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标题: [转帖]投资资金大规模撤离；中国房价雪崩从二手房开始 [打印本页]
作者: colinjin    时间: 2008-1-17 19:56
标题: [转帖]投资资金大规模撤离；中国房价雪崩从二手房开始
早在07年9月11日博文《下半年需求锐减 北京楼市拐点或将提前到来》中，笔者就指出，中国楼市的拐点将会从二手房开始。

　　供不应求一直是支撑业内某些专家看好楼市的最重要依据，也成为开发商坚持高房价的根本原因。分析楼市房价的走向，自然离不开分析供求关系。正如笔者在《供不应求是房地产天大谎言》中分析：如果从静态的数据来看，楼市确实是需求旺盛的。然而，需要明白的是，现在房地产市场无非以下四种需求，第一个是投机和投资需求，以预期未来房价上涨收益而决定买房。第二个是升级需求，因为经济条件变化，而产生对更大面积、更好位置和条件住宅的需求。第三是恐慌性购买需求，像一些年轻人，刚毕业无论如何是买不起房的，但是由于更害怕以后买不到房了，双方的父母都凑钱来帮他们买房。第四个才是因为结婚、购买第一套住宅等的正常买房。这四种需求里，只有最后一种需求是刚性的，其他都是弹性的，可能短期急剧增长，也可能短期急剧萎缩，都是基于对房价上涨预期才购房。

　　——经历过04年和07年两次的价格调整，笔者认为，目前中国绝大部分城市房价已接近真实的市场价值，而核心城市，则大部分区域都在需求惯性的作用下超出了实际价值。

　　事实上，过快的房价上涨是对未来市场潜力的预支和透支。目前房价已经远远超过绝大部分普通消费者的实际购买力，支撑市场需求的主要是恐慌性购买和投资投机性购买需求，我认为，对于一个健康的房地产市场，一定比例的投资会促使房地产行业的发展，但一旦投资的比例过高，将导致价格严重偏离实际价值，会严重扭曲真实的供求关系；由于投资和投机的资金具有非常大的弹性，就是说在价格上涨空间较大的时候，资金大规模进入市场，在价格下跌的时候大规模撤离，而房地产行业的流通周期非常漫长（从拿地到交房到交易至少数年时间），所以这种短期逐利的资金很可能在较短时间内刺激市场的繁荣，但在较长周期内给一个市场将造成巨大的伤害。这种严重扭曲市场真实供求关系的投机资金必须要挤出市场，否则从长远看将象过度服用兴奋剂一样造成难以弥补的伤害。

　　正因如此，在国家相继出台保障基本居住需求、抑制投资需求的土地供应及金融政策之后，全国房地产出现明显降温。

　　而降温最重要的，除了因为第二套房贷政策直接打击了投资、投机及升级这几类占据市场最大比重的需求之外，另外一个根本原因是改变了市场对房价走势的预期，由于预期从房价上涨变成房价下跌，上文分析的四种需求中三种都在短期蒸发，中国房地产一下子从供不应求变成供大于求（笔者指的是目前楼市而非长期走势），由此拉开改革开放以来房地产行业最大规模的洗牌。深圳、广州、福州等多个南方城市房地产市场一夜之间需求蒸发三分之二，楼市冬天提前到来。

　　在首付及利率提高、二手房抵押贷款停止、物业持有成本大规模提高可能性无限增加、房价预期下跌的背景下，投资者的恐慌已经导致二手房出现抛售，而二手房贷款难度的加大则使二手房需求降低，两面夹击，二手房价格必将出现回落，进而影响到一手市场。

　　由此，在房价调整中遭受冲击最大的，就是二手中介公司。在深圳中天置业老板携款潜逃引发中介信任危机之后，北京最大的中介中大恒基关闭50个门店，全国各大城市出现中介倒闭潮流，号称全国规模最大的中介广州创辉的破产倒闭，吹响了二手中介全面溃逃的集结号。二手房市场率先进入寒冬戳穿了“楼市拐点并未出现”的谎言。

　　12月26号，因资金紧张，作为中国第一批来自温州的炒房者陈先生（笔者好友），以14800元/平方米的低价抛售位于北京CBD核心区域大望路SOHO现代城的一套住宅，而周边一手房项目价格已达25000元/平方米。验证了笔者“房价雪崩将从二手房开始”的预测。

　　笔者认为，由二手市场带来的恐慌，将使得一手市场投资者不得不慎重考虑投资风险，一旦二手交易受到打击，在中国大部分中心城市房价租售比已经远超1：200的国际警戒线情况下，除少数项目外，中国楼市大部分商品房已不再具备投资价值，一直鼓吹的房地产投资神话将被戳破，投资者撤离楼市，自用者无力购房，货币紧缩进一步限制需求，楼市拐点加速到来。

