嘉定都市网

标题: 当下该不该买房——别听别人瞎忽悠，关于房子能买得起就赶快买。看看下面 [打印本页]

作者: qiaodan 时间: 2007-11-27 13:58
标题: 当下该不该买房——别听别人瞎忽悠，关于房子能买得起就赶快买。看看下面
别听别人瞎忽悠，能买得起就赶快买。看看下面的文章。
http://blog.sina.com.cn/s/blog_4ddfb8b201000c78.html
王维旭---山高为顶我为峰

房地产的“后天”会更好

星期五晚上由于感冒没有出去打球健身，在家看电视，播放的是美国的电影《后天》，想起以前我在香港工作时于04年夏天在尖沙嘴的海港电影城观看的这场电影，是该片在香港的首场演出。故事主要起因是全球温室效应、地球表面温度升高等原因导致全球突发性气温骤降。浩大逼真的特技让观众震撼，灾难性的场面冲击着人的心灵，其中有一句台词“但愿我们能从错误中领悟点什么”，引导百姓注意环保、避免破坏地球的自然生态平衡。长年的破坏累计叠加，以后会得到自然的报复和惩罚。当时欣赏此部电影时心灵的震撼此时依旧清晰感受。

　　

　　这几年国内、国际局势变化很大。国际上黄金飙升，铁矿石疯长，石油马上要过百元（美元）。国内猪肉与房市演绎双簧，此张彼长。这世界究竟怎么了？有点担忧和看不懂，但更需要看懂、想懂。

　　

一、土地的价值重估

在中国，房地产行业是一个非常不成熟的行业，其发展历史不过20年，而全面放开则不到十年（事实上，中国房地产行业整体走向市场化应该是2000年国家房改开始全国推行之后），所以，中国房地产行业的市场化较改革开放整整晚了20多年时间，正因如此，在绝大部分城市，房地产的价值是一直被市场低估的，一旦全面市场化，必然会迎来价值的重新评估，房地产价值的回归其实就是房价飙升的核心原因——这同时导致压抑20年的市场需求在数年之间一下子爆发，从而造成巨大的、短期的供求矛盾；至于土地、人民币升值、流动性过剩、经济发展，都只是影响房价的次要因素。

从毛泽东带领农民工人分田地开始，建国后大量土地归国家和集体计划分配所有，私人不允许拥有土地，土地的价值没有真正的体现过，一旦土地可出让、转让、私有，土地的价值就不断地被评估，从97年后的十年期内，土地价值的升幅相当惊人可能已经是几十倍、上百倍，而建造成本只增加了2倍左右（从500-1500元/平米）。土地的升值决定着房价的升值。土地的增值是伴随经济发展的产物。只要中国经济继续发展，土地长期增值的趋势就不会得到根本改变。土地增值的财富和税收经过政府转向到城市建设、教育医疗等民生领域。实际上投资者、开发商、购房者都是这一时期国家进步文明提升的贡献者。

二、国人生活习惯和消费习惯的转变

中国人传统的勤俭节约的意识和习惯导致过往的中国人过着节俭持家的生活，从而积攒了一些货币财富，这从中国银行储蓄的巨额上可以证明。90年代后尤其是2000年以后中国不断的扩大内需、鼓励消费，以刺激和拉动消费，中国人的传统意识受到了冲击，加上年轻的70年代和80后年代逐渐占据或成为家庭主要消费成员，越年轻的人群消费能力越高，消费意愿越强。这两代人即是创业型也是消费型。尤其是80后的人群，成长于中国经济繁荣向上的时期，没精力社会的动荡和经济的巨大波动，创业和消费意愿非常强烈。家庭以前积累的和伴随经济发展逐步获得的财富会不停地寻求消费和投资，虽然股市吸引走了部分资金，但大量的百姓拥有的财富也使楼市火爆。只要人均GDP不断提升，百姓的腰包就会不断鼓起，国人买地买楼的底气就会不断积聚。

