商利益的期房预售合同已经是严重的违反了市场发展规律，并同执政党提出的和谐社会理念是有本质冲突的。

楼上所说的期房如果无法和股票比，那应该同期货作比较的说法，更是偷换概念的无稽之谈了。虽然两者都带有一个“期”字，都表达出了非现货产品的意思。但本质的区别是期货交易是通过中间商即期货交易所进行买卖操作，中短期交易是可以让投资者暴富或倾家荡产的，但从长期来看，尤其是从标的物期约到期日来看，期货交易正是起着同中短期交易互相对冲的作用，从而实现远期交付的现货同短期交易的期货之间的价值对冲互补，从而抵消未来的不确定性风险。

而期房仅仅是对允许提前销售而远期才能交房（现货）的商品房的称呼，中间只发生一次开发商和期房购房者的买卖交易，除此之外，便再无可进行反复多次用来抵消临近交房日所带来的可能价格下跌风险的对从交易。所以，购买了期房的业主是板上的砧肉可任人宰割，购买之后希望利益不受损失唯一的指望就是希望开发商能以更高的价格进行下一次开盘，或是在变成现房后在二手房市场交易，这就类似于资本市场的二级市场了。

最后一句话的后半句没错，期房预售制度的真正幕后黑手是政府，但还得加上借此黑手进行浑水渔利的黑心房产开发商利益集团链。所以，我希望有人通过维权行动，唤醒广大期房购房者的觉悟，从而让越来越多的人加入进来进而推动打破那些不合时宜的陈旧陋规的运动。星星之火，可以燎原。清水的同志们，加油！

作者: winding 时间: 2008-10-9 21:27
我看和期货还是差不多的,中短期,就是现在房价跌,但是从长远来看,房子还是会升值的.就像以前的大华,都认为是乡下地方,可是现在呢? 这还是要靠买房人的眼光了.10000/平方算贵吗?现在看起来相对比较贵,可是以后呢,你能保证它一定会跌倒1000/平方吗?很多买房子的是自住的,不是炒房的,那么也无所谓的,既然买了,肯定有能力买的.商品房本来就是市场经济的产物,既然是市场经济就一定会有风险,我们每个人都应该为自己作出的决定负责,哪怕外部的环境再不好,因为大家都有思考的能力,所谓三思而后行,那些在相对高价位买下来的业主看来还没有什么风险意识,不要以为社会主义什么都好,他们买房子之前就应该把现在的情况考虑进去了,如果万一房价暴跌怎么办?我应该如何面对,这种花一辈子积蓄做的事情一定要把事情往最糟糕的方向想,来思考,然后决定再做.那些在高位套牢的业主们就是犯了一个低级的错误,那就是盲目的跟风,道听途说,没有去自己思考.就像前年的股票一样,看到赚钱效应,就拼命往里面挤,现在还不是头破血流? 买房子的业主也是一样,看到人家都买了,价格也上去了,要争着买,因为他们担心房价还会再升,但是在那种疯狂的情况下,他们没有冷静考虑如果房价下跌,他们是否有这个抗风险的能力,如果有的话,那么就买.有的人说自住,要结婚,没有办法才买的,那么请问,不买房子,你们没有地方住了?结婚一定非要买房吗,不买就不能登记吗?所以想想是非常的可笑.我也很同情高位买房的人,但是我觉得更加气愤的是开放商和政府的愚民政策,而可悲的是,自认为很聪明,捡了大便宜的业主们却不得不为他们不明智的跟风,结婚一定要买房等一些固执的理念付出惨重的代价.一句话,是人的虚荣心在作怪.

作者: redone 时间: 2008-10-10 00:33

原文由 Sortsing 在 2008-10-09 21:01:46 发表
合同是签了，白纸黑字，没错，且似乎看上去每条条款都严谨无漏洞。但我前文说了，这种期房预售合同是在房地...

术语一大堆，简单的事情复杂化理解。
好比make money不说，非说profit maximation...

法制社会的基石即契约精神，按合同办事。
合同就是合同，1000，10000个理由辩解还是必须要回到合同上。
中国大陆是大陆法系国家。即使目前的法律漏洞再大，再不完备，还是必须要遵守它，这是整个中国法律体系的根本。

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清水这个事件，KFS或许道义情理上做的很差，但没办法，法律上，这些退房业主一点理都没有。除非他们签订的合同有漏洞可钻，就像06年的大华水岸蓝桥成功退房事件。。
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如果是英美法，陪审团的制度去审理，清水这些业主倒确实有可能退房的胜算打官司的时候，如果他们确实能证明受到KFS的误导甚至欺骗等，成功博取到陪审团的同情。或许今后有关期房的制度法律会有所更改。但可惜啊按目前的法律，退房是mission impossible。

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此贴由 redone 在 2008-10-10 00:38:25 最后编辑

