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标题: 房价整体下降已成定局 [打印本页]

作者: colinjin 时间: 2008-5-26 23:53
标题: 房价整体下降已成定局
房租收入小于房子目前市场价值对应的银行利息，这极不正常。

越来越多的理性的分析人士与研究机构，客观地认识这个市场，房价即将下跌的结论将日渐成为主流。

能够影响房价的因素，从住房供应性质来看，可分为两大部分，一是保障性住房，二是商品房，两者的平衡关系，直接决定着房价的走势。我们知道，香港楼市价格从1997年到2003年8月持续下跌，房屋价值缩水70％，17万家庭成为“负资产家庭”。而在 1997年以前，香港房价涨势如虹。为何发生了如此大的变化？就在于政府加大了保障性住房的投入。董建华主政的港府，投入巨资建设大量平民住宅——公屋数量占到整个市场的50%左右，保障性住房供应量的扩大必然蚕食商品房市场的空间，从根本上改变供求关系，导致房价的快速下跌。
　　新加坡的情况大致差不多。新加波地少人多，如果住房供应完全交给市场，房价将变成“天价”，而实际上新加坡的房价相对比较稳定，这成为新加坡保持社会和谐的一个重要根基，关键就在于，其住房供应结构中，商品房占比非常小。新加坡政府规定，占住户总数3%的富人由开发商提供住宅，收取很高的土地出让金，入住后收取高额物业税，而对占住户总数80%的中低收入者提供由政府控制户型和房价的房屋，对15%的困难户供应由政府补贴的房屋。由于保障性住房占比大，开发商不能通过垄断形成定价权，房价走势平稳。
　　这两个例子说明，保障性住房与商品房在整个住房供应体系中的比例，直接影响着房价的走势。具体而言，这种关系就是，当保障性住房占比较大时，房价会保持平稳态势，波动较小。而当商品房占据主流的时候，开发商掌控定价权，逐利的冲动会使它不断通过各种手段推高房价。商品房的占比越大，这种垄断性越强。
　　我们知道，2003年以前，我国房价走势平稳，涨幅非常小。而在2003年以后，房价飞涨。为何？国务院1998年发布的房改23号文，所设计的住房供应体系，是城市80%以上的家庭由政府供应经济适用房，而不是开发商供应高价商品房。也就是说，保障性住房是市场供应的主体，属于开发商建设的商品房占比只有10%多，而到了2003年，建设部出台的18号文把经济适用房由“住房供应主体”改成了“具有保障性质的政策性商品住房”，这意味着，保障性住房被商品房所取代——尽管它带有“保障性质”但毕竟落脚点在“商品住房”上。因此，2003年当年的房价涨幅，就超过了1998年至2003年的累计涨幅。
　　保障性住房被市场化的商品房所取代，等于赋予了开发商垄断定价权，房价的失控也源于此，即使2005年的房地产调控，亦不能阻止房价快速上涨的步伐，因为，调控没有改变住房的供应结构。可以这样说，如果住房的供应垄断在开发商手中，房价的走势就可能降下来。但是，房价的持续上涨，越来越远离民众实际购买力的现状，令民众忧心忡忡，也令政府不安。在认识到我国房价飞速上涨的真正症结以后，政府开始以前所未有的速度，加大保障性住房的供应，而这成为促进房价下跌的一支重要力量。
　　2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称“24号文”）发布，要求“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”，基本确立了住房保障制度的政策框架。24号文特别强调扩大廉租住房资金来源，使得保障性住房的供应变得更有保障，供应量自然要增大。
　　11月30日，建设部等七部门又联合发布了《经济适用住房管理办法》。办法指出，“经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接”。于是，经济适用房向下与廉租房衔接，向上又与“限价房”实现了链接，“三房”无缝对接，不仅使社会保障性住房有了一个系统的体系，也使得从经济适用房到商品房的过渡因为“限价房”的作用而有机衔接在了一起，这种对接弱化了商品房的作用，因为经济适用房和限价房对商品房都具有替代作用，这意味着开发商完全主导市场的时代走向终点。
　　也因此，房价的下跌已变得难以避免。5月17日，中国房地产业协会发布的《中国房地产市场研究报告》指出，保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。“从供给状况来看，根据此前文件要求，今年6月底前全国656座城市要公布今后4年的住房规划。而此前全国重点城市公布的 2008年度住房建设计划中，住房保障和供应结构调整成为各大城市今年住房市场发展的主要着力点。”据统计，全国10个重点城市2008年计划新建住房面积共15294.17万平方米，其中保障性住房面积共4090.18万平方米，占新建住房面积比例为26.7%。并且，全国大部分城市保障性住房面积占新建住房面积的比例都在10%以上。其中，武汉的比例最大，约为70.8%；北京计划新建保障性住房也在四成以上。为此，研究报告指出，目前各地都明显加大了规划中保障性住房的建设面积，这将成为今年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。
　　当然，所谓“保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分”的说法比较委婉，也比较含蓄，说直接点，就是保障性住房必将压低房价！

