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标题: [转帖]物业税快要来了，盲目房产投资的警钟！！ [打印本页]

作者: colinjin 时间: 2007-11-19 18:53
标题: [转帖]物业税快要来了，盲目房产投资的警钟！！
据《广州日报》报道，由于广州房价已经超过市民经济能力承受的限度，加上国家调控政策的影响，广州市房屋销售价格同上月相比下降21.9%，环比降幅达22.7%。房地产商使出浑身解数，如封锁房价下跌消息，组织大批托头在开盘日当天制造房查繁荣假象等种种手段，均无济于事。

事实上，操盘手们的任务是受后台老板指使，乘着豪华车，扮成富豪模样，奔赴各个楼盘落下大单。另外还有“托儿”，在所谓大单落下之时，立刻就有人在看楼人群体里大声疾呼：“楼盘如此走俏，楼价还要上升！”

各种炒房伎俩与手法纷纷出现：捂盘惜售制造虚假抢购气氛、指示工作人员或雇佣他人自炒房价、与专业炒房机构合谋、老鼠仓。同时，垄断性的地产商主导了市场格局，掌握了话语权，广告投放占据了当地主要媒体70%以上的广告来源。“我们从来都是报喜不报忧。”这是广州一位从事多年房地产报道的记者袒露的实情。

李某与张某是俩炒房大户，李某于今年2月贷款2000万购买26套房，期望房价上涨能够在半年之内迅速出手。始料不及的是广州房价自从9月初起出现了有价无市的的局面，房地产商尽管到处宣传房价继续高速上涨，但实际上市民对于高房价望而却步，并没有出现疯狂抢购的势头，致使房地产商不得以各种优惠促销手段降价出售。

一时间，房产商竞相降价使得李某难以支撑高昂的利息费用，也看不到房产价格有任何上升迹象。

绝望之余，李某于昨日晚8时51分跳楼自杀。张某是更大的炒房投机者，其存房数量达58套，也难抵降价风潮，于今日16时23分跳楼自杀。

与广州房价相呼应，近日以来，深圳、上海、北京等地，房地产也大有“风雨欲来云满楼”的情况。专家指出，房地产泡沫开始崩溃，全国范围内的房地产降价高潮即将到来。

一、房产投资遭打击国税总局正为物业税出台作准备
焦点房地产网 house.focus.cn 2007年10月15日09:36 新华网王宇

　　国税总局：正在积极稳妥地进行物业税出台前准备工作

　　国家税务总局相关负责人１２日在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。

　　这位负责人表示，开征物业税政策性比较强，而我国地区间经济发展差异大、房地产产权管理情况复杂，因此要在立法前进行更多的研究，从技术上为物业税的开征做好准备。

　　物业税的改革工作关键在计税依据的调整，以评税价格作为计税依据是国际上的普遍做法。这位负责人表示，在对按评税价格计征物业税的可行性进行充分论证的基础上，税务总局和财政部加强了与有关专家及国际组织的合作、沟通、联系，并选择部分地区进行模拟评税试点，创建了符合国情的评税工作模式，开发了计算机评税软件，建立了政府部门间的良好合作关系，培养了一批专业人才。

　　从２００３年起，税务总局和财政部先后批准了北京、江苏、深圳等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。２００７年又批准河南、安徽、福建、大连四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。

　　相关新闻:

　　一度沉寂的物业税，因今年以来的高涨房价而被再度提起。近期，市场上关于物业税征收的消息不断——

　　7月，国家发改委宏观经济研究院发布报告，建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税；

　　8月，中国房地产协会博鳌房地产论坛上提出7条建议，其中一条是加速推进物业税出台、减少二手房流转环节的营业税；

　　10月12日最新消息称，继去年10月江苏、北京、深圳等6省市首批试点后，近日国家又批准4省市为物业税试点地区；专家预计，物业税可能在2008年正式征收。

　　昨日在接受记者采访时，南京知情人士表示，有关物业税征收的讨论稿，最快年底就会出台。

　　据南京相关部门负责人介绍，目前地价和税约占购房总成本的50%。也即是说，房价中的税费，包括现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等，占了相当比例。而所谓“物业税”政策，就是将以上在买房时一并收取的税费分摊到房产保有阶段，逐年收取。