作者: Sortsing 时间: 2008-10-10 08:47
楼上不要激动，这里术语的却是一大堆，但如果不这样细说清楚，又要被某些人将期房同股票甚至期货作比较了，但事实是这三者之间的区别还是相当大的，细读一下就能明白。

法治社会的基石是契约精神，按合同办事，说的没错，但应该加上一句按合理合法的合同办事。如果有些合同本身是建立在不公平基础上的，比如在遭胁下签订的，那法律是可以要求不执行该合同的。

当然，具体在清水业主要求退房这个案例上，他们并没有遭受胁迫去购房，理应为他们的不理智购房行为反省，但他们同开发商签订的这个期房预售合同在现阶段看来是不符合前述的公平合理的精神的（具体原因我第一帖里有述）。

换句话说，虽然在法律上闹的无理，法庭诉讼也十有八九要输，但在情理上我认为他们是在为冲破某些不合时宜的陈法陋规作出应有的贡献，不管他们的退房要求或弥补损失要求能不能得到满足，我个人却愿为他们摇旗呐喊，这对所有后来者是绝对有利的。

作者: redone 时间: 2008-10-10 12:06

原文由 Sortsing 在 2008-10-10 08:47:25 发表
楼上不要激动，这里术语的却是一大堆，但如果不这样细说清楚，又要被某些人将期房同股票甚至期货作比较了，...

同意。
所以目前来说这对于这些高价买房的业主来说从法律上靠打官司是没办法解决的。
只有等社会和民主的进步了。

作者: 风之子 时间: 2008-10-10 13:15
既然你知道期放不合理，你干吗当初还要买呢？

假如现在房价涨到20000你会去补贴给开发商嘛？

如果自住的话反正你也不卖掉，随便它现在多少钱，如果你抄房的话活该喽。。。

作者: 家维 时间: 2008-10-10 14:22
买者自负

作者: Sortsing 时间: 2008-10-10 15:12

原文由风之子在 2008-10-10 13:15:40 发表
既然你知道期放不合理，你干吗当初还要买呢？

假如现在房价涨到20000你会去补贴给开发商嘛？

如果自住的话反正你也不卖掉，随便它现在多少钱，如果你抄房的话活该喽。。。 ...

这里我再次申明一下我不是清水的业主，谈这么多也不是主要去谴责或追究谁的责任问题，而是就事分析这一市场现象及其产生的前因后果。如果所有未购房者抱着买房人活该的态度来参加谈论，那么我想你应该首先端正一下自己的心态，否则将是对未来所有人包括你、我有可能发生的购房潜在行为的一种自我否定及不负责任。

对于第一句话，我觉得：
首先，期房预售制度并不是一直不合理的，在房地产市场发展初期它很合理，但在现阶段经市场充分发展后它的继续存在就是不合理的。

其次现在市场上绝大部分销售的商品房都是期房，购房者处于被动地位，基本没有选择余地的。所以，若选择定位合理的期房购买尚行的话，则对于开发商定价不合理的期房，购买者在购买前确实应多多理智抉择。

我首帖中对期房的特点进行了详细分析，它的特点就是期房越接近现房它的价值才逐步体现出来，直至变成现房达到其居住功能。如果是多批销售的话，对应的销售方式就是低开高走，直至现房，从而完成其属性变化和相应的交易方式变化。现房进入二手房市场交易后，开发商才可不必负责，任由投资者自负盈亏。

当然这里所说的低开是相对的低开，应该是一个适中的价格，如果首次低开就是一个类似清水三期那样的10000/平方高价，那就说明开发商的这个定价肯定是有问题的，为了暂时或梦想永远追逐利益最大化而不考虑后市的市场认可度，完全是开发商杀鸡取卵的短视行为，同时购买者需为这种冲动的非理智购房行为作出反省。

类似清水这样的开发商为了追逐利益最大化而出台的新盘高开政策，在遭遇楼市寒流后又演变为降价甩卖的这种期房高开低走的销售方式完全违背和颠覆了期房销售的特点和规律，最终结果往往导致开发商和购房者之间矛盾冲突的恶果。

所以，不合理的期房预售制度、黑心开发商的见利忘义和非理智购房者的购房行为结合在一起共同上演了这一剧。

对于第二句话，所谓的股票论或涨了给开发商补钱言论，我也建议你同2楼的朋友一样在我首帖中仔细阅读后再发表看法。

对于第三句话的后半句非常认同，炒房者扰乱了正常的市场秩序，给房地产市场的健康发展带来了不良影响，应该对其给予打击和舆论谴责。但是前半句话虽然有点道理，但是对购房者毕竟造成了实实在在的损失，本来可以80万买到的房子却花了90万块大洋，10万真金白银损失了，换了你也应该会心疼的，呵呵。