　　后记：笔者判断，国家将进一步出台强硬政策抑制房地产投资需求，并加大保障自住需求住房供应，清查开发企业屯房屯地行为迫使市场加大供应，中国房地产正转向短期供大于求；在对美国贸易顺差过大、人民币升值压力巨大的背景下，回收过剩流动性引发的货币紧缩政策成为未来至少三年的国策，针对房地产的银根紧缩不会在短期改变；此外，市场对房价下跌的预期至少将维持较长一段时间。因此，笔者建议被套牢的投资客，应当当机立断，以合适价格出手投资房源；急于买房的消费者，08年可以优先考虑投资客抛售的二手房；而一手开发企业，一定要意识到房地产行业所面临的宏观经济条件已经彻底改变，继续以06/07年房地产形势最好时的利润预期来作为开发决策前提，势必将遭受沉重打击，建议降低利润预期，以真实合理的价格回馈市场，而沿海集团开发的美利山项目（项目原名沿海赛洛城），精装价格18000元/平方米），以毛坯13000元/平方米价格入市（降幅达3000元），在北京市场一片喊冷声中热销市场的案例，也足以证明：当前中国的楼市，真正的问题不在于需求减少，而在于房价水份过高。
作者: 515440569    时间: 2008-1-19 08:45
清水XX许多人因贷款批不下来,只好退房,房产商定金也退了!
房价真的撑不住了 !
作者: xuejiang67    时间: 2008-1-19 17:14
跌吧?我心依旧等待
作者: 515440569    时间: 2008-11-12 19:01
等待中...............
作者: jiadingyoeki    时间: 2008-11-15 16:15
等待就是希望...
作者: zhxj888    时间: 2008-11-16 16:30
上海市嘉定区在售楼盘楼板价一览表，从中可知你买的房子是否物有所值
地块名称: 嘉定区嘉定新城6-1、6-2号挂牌
出让面积: 130965  (M2)
规划用途: 居住商住
容积率: 1.8
竞得价(万元)：31500(万元)
竞得人：嘉定区住宅建设综合开发有限责任公司
竞得日期：2007-02-12
楼板价：1336.2/平米

地块名称: 嘉定区嘉定新城D8地块挂牌
坐落: 嘉定工业区
地块面积: 40937.1  (M2)
规划用途: 商业办公、文化娱乐、宾馆
容积率: 3.0  
中标价：21400(万元)
中标人：上海大卫房地产开发有限公司
中标日期：2008-01-23
楼板价1740/平米

地块名称: 嘉定区嘉定新城D7地块挂牌
坐落: 嘉定工业区
地块面积: 商业办公、宾馆
容积率: 3.0  
中标价：21500(万元)
中标人：上海嘉定新城发展有限公司
中标日期：2008-01-23
楼板价1331/平米

地块名称: 嘉定区嘉定新城B01-1、B01-2、B02-1地块挂牌
坐落: 嘉定工业区
地块面积: 93463  (M2)
规划用途:商业住宅、办公
容积率: 1.8  
中标价：35049(万元)
中标人：上海新城万嘉房地产有限公司
中标日期：2008-01-23
楼板价2083.3/平米





地块名称: 嘉定区叶城路以北、永盛路以西地块挂牌
坐落: 嘉定区嘉定工业区
地块面积: 17558  (M2)
规划用途: 商业金融业
容积率: 2.8
中标价：5531(万元)
中标人：中青旅集团金宇豪国际酒店有限公司
中标日期：2007-12-30
楼板价1125/平米

地块名称: 嘉定区轨道交通11号线白银路站挂牌
坐落: 嘉定工业区牌楼村
地块面积: 69987  (M2)
容积率: 1.9
中标价：26250(万元)
中标人：鼎太风华房地产开发(深圳)有限公司
中标日期：2006-12-27
楼板价2083.7/平米

地块名称: 嘉定区嘉定区菊园新区B12地块挂牌
坐落: 嘉定区菊园新区永胜村
地块面积: 234952  (M2)
规划用途: 商业居住
容积率: 2.0
中标价：61630(万元)
中标人：保利房地产（集团）股份有限公司
中标日期：2006-11-28
楼板价1311.5/平米

地块名称: 嘉定区嘉定区轨道交通11号线嘉定城北路站地块挂牌
坐落: 嘉定区菊园新区永胜村
地块面积: 398763  (M2)
容积率: 2.3
中标价：119634(万元)
中标人：上海嘉通建设开发有限公司
中标日期：2006-01-23
楼板价1304.4/平米

作者: xuejiang67    时间: 2008-11-18 13:19
看房子人老少,



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