三、民营资本的强大

从小平同志改革开放过程提倡一部分先富起来，这部分人群的财富获得就有了法律保护，在2007年3月《中华人民共和国物权法》公布后，社会的财富分配已经获得了稳定和阶段性的认可，民营资本力量逐步强大到占据社会的主流。而中国政府部分的官僚腐败现象也使产业投资环境未达致最优，游资寻求投资简单变现快的渠道。股市、楼市都是目前我国整体资金流动过剩的主战场。民营资本既是投资者，也是消费者。日渐强大的民营资本难以驾驭，只有市场之手才可以调度，依靠行政手段只会令民营资本与国家经济发展两败俱伤。

四、需求的庞大

决定住宅需求的首先是人口，中国每年新增的城镇人口都在以2000万的速度高速增长。

决定需求的第二个因素是收入。连续多年的城镇家庭收入超过2位数的高增长和今年继续的高增长，尤其是适龄层的收入增长远高于其它年龄层的增长速度，再加上国家各种社保、医保等制度的建设减轻了这一年龄层的未来支付压力，让最适龄层的消费能力大大提高了。也让所有家庭的住房可支付能力提高了。

决定需求的第三个因素是国家个贷（消费的一种）的支持力度，利率的上升加重了依靠贷款购房家庭的支付负担，但尚未让收入正在高增长的家庭退出购房的行列，并不足以让全年只有3%的商品房供给量从不足转为过剩。

另一个决定需求的因素是城市化与旧城改造的刚性需求。这些家庭的购房资金与消费能力关系不大，因为购房的资金来自于投资中的补偿费用转化和城市化中的补偿转化。

从没有任何一个国家面对过如此强大的市场，从过去走来的自行车、冰箱、洗衣机、彩电、手机、个人电脑，很多产品都有过疯狂和辉煌的历史。疯狂过后是沉默，很多企业已经退出历史舞台，很多行业沦为夕阳行业。房地产属于刚走上历史舞台的行业，按照市场周期来讲，它还处于行业周期的启动期，序幕才开始，这可以从消费者不分好坏地通吃，企业不分项目上了就赚钱，产品不管是否适应消费者都会畅销等等方面验证。但还远没有出现拿几千万去买央视一台广告的现象。房地产真正的市场火爆还在后面。

五、人口、财产性资源、社会文明资源分布的不均衡

我国的人口分布很不平衡，从地理角度讲：第一，黑河——腾冲线东南一侧占全国面积的42.9%，人口却占94.4%，西北侧面积占57.1%，人口仅占5.6%；第二，大部分人口分布在沿海地区，内陆地区人口较少，如山东省人口密度为407人/平方公里，而西藏仅为2人/平方公里。

大量的人口集中在大量财富、文明集中的地方，古语“熙熙攘攘，皆为利往”，趋利避穷是人的本性需求，人人都有过上好日子的权利和愿望，也会自发地迁移、漂流以寻求更好的工作生活环境。又加剧财富集中文明进程，不断制造着循环，富得更富，穷得更穷。

中国开发大西北、振兴东北都是长久的大计，意图平衡地区间差距，但需要时间才能出真正的疗效。

改革开放振兴让一部分人先富起来，同时也使一部分城市先富起来，先富起来的人群聚集在先富起来的城市，形成投资洼地，一线几个城市楼价不断攀升就是表象。历史向来是公正的，房价狠涨，不能责怪房地产和房地产开发商。好像市场火爆是开发商商捂出来的。手机厂家不捂盘？各种新款手机不会一下子全供应。电脑商和软件商不捂盘？微软每一个更新换代产品都是把握时机才出世的。企业把握商机无可厚非。外国厂家不捂技术？核心最新技术不会外流，卖给我们的技术全是过时的。连汽车也不会把顶尖的拿过来，很多淘汰很多年的车型拿到中国到处忽悠，也很赚钱。没有旺盛的需求，捂死也不会火。

中国的市场每放开一个品种，就会带来一场经济变化有时甚至是结构性变化。自行车、冰箱、洗衣机、彩电、住宅电话、手机、个人电脑、保险，哪一个都可以够侃几天的。这些商品都有过辉煌的历史、暴利的时代。目前其中有些产业或产品已经日落西山，有些依旧在红红火火如保险业。房地产作为高档大额的消费品同时兼具投资保值增值的功能，其将来运行轨迹和发展的空间连经济学家都说不清楚，这一多功能的产品在中国市场上会辉煌到何时，无法断言。