此贴由 Sortsing 在 2008-10-10 15:32:09 最后编辑

作者: 风之子 时间: 2008-10-10 16:15
买涨不买跌，买高了跌了么又在叫，跌的时候都傻的不买。。有撒好说的

作者: 不要问 时间: 2008-10-14 08:17
维权维权！
大家买了要团结，没买的也不要幸灾乐祸！

作者: 北斗SE 时间: 2008-10-14 17:29
还是感觉看楼主写的看起来很累，都是术语
其实道理很简单，签了合同按照合同办，合同不合理按照法律来办
其实这种事情双方都有责任，政府对房地产市场的监督有问题
买房人对房价的判断也有问题
就像楼主说的，９０ｗ的房子跌到８０ｗ，的确作为当事人是非常不爽的，但是购买房产本身就是有风险的，因为９０ｗ跌到８０ｗ这样的考虑本身就是用投资的眼光来看的，如果不是投资房产，只是居住的话，那何必去考虑房子的涨跌呢？因为你肯和房产商签约，就说明你觉得这个房价是合理的，你能够承受的，不然的话，为什么当初要签约呢。不管这套房子跌到多少，只要你不出售，你拥有的就是这套房子，没有变化。

楼主适合写报告，写学术的东西，不适合写宣传的东西，因为估计这里能看懂你写的估计没有几个，至少我是没有看懂你写的是什么，看起来太累。
希望楼主下次写的浅显易懂点，这样让我们这样文化层次比较低的人也能看懂

此贴由北斗SE 在 2008-10-14 17:48:41 最后编辑

作者: Sortsing 时间: 2008-10-14 19:50
楼上前半部分说的没错：“其实这种事情双方都有责任，政府对房地产市场的监督有问题，买房人对房价的判断也有问题”。因此我首贴中说购房者需要为自身在高位购买期房的不理智行为作反省，但是我更觉得这个地产市场的问题更多地是由政府主导的不恰当政策和目的所导致的，所以我认为现阶段需要有人向政府表达声音并废除一些不合时宜的地产政策的时候了，清水业主无疑是最好的践行者。

至于写的东西看起来复杂且术语多，可能让会让人读起来感到费解，但主要目的还是想从根本上将期房和股票这两样东西的本质区别、特点、规律阐述清楚，不要让人老是将买期房行为同资本二级市场的买股票行为等同起来。简单地说就是期房在交房前只是类似与资本市场的上市公司首次或二次融资，融资价格是一致的，期间开发商应对期房的价值负责；成为现房后可进入二手房市场，才类似于二级股票市场，允许多次交易，风险自负，开发商才不必负责。

这个道理如果仔细读一下的话应该是大家都看得懂的，只是不愿去看罢了，而其他有些人的言论则是充斥着一种发泄痛快的买房人活该的Q族精神，让人觉得很遗憾。

作者: zm8111 时间: 2008-10-16 11:28
没人强迫你买房啊。这跟股市一样，6000点买进去的现在血本无归，股票能退么？我们都是受害者，经济发展过程中由于政府的无能或不作为所出现的一切不良后果，都得老百姓来买单。除非现在开始大家排队跳楼，否则就别在这里浪费时间争取你的公民权利了，权利都是国家给的，给你点颜色你就斑斓，那怎么行。让时间冲淡一切吧。

此贴由 zm8111 在 2008-10-16 11:48:53 最后编辑

作者: 不要问 时间: 2008-10-29 20:29
怪不得那么眼熟，
作者：难忘CB 发的那篇是引用了这位仁兄的侃侃大作！
佩服佩服！
写出了很多人的心声，也是反映了一个时代购房者的权利！

作者: 难忘CB 时间: 2008-10-31 10:12

原文由 zm8111 在 2008-10-16 11:28:06 发表
没人强迫你买房啊。这跟股市一样，6000点买进去的现在血本无归，股票能退么？我们都是受害者，经济发展过程...

是没人强迫我们买房，但是他们做了虚假宣传，广告上说什么水岸上品容积率1.3 小区内有幼儿园，其实都是骗人的，我们都是被骗才买的，这种开发商真是黑心！！至于股票和买期房是完全不一样的，买股票你要付订金伐？今天买了股票明天就好抛了，买期房今天买了你明天能抛伐？还有一点买股票你肯定是为了赚钱才会去买的，买房子的人就不一定是为了赚钱才会去买，二者是有区别的！
还有说什么只是居住的话，那何必去考虑房子的涨跌呢？这话是完全错误的，在没有拿到房子之前，你的房产就缩水了几十万，自住的人难道会觉得无所谓？请各位看家不要冷嘲热讽，这种事情没发生在你们身上，我就不信假如发生在你们自己身上了你们还会这么说话！最后说一句，开发商，你的报应就要来了，老百姓不是这么好欺负的！！

作者: Sortsing 时间: 2008-11-6 13:07
顶一记。

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