作者: 鏡花水月 时间: 2008-5-27 09:10
好貼,頂一記

作者: lili0817000 时间: 2008-5-27 12:04
等轻轨开通以后，房价只有涨的份，跌的可能性不大，嘉定和市区比本来就不贵。李嘉诚刚拿的南翔的地就要近3000元每平方，等造好大家可想------，房价跌，做梦，估计是那些没有买的，想等跌了再摊便宜货。

作者: skatewxf 时间: 2008-5-27 17:36
要打仗了
不打估计是跌不了

作者: colinjin 时间: 2008-5-27 20:46
房价整体下降。知道什么叫整体趋势吗？

原文由 lili0817000 在 2008-05-27 12:04:46 发表
等轻轨开通以后，房价只有涨的份，跌的可能性不大，嘉定和市区比本来就不贵。李嘉诚刚拿的南翔的地就要近30...

作者: 坤芳虎狮 时间: 2008-5-28 10:08
建议lz将家里的房子快抛掉！！

作者: 风之子 时间: 2008-5-28 18:48
整体房价下降不就等于没说。这个里面包含的方面很多。

作者: michaelst 时间: 2008-5-31 10:37
虽然我们都希望房价便宜点，但是我并不认为房价的趋势是下跌。从需求来看，上海等城市的住房需求不同于香港，新加坡，它的需求来自全国，还有海外，无论是消费性需求还是投资性需求都是非常旺盛的。从供给来看，经济适用房的建设资金是个很大的问题。短期内，如果要使房价下跌，必然投入大量的资金，这个是很难做到的。地方政府也并不愿意看到房价的下跌，这将直接影响到当地gdp增幅。而中央政府也不愿看到房价大幅下跌，因住房是经济重要支柱，其价格的大幅下跌，将使整个经济面临衰退的危险。住房价格的大幅上涨或是下跌，对居民来说都不是件好事。
经济适用房的推出，其目的更可能是抑制房价的过快增长，将过去几年的超额增长放在未来几年消化。实现房价由过高到正常的平稳过度。所以更可能出现的趋势是房价在未来保持低速增长，而不是下降。

此贴由 michaelst 在 2008-05-31 10:38:20 最后编辑

作者: tqx0923 时间: 2008-5-31 18:57
我,对你的文章颇感兴趣,能否请教一下,大概何时,会降价?谢谢

因为我想买房~

作者: xuejiang67 时间: 2008-6-1 11:12
买房时,我会发帖,三年内敬请期待.
本人专业小房子租赁委托管理!!

此贴由 xuejiang67 在 2008-06-05 20:24:16 最后编辑

作者: colinjin 时间: 2008-6-1 14:24

原文由 michaelst 在 2008-05-31 10:37:56 发表
虽然我们都希望房价便宜点，但是我并不认为房价的趋势是下跌。从需求来看，上海等城市的住房需求不同于香港...

如果地方政府能真正落实中央政府的政策，保障性住房必将压低房价。同时我也认为房价不会大跌，大跌的后果是可以预料到了。

不管怎么样，现在一个不争的事实是房价疯涨的势头已经得到遏制。由于房价以前涨得太多，恶果已经造成，现在一切打压房价的措施都非常谨慎，就象排除唐家山堰塞湖险情那样要非常小心。

作者: xd_you 时间: 2008-6-6 11:01
房价要跌喊了不止一年两年了吧？可结果呢？大家有目共睹，事实胜于雄辩。那些喊着房价要跌的人要么别有用心，有么就是那些没钱买不起房又急需想买房的人，后一种人我觉得很可悲又很无奈，我理解这群人的心理，因为我也是其中的一员，我也曾幻想过房价要跌，但我现在不想了，对房子我也不关心了。所谓哀莫大于心死。

作者: colinjin 时间: 2008-6-6 22:13
房价高涨最大的受益者是地方政府，政治风险由中央政府来买单。

央视《经济半小时》这三天的节目都是看空房市，中央政府通过央视释放出来的信号非常明显：挤压掉房市中的泡沫，以防金融和社会稳定出问题。

原文由 xd_you 在 2008-06-06 11:01:06 发表
房价要跌喊了不止一年两年了吧？可结果呢？大家有目共睹，事实胜于雄辩。那些喊着房价要跌的人要么别有用心...

作者: marder 时间: 2008-6-10 09:11
LZ的见解我觉得超级弱智

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