房地产在市场化后获得了超强的生命力和凝聚力，这是可喜的事。相比之下，陆续放开并逐渐加剧竞争的银行业、保险业，在跨过企业良好的管理和真正人性化的服务面前，国内的银行业、保险业的小儿科级人性化和官僚作风，想生存和发展谈何容易。还有通讯、电讯、电业、煤气等等，这些目前垄断行业都将在不远的将来遭受重创或灭顶之灾，例如对比国内电讯高昂的费用和低级的服务，国外的通讯服务费用低廉和服务周到人性。在这些行业工作的很多人才在将来会感受到电影《后天》中的一句台词：“我拼命读书为了将来，（在一段时间内好像有将来——笔者加）谁知道没有将来！”这些企业和人员被动或主动地在既得利益的平台上享福，在市场化的潮流中掉队，将来会付出更重大代价。

我们实在应该给市场化的有生命力的房地产业多一点理解和支持。

国家近期的调控，截至今日，今年已经五次加息（从04年开始至今9次加息），今年8次（从03年到现在共13次）上调银行存款准备金，建设部和国土资源部的政策和讲话也接连出台，物业税的雷声渐渐响起，中央领导计划采取廉租房、经济适用房和市场调节三种方式扩大供给的导向，房地产在整体宏观调控的基础上又单独增加了一些“五行山”，从以前的快速进展状态开始变得日渐蹒跚。但正如股市从998点涨到6124点，过程中谁敢断言和相信。在股市近2年半的上涨行情中，也不停地有股票掉队走下坡路，但股市依旧红火。房市现在在深圳、广州出现个别楼盘的下行调价并不能说明趋势的改变，毕竟一线城市和全国范围楼价已经上涨到了一定价格区间，不同城市、不同地区、不同楼盘出现一定分化是正常的，不分化全部上涨或下跌才是不正常的。

现在不能断言房地产已经开始走下坡路，还要进一步观察，但如果宏观调控不断进行，房地产想独善其身是不可能的。但经过软也好、硬也好，着陆后修养生息，再次伴随着经济发展起飞，房地产会依旧或者更加强势，因为上边我们分析的五大要素依旧存在或者会越演越烈。在社会基本保障住房体系建立的同时，社会会更加和谐和宽容，追求并善于创造美好生活的中国人会不断努力创造和享受更好的生存空间和环境。

房地产业的后天会更加灿烂和美好。
文字文字文字

作者: 根本英俊 时间: 2007-11-27 16:28
今天刚签好合同

并支付了30%的首付

作者: babysongxia 时间: 2007-11-27 16:31
根本英俊 ,买在哪里了！

作者: 根本英俊 时间: 2007-11-27 18:46
海上五月花

联体别墅啊

作者: shoes8888 时间: 2007-11-27 20:57
根本兄割肉割的好。。。你看今天又跌了

作者: 云卷云舒78 时间: 2007-11-27 21:20
有钱就是好啊

作者: xuejiang67 时间: 2007-11-28 20:39
根本英俊 ,你在为热点买单. .二年后你只好向股票一样割肉,悔之晚也!

作者: 根本英俊 时间: 2007-11-28 21:48
反正自住的...买在高位又没关系

我不是投资....

作者: 陈斌斌 时间: 2007-11-29 18:48
我觉得LZ的这篇文章有点意思，房子要跌价，那是肯定的，不过不是现在，可能是五年或十年以后，到那时候嘉定的房价都两万多了，跌个百分之10或20又何妨。

作者: colinjin 时间: 2007-12-1 11:44
什么？五年或十年后加定的房子才涨到两万多？应该是涨到十万多，因为加定人杰地灵，还是汽车城，房价应该超过上海市中心，超过美国的底特律，才对的啊。房价越高，财政收入越多，领导的政绩才越大哦。

加定就是牛，F1赛车场和工业区北区的用地，事先都没得到过中央政府的批准。

原文由陈斌斌在 2007-11-29 18:48:03 发表
我觉得LZ的这篇文章有点意思，房子要跌价，那是肯定的，不过不是现在，可能是五年或十年以后，到那时候嘉定的房价都两万多了，跌个百分之10或20又何妨。

此贴由 colinjin 在 2007-12-01 11:49:51 最后编辑

欢迎光临嘉定都市网 (http://www.jiading.com.cn/)