　　据悉，去年10月我省被国家列为物业税“空转”试点省后，省里曾数次召集各市开会研讨相关事宜。省地税局相关人士介绍，我省随后选择南京作为试点城市。南京市地税局相关人士称，今年以来该市几个区和一个县已经进行了物业税“空转”试点，“尽管没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，就是一种模拟征收。”对于拟定的起征点、免税标准和税率等，相关人士不肯透露。

　　知情人士还称，现在说是试点，其实就是在摸底，研究如何执行。

　　[预计征收办法]

　　并非仅针对“第二套房”，按评估值的1%征收

　　有关物业税按何比率征收，市场上有两种说法，一说是按评估后房产总价的千分之八征收；一说是按评估总价的1%征收。

　　据业内人士透露，目前按后者比率征收可能性较大。比如说，经过评估后，一套房产价值100万元，那当年需交纳的物业税就是1万元。“房产价值每年都要评估一次，如果房价持续升值，意味着物业税交纳数额也将逐年增加。”

　　业内人士认为，如果真按1%的比率征收，是比较“严苛”的。不过，除此之外，关键还要看起征点、免税范畴、是对大户型征还是所有房屋都征等具体操作办法。

　　据悉，目前酝酿的物业税征收对象，并不仅仅是带有投机色彩的“第二套房”。因为物业税的作用之一就是要抑制过度占有资源，保护必要消费。而“过度占有”，可能并不是按第几套房来区分的，如果一个人只占有一套房，但是这套房非常大，且地处风景名胜区，价值不菲，这套房子也得适用较高税率。反之，如果一个人有2套房，但相加起来建筑面积也不过70—90余平方米的话，那这个“第二套”就不该课以重税。

　　另外，超出自住范围用于出租获利的房产，也将征收一定的物业税。但这里面也有区别对待，比如单位面积价值高的别墅和豪宅，可能适用较高税率；相反，单位面积价值较低的普通住宅，则适用较低税率。

　　“浩大工程”，实施面临较大难度

　　房产律师告诉记者，《物权法》的出台实施，已经为物业税征收奠定了法律基础。不过，物业税与《物权法》之间还有需要协调的地方，比如，产权究竟如何登记和所有？是不是不交税就注销产权？因此，业内普遍认为，在目前的社会背景下，对不动产核收持有环节的税比较困难，主要是征收环节有难度。

　　相关部门人士介绍说，物业税的开征并不是简单的税费改革，而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面的一场深刻的变革。开征物业税的条件，分为技术条件和社会基础条件两部分，这一项“浩大的工程”，牵涉非常复杂的社会利益关系，怎么征、怎么管、怎么评估、采用什么样的手段，等等，都需要完善的技术条件。有的专家认为，“比如建立房价评估系统，就需要增加大量的人力和物力。所以国家在实施时，肯定也会比较慎重。”

　　还有一个疑问是：即使在开征物业税的同时，把开发环节的税减少了，那么，地方政府会不会出于自身利益的考虑，“乘虚而入”，增加各种费，从而，把开发环节减税的作用化为乌有？因此，专家认为，对于物业税的作用应该综合评估，对其设计也应该全方位考虑，倘若想当然地认为开征物业税就能降低房价，而不提前设计好相关配套措施，则物业税开征对房价的影响恐怕最终会令人失望。

　　不过，业内人士多表示，征收是肯定的、是迟早的事，这也是与国际接轨的需要。

　　[观点争锋]

