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标题: 一个房产律师写的房产”闹”剧 [打印本页]

作者: colinjin 时间: 2008-1-31 19:29
标题: 一个房产律师写的房产”闹”剧
作者：刘路律师

人物：
阎经理房地产开发商
老路房地产律师
唐行长某银行行长
大陆年轻工人
小郭大学生
小敏失地农民
英纯子路透社记者
群众若干

第一场：房地产交易会

几个售楼小姐各自举着牌子在宣传自己的楼盘，向顾客分发材料，牌子上有的写着每平米12000元，有的写每平米15000元；顾客熙熙攘攘，纷纷抱怨楼价太高。大陆、小郭分别上。
大陆：有没有经济适用房？
售楼小姐：在这里找什么经济适用房？这是商品房交易市场。
大陆：商品房就每平方米12000 元？买套房子100 多万，怎么这么贵？
售楼小姐：那边15000 元呢，一天一个价，明天兴许还涨呢。
小郭：楼市为什么涨这么快？这样的房价谁买的起？
大陆：你买不起，有人买得起。我听说本市的房子都让外地人和本市的有钱人买走了。没钱的老百姓只能**干瞪眼。
小郭：大哥，我觉得这里面有阴谋。你看，外地人来买房的，都是有钱的老板或者贪官，他们的钱多的化不完，要买也不会买老百姓住的这种房子，他们都买别墅。本市的有钱人早就有房子了，他们如果买房子，也是为了投资，最多也就买个三两套，自己住一套，剩下的出租或者等涨价后倒卖。这些人买的房子不会超过开发楼市的30% ，也就是说，至少有70% 的房子闲置没卖。
大陆：不对吧，刚才这小姐还说房子卖得很火，一天一个价呢。
小郭：那是宣传伎俩。
大陆：你是说他们留着房子不卖？为什么？
小郭：不对，他们不是不卖，而是想卖高价。不过这么高的价格根本买不出去，老百姓的实际承受能力只有3000 元左右，12000 跟20000 一样，老百姓都买不起。
大陆：小老弟，说实话，我连3000 的房子也买不起，我结婚都三年了，还租人家的10 平米的房子住，我老爸只给我留了30000 块钱，老婆手里有20000 元，交首付都不够，我现在一个月挣800 元，老婆500 元，只够勉强糊口，要靠挣钱买房子，1000 年都甭想。
小郭：大哥你比我还好，我是从农村出来的，读大学父母为我拉了50000 元债务，至今没还，我今年毕业，就算每月能挣2000 元，省吃俭用每年攒10000 ，还读书的欠债也得5 年。买房子？把我老爹老妈卖了都不够！
两人正谈的热烈，英纯子脖子上挂个相机，东张西望上。
英纯子：两位讨论什么？我可以听听吗？
大陆：你是谁？
英纯子递一张名片给大陆、小郭。
小郭：记者？还是路透社的？
英纯子：路透社住本市记者站。
大陆：我们讨论买房子，你记者掺合什么？你又不买。
英纯子：这位先生看走了眼，我还真想买一套。只是这房价也太贵了，都赶上东京银座了。
大陆：还不都是让你们这些外地有钱人给炒起来的？我就奇怪了，我们这里有什么好的？法兰西、美利坚、大日本不是到处金山银山吗？干嘛非得都来跟我们争夺生存空间？
英纯子：改革开放、招商引资是贵国政府的既定国策，我们带来了资金、项目，推动了这个城市的经济发展，先生难道不欢迎吗？至于我个人要买套房子，是因为我的父母就住在这个城市，我小的时候也在这里长大，不能说我回来争夺生存空间吧？
小郭：这么说英小姐也是本市人？
英纯子：对呀。我还是人大毕业的呢。80 年代初我才出国留学。
小郭：太好了，我们是校友，我是人大2001 级学经济的。
小郭与英纯子热烈握手。
大陆也兴奋起来：原来是老乡，嗬嗬，大水冲了龙王庙。
英纯子：走，我请你们喝茶。咱们好好聊聊本书的楼市。下。