　　国家税务总局负责人日前表示，物业税一旦征收，可能成为房地产市场的内在稳定器。征收物业税能否达到平抑房价的目的？记者在采访中也听到了不同的声音、不一样的观点。

　　日前，国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。

　　对此，有地产专家预测，随着第二轮模拟试点启动，物业税有可能明年正式开征，这样将有助平抑楼价。

　　第二轮模拟试点启动江苏成首批试点

　　“我该先买一个小户型作过渡，等经济实力强些再换大些，还是一步到位买大户型呢？”近日，计划购房的李先生很犹豫。因为他听说，住房超(房超博客,房超新闻,房超说吧)过一定的面积，国家将对房屋的持有者征税。与李先生的犹豫相比，钟女士遇到的则是烦恼。她名下有两套房产，一套自住，一套出租。“如果很快开征物业保有税，就意味着房屋的投资回报率降低了。提高租金，恐怕租客承受不了；如果不提高，就只能降低自己的投资回报。”

　　据消息说，目前，物业税的模拟“空转”已经在北京、深圳、重庆等几个城市试点。记者从相关渠道了解到，有关部门已向高层建议，加快推进物业税改革试点，拟从明年起，在部分地区对高档住房、大户型住房开展征收物业税实转试点，适当扩大物业税模拟评税试点的范围。同时，为避免政策调整引起大的变动，起步阶段征税门槛可定得高一点，税率定得低一点。

　　“为平衡税负，在非物业税试点地区，取消对个人拥有的非经营性房产免征房产税的政策。以完善有区别的住房税收政策，加大引导合理住房消费力度。”相关部门一位内部人士透露。

　　华南理工大学建设经济管理与房地产研究所所长王幼松博士认为，随着第二轮模拟试点启动和各项准备工作不断完善，物业税已经离正式开征越来越近了，极有可能明年正式开征，结束“空转”运行。

前不久，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组也建议，在全国选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，结束“空转”运行。

　　深圳试点可能性更大

　　广州房地产专家韩世同(韩世同博客,韩世同新闻,韩世同说吧)表示，之前广州有关部门也曾经讨论过关于征收物业税的政策，但到目前尚未有最后结果。他认为，对第二套以上的房产征收适当的持有税费，是可行的。对于目前国情来说，拥有两套以上的住宅确实是属于一种较为奢侈的现象。“如果要抑制过渡性的投资购房，就可以把税率提高，否则可以采用一种低税率的方式征收。”

　　不过，韩世同说，估计近期物业税不大可能开征，明年可能性较大。另外，如果有关部门要在广东选试点城市，广州并不是最适合的。相比广州，深圳的楼价更高、投机性更强，各种的矛盾都更为突出。

　　广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平(徐建平博客,徐建平新闻,徐建平说吧)也认为，作为第一批物业税“空转”城市——深圳，在实际操作和数据收集上肯定比广州有优势。因此，国家如果要在广东选试点城市，深圳肯定是首选。

　　■小辞典

　　空转

　　空转是指虚拟意义上的资金循环，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

　　物业税空转试点地区

　　第一批

　　北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆

　　第二批

　　安徽、河南、福建、天津

　　何为物业税?

　　据中国税务学会的专家介绍，物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的升值而提高。开征物业税势在必行，它不但能够减少房地产投资开发风险，均衡税负，而且还能降低消费者购房“门槛”，增强百姓改善住房的机会和能力。但是，物业税作为一项系统工程，涉及很多方面，对一些有可能出现的新情况如何处理，亦应引起思考。
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二、物业税"空转"试点扩至十省市预计明年正式征收
焦点房地产网 house.focus.cn 2007年10月12日07:46 上海证券报于兵兵

　　备受瞩目的物业税推进工作正在有序展开。昨天（11日），上海证券报获悉，国家税务总局和财政部已于近日批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区，至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。

　　去年十月，国家税务总局相关负责人公开表示，国家正在对房地产改革和推进物业税进行研究，并在部分地区开展房地产模拟评税的试点工作，为物业税的开征积累经验。

　　此后，第一批六省市试点区域消息传出，有市场人士预测，物业税正式征收可能在2008年。

　　专家介绍，尽管征收物业税目前还没有明确的时间表，但基本框架已经确定：将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。也就是说，把现在买房子时需交的税，放到买房子后按年交。目前，物业税的模拟“空转”已经在北京、深圳、重庆等几个城市试点，虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