第二场房地产公司经理办公室

开幕时阎经理正在接电话。
阎经理：我们还有3000 套房子没卖出去，积压了3 个亿的资金，我现在是焦头烂额，房价太高，房子根本卖不出去。我们搞了一些市场营销的策略，基本不起作用，这样下去，我们绝对没有能力还贷。利息？利息也还不上，几千万哪，我连几十万都拿不出来，职工工资都半年没发了。劳动仲裁机构刚刚还来传票呢。税务局还天天来催税，我们今年的税一分钱没交呢。行长，你面子大，找市长想想办法吧。对，对。我是没办法了。
老路上。
老路：阎经理，我来了。
阎经理：刘律师，你来得正好。银行催贷，房子卖不出去，我们的楼市要崩盘了。你快来帮我想想对策。
老路：怎么会这样？楼价不是一直在涨吗？
阎经理：那是假的，是我们几家房地产老总联合起来搞的营销策略，我们本指望营造楼房热销、楼价上扬的市场氛围，利用老百姓买涨不卖跌的心理，拉动销售，谁知老百姓根本不买帐，楼房反而更卖不动了。
老路：这是个馊主意。老百姓的经济承受能力只有3000 元左右。超过这个数字，不管是个什么价位，对他们来说都是一样的，反正他们也买不起。但是楼市跟股市不同，股市可以降，楼市一降，就会像决堤的洪水，一发不可收拾。但是，撑着不降，我们也维持不了多久。银行的利息每天都以上百万的速度在增加，我们的利润迟早会被吃掉的。
阎经理：刚才银行唐行长来电话，威胁要起诉我们，我看不行给他们1000 套楼抵挡一阵。
老路：也只好这样了。但是楼房的价位怎么定？按现在的市场价格银行肯定不干，如果公开拍卖，等于我们公开承认开发失败，价格上不去不说，还会引起连锁反应，其他银行也来起诉，我们就完了。
阎经理皱着眉头走来走去。
老路：我有个主意。
阎经理：说！
老路：找家外资企业，在一个相对低一点的价位把全部楼盘转让出去。我们脱手离开。
阎经理：这个办法我想过。现在根本行不通了。
老路：为什么？
阎经理：我实话告诉你吧，大律师。我们开发的这个楼盘实际成本是每平米7000 元，成本构成是：土地费+ 建筑费+ 银行利息+ 税金+ 其他费用，其中土地、税金和打点政府官员的交际费占70% ，建筑成本和项目运作费用不到30% ，绝大部分的利润在我们接盘时就被政府拿走了，就算我们在8000 元价位上转让，抛出交易费用我们没有任何利润。问题是8000 元我们转让得了吗？5000 元都够呛！我们每平米赔3000 元，我们还不都得跳楼！
老路：这么说，楼价太高实质问题在政府身上？
阎经理：是呀，我们都让政府给涮了。
老路：房地产是本市经济的支柱，既然问题在政府身上，政府不会坐视不管！
阎经理：其实政府不管我倒并不太害怕，反正开发房地产的钱也不是我的，是银行的。我的钱不到20% ，卖500 套房子就抽回来了。
老路：银行的钱可都是老百姓的。
阎经理：是呀，实际上我们都是拿老百姓的钱盖的房子，但老百姓却不能居住，只能大量闲置，任凭风吹日晒！你看我们的房地产市场多么荒谬！
老路：阎总无需感慨，车到山前必有路嘛。
阎经理：你先跟银行谈谈，如果价位适当，我们就给他1000 套，但是不能走司法程序，不能影响市场。
老路：好。我先走了。下。

第三场：茶馆
英纯子：楼市价格奇高，我看像是人为的，不是市场现象。
小郭、大陆一齐：为什么？
英纯子：这么高的价位，终端消费者买不起，肯定是有人为了炒作哄抬起来的。
小郭：这样做有什么好处？
大陆：为了赚钱呗。
小郭：没人买房子他们怎么赚钱？
英纯子：事情没有那么简单。我觉得开发商这么做，目的有两个：1 、找一下家，在一个高价位上出手转让；2 、银行催债，用高价房抵债。总之，他们自己不吃亏。
小郭：真狡猾，他们就是不肯降低房价？
大陆：资本家都是吸血鬼，怎么肯便宜我们老百姓？
英纯子：也不是一切都由他们说了算。我听一些经济学家分析，本市的房子的平均成本已经达到每平方米7000多元，主要是税和土地费，也就是说，大部分的利润都让政府拿走了。开发商其实也不愿房价太高。老百姓买不起，房价越高崩盘的危险越大。
小郭：纯子姐姐，什么情况下楼市会崩盘？
大陆：是呀，楼市怎么就崩盘了？是不是崩了盘，楼价降了，我们就可以买到便宜房子？
英纯子：不，正好相反，如果楼市崩盘了，可能会引发严重的金融危机，继而引发社会动乱，最后倒霉的还是老百姓。
大陆、小郭：怎么会这样呢？
英纯子：因为建楼的钱70% 是从银行贷来了，其他是首付款，开发商的钱不到20% ，如果楼市跌破7000 元大关，开发商将血本无归，他们不会这样傻。他们宁肯把房子扔给银行也不会降价。因为这些房子的贷款是从不同的银行贷来的，债权关系特别复杂，任何一家银行都无法整体接收，所以，如果开发商逃走，房子就变成了烂尾楼。你们没有看到92 年大开发时东部的那些烂尾楼吗？至今还在呢。
大陆：这与我们老百姓有什么关系？最多不就不住房吗？怎么与动乱扯得上呢？
英纯子：这位大哥，银行的钱是谁的？
大陆：国家的呀。
小郭：不对，是老百姓的存款。
英纯子：对，中国的银行，40%坏帐，30%的钱投入了房市和车市，如果房市崩盘，老百姓一齐挤兑，银行将失去支付能力，金融危机就爆发了。
大陆：国家不会印钞票吗？
小郭：那样就会引起通货膨胀。大哥，你存在银行的50000元，就会变成5000 、甚至500 元。
英纯子：民国末年，国民政府大量发行钞票，100 元原来能买一头牛，后来能买一粒米。前苏联也是这样，卢布原来与美元的汇率是1 ：3 ，后来是3000 ：1 ，老百姓一夜之间几十年积蓄的财富荡然无存。
大陆：我的妈呀，我老爸留给我的买房生孩子的那点钱是他一辈子的血汗，他当了一辈子工人，才60 多岁就死了，如果他知道在我手上没了，他会气得再活过来找我算账！
小郭：难道政府不会干预吗？
英纯子：政府是既得利益者。如果政府能够让利，比如给买房的市民补贴，或者减免税费，事情还有缓，但政府很可能没有这样的远见。

第四场：银行会议室
行长：你们环宇公司拖欠了1 个亿，把银行都拖垮了。现在你们又把房价抬得那么高，没有人买房子，你们怎么还贷？真不知道贵公司是怎么想的。
老路: 行长，房价高不是我们的原因，政府地价高，税费又那么多，成本就到了每平方8000 多，老百姓的实际承受能力只有3000 多元，我们总不能赔本卖吧。
行长：政府的事我们银行管不了，我们只管问你们要钱，你说，怎么还钱。
老路：要钱没有，要房子可以。
行长：给房子？我们要房子干吗？我们又不是房地产公司。你们把房子卖了还钱不就完了吗？
老路：行长，按照目前市场价根本卖不动。降价我们又要赔本，再说，我们一降价，可能会导致整个房地产市场崩盘的。
银行律师：你们准备在什么价位上抵给我们？按现在的市场价肯定不行，因为那是你们开发商哄抬的价格，地球人都知道。
老路：你们可以向法院起诉，让法院组织拍卖。
行长：你这个律师！你们怎么能这样！要起诉我们还跟你们谈什么？一个亿，你想让我们花多少诉讼费、律师费？
老路：那么，抛去成本，你给我们1000 元利润，每平米10000 元。
行长：10000 元？想什么好事，8000 元也不行。你当我们是冤大头啊。
老路：行长啊，我们可不光欠你们的钱，光大银行、中信银行都排着队跟我们要房呢。您要不要，我跟他们谈去了。
老路起身要走。
银行律师：等等，我们可是同行，你应该明白，你要是非逼我们打官司，最后诉讼费用可是要你们承担的。
老路：老百姓说话，油在面里，面在锅里，债多了不愁，虱子多了不咬人。我们连本息都还不起，还有闲心担心诉讼费？
行长：好，既然这样，你回去跟你们阎总商量，我再跟行里其他领导商量，咱们争取在9000 这个价位上达成一致。再多了我就不好说话了。
老路：好，我会如实汇报给阎总。下。
银行律师：我觉得行长不该松口，他们应该还是担心打官司的。如果拍卖，不会高于成本价。
行长：打官司，说得轻巧，费用哪里出？这个律师太难缠，他知道我们的弱点啊。

......

此贴由 colinjin 在 2008-01-31 20:14:38 最后编辑

作者: qxinxj 时间: 2008-1-31 20:25
我无知，我投资，赔了，我活该，赚了，我运气
你研究政策，你深思熟虑，你投资，陪了，没能力，赚了，应该

每次都发转贴有意思伐？
我靠真TMD想骂人

作者: colinjin 时间: 2008-1-31 20:28
莫明其妙，这是房产论坛，当然可以发贴，包括转贴。

如果贴子打击了你投资房产的心理，你可以不看，也可以不访问论坛。论坛又不是为你一个人开的，不可能都是你感兴趣的话题。

你愿意骂关我什么事，但请注意规则和网络礼仪。

原文由 qxinxj 在 2008-01-31 20:25:17 发表
我无知，我投资，赔了，我活该，赚了，我运气
你研究政策，你深思熟虑，你投资，陪了，没能力，赚了，应该...

此贴由 colinjin 在 2008-01-31 20:48:02 最后编辑

作者: 515440569 时间: 2008-2-1 13:05
楼竹:你也整页转贴几十行文章,如你只有10行我肯定看晚,
楼竹如此发帖也算是浪费嘉网资源.

作者: colinjin 时间: 2008-2-1 19:38
文章长不是我的错哦。

嘉网上哪条规则不允许发长贴？

按制度办事，不会错。

原文由 515440569 在 2008-02-01 13:05:48 发表
楼竹:你也整页转贴几十行文章,如你只有10行我肯定看晚,
楼竹如此发帖也算是浪费嘉网资源.

作者: qxinxj 时间: 2008-2-1 20:00
TO 515440569：不用理会这种人了，要么只有一根筋，要么脑子进过水

此贴由 qxinxj 在 2008-02-01 20:01:10 最后编辑

作者: 打伞的和尚 时间: 2008-11-19 09:20
目前来看,楼主是对的.

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