　　国税总局官员此前表示，目前我国不动产征税存在内外税制不统一，房、地分设税种，计税依据不合理，对房地产征收的税费比较多等问题。开征物业税，不仅有利于各类企业公平竞争，也有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范等一系列问题，并可能成为房地产市场的内在稳定器。“大家都想着未来价格上涨带来的好处，同时又不支付物业持有成本，这就鼓励了投资性需求的膨胀。”经济学家樊纲此前评价，开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房，也有利于减少奢侈品需求；并稳定政府税收来源，避免“土地财政”。

　　但是，此次纳入的安徽等地专家仍表示，虽然已经进入试点，省内全面开征物业税条件仍不成熟。其中起征点设计、免税标准和税率等技术问题还需要征求各方面意见。即使开始征收，也不会所有房产一并征收，有可能从大面积户型开始征收，且征收比例较小。
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三、物业税如箭在弦，明年有望“空转”“实转”—— 物业税提速触动楼市神经（群论）网页地址：http://house.focus.cn/ztdir/wuyeshui/

作者: shoes8888 时间: 2007-11-19 23:29
看出来了。。。LZ是标准的空头。。。

作者: yangpingmin 时间: 2007-11-20 07:40
跳楼自杀干嘛？手里的房子随便便宜卖掉一套贷款就可以还很久了
就算他的都是贷款的我想应该首付也有3成，4成的
让下家转贷款就行了这些钱也足够还款了
而且现在的房价再低也不会比2月份低啊
那个人怎么会绝望自杀呢

作者: colinjin 时间: 2007-11-20 20:56
按照国外发达国家的经验，健康的房价应该是家庭年收入的3倍左右。

现在中国的房价早就远离百姓的收入，不是泡沫是什么呢？世上从来没有只涨不跌的市场。

原文由 shoes8888 在 2007-11-19 23:29:12 发表
看出来了。。。LZ是标准的空头。。。

此贴由 colinjin 在 2007-11-20 20:57:22 最后编辑

作者: shoes8888 时间: 2007-11-20 22:52

原文由 colinjin 在 2007-11-20 20:56:22 发表
按照国外发达国家的经验，健康的房价应该是家庭年收入的3倍左右。

现在中国的房价早就远离百姓的收入

你没有考虑到中国的国情，中国的国情不可能适用国外发达国家的经验。
我们的国情是什么：
中国是有13亿人口的国家，要守住18亿亩耕地的“红线”才能养活中国人。中国每年新生人口要超过1000万，每年由农村进入城市需要解决住房的进城人员达到1800万，还有2100万流动农民工，也需要居住条件。（摘自温总理新加坡讲话原文）18亿亩耕地=120万平方公里（我国国土面积是960万平方公里）

作者: colinjin 时间: 2007-11-24 16:52
中国各地房价居高不下并不是由于土地供应不足的问题(虽然从理论上说也有这方面的因素),而主要是由于特殊利益集团对整个行业的垄断.不信我们可以去看看市场,哪个城市没有大量的空置房?哪个大房地产开发商不是有大片不开发的地?他把地圈起来不建,把建好的房捂起来不卖,在那里囤积居奇.房价就是这么搞上去的.所以,我认为要降房价除了在物业税和其他方面想办法之外,政府参加建平价房是釜底抽薪之举.日本的国土那么狭小,它是怎么解决住房的?它并不是靠无节制的土地供应啊.归根结底还是政策要对路.

原文由 shoes8888 在 2007-11-20 22:52:31 发表

你没有考虑到中国的国情，中国的国情不可能适用国外发达国家的经验。
我们的国情是什么：
中国是...

此贴由 colinjin 在 2007-11-24 17:01:50 最后编辑

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