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标题: 请大家谈谈嘉定的房市前景(拒绝灌水) [打印本页]

作者: salas840328 时间: 2005-7-16 17:07
标题: 请大家谈谈嘉定的房市前景(拒绝灌水)
各位畅所欲言,有房子的,没房子的,想买房子的,等房降价的都来说说吧.各位自己对我们嘉定房市前景的看法.个人认为虽然短期可能有影响,但是以房产的饱和度来说还远远没达到这个程度.所以觉得房价还会有上升.不知各位有什么看法......

此贴由 salas840328 在 2005-07-26 11:03:00 最后编辑

作者: 四月愚翁 时间: 2005-7-16 19:30
房价从长期来看，肯定还会涨的。只是最近的一系列政策让人产生了很多的猜想。有人认为政府只是要稳定房价，所以，房价只是会降低涨幅和涨速，却并不会大幅下跌。也有人认为政策对房价的影响将会很厉害，而且，从居民收入和房价的比例来看，房价确实有足够的理由调整。但更多的人只是在观望。
其实，只要有真实的购房需求，房价最终就会达到一个理性的程度。嘉定今后的发展会很好，我相信房产市场也会很不错。不过，我一直认为，房子的本质还是用来居住的，如果没有一定的资本实力，就没必要操这份心。

作者: 皙子 时间: 2005-7-16 23:01
从长远来看我们都会死

作者: 蓝熊 时间: 2005-7-17 11:19
同意你的观点，因为需求还是存在，而且需求也不小，随意长远看，还会有上升。

作者: 堤真二 时间: 2005-7-19 13:26

原文由蓝熊在 2005-07-17 11:19:24 发表
同意你的观点，因为需求还是存在，而且需求也不小，随意长远看，还会有上升。

未来还是美好的
憧憬中

作者: 四月愚翁 时间: 2005-7-19 15:29
未来肯定要美好，不管是有房子的还是暂时没房子的。否则这个社会就容易不和谐。

作者: ast0741 时间: 2005-7-19 20:05
没有购买力的需求，不是真实需求。

作者: 蓝熊 时间: 2005-7-19 22:36
还是等嘉定新城区建设出来吧。

作者: ast0741 时间: 2005-7-19 23:01
回家多翻几本经济学的书吧

作者: 四月愚翁 时间: 2005-7-20 08:58
购买力是可以创造出来，并且可以放大的。萨伊定律也曾告诉我们，供给可以创造需求。只要这个社会系统玩得转，一切皆有可能。
嘉定新城的规划据说象朵莲花！亏他们想得出来。几年前完全不是这个样子的呢，真不知道几年后会不会象棵狗尾巴草。反正就那么几位，在位时随他们大胆设想，退位后全不关他们的事。
只要真的能提升嘉定的质量，管它象什么，也无所谓了。（看到南门以后要成为徐家汇第二，就想到，五角场不也是徐家汇第二吗？搞不懂？）

作者: ast0741 时间: 2005-7-20 17:54
拿什么去创造购买力这就是关键米塞斯还论证过市场全能，不会失灵。

作者: 堤真二 时间: 2005-7-20 21:39

听共产党的话,跟政策走.

不论是徐家汇第二还是第三,俺们老百姓能奈何它什么呢

作者: ast0741 时间: 2005-7-21 08:37
共产党的政策是月亮初一十五不一样

作者: 四月愚翁 时间: 2005-7-21 09:02
整个社会系统只要玩得转，就行。所谓的购买力，我觉得不过就是双方或者多方将商品流通的意愿和信心。只要大家都愿意转让自己的权益，实行交换，就能成交。至于为什么愿意，就看整个社会的信用。只要大家都相信这个社会，相信这个信用系统，相信自己能够得到自己的权益。
购买，并不一定是要银货两讫。

作者: 皙子 时间: 2005-7-21 18:02
四月兄说的没错不过这只会在宪政社会发生。

作者: 堤真二 时间: 2005-7-21 20:01
国家,体质.  哦
社会,民主?  哎
个人,运气!  呵

作者: salas840328 时间: 2005-7-24 09:38
大家何以如此悲观我一直觉得现在只是政策打压造成的结果.但是长期这样造成的买卖双方的僵持最终会让房产市场产生动摇.严重的可能会导致崩盘.所以我想政府会考虑这些的.......

作者: 根本英俊 时间: 2005-7-24 11:31
RMB升值,以后还有升值的可能,导致国外大量的热钱还会进来,房价估计还是会涨.不可能跌落

作者: ast0741 时间: 2005-7-24 13:41
这样的话　离金融危机也不远了

作者: 根本英俊 时间: 2005-7-24 16:08
要相信GCD的宏观调控,它既然可以让RMB跟市场走,也应该有点本事搞好自己的经济

作者: 蓝熊 时间: 2005-7-24 20:06
不过最近拿到了一份上海所有地区的平均房价和主要楼盘的均价，价格的确降低了不少了。

作者: 猪猪爱花香 时间: 2005-7-25 00:11
商品短期的价格受政策影响比较大
中长期是随供求关系而变化的
但最终还是取决该商品的价值

作者: salas840328 时间: 2005-7-26 16:34
我还是觉得长期的打压会造成房产市场的不稳定,严重的甚至影响地区经济.希望政府的政策能够考虑到"稳定"二字,而非暂时的降价.

作者: 四月愚翁 时间: 2005-7-27 08:59
政府是绝对不会提出“降价”一词的。它只不过制定一些政策，市场自会相机而动。就看谁领会得深刻了。

作者: 永安桥 时间: 2005-7-27 09:27
肯定还是要涨地但是也不会太离谱的~

作者: 蓝熊 时间: 2005-7-27 21:19
降价太多当然不会，有市场不会怎么跌，金融机构更不希望大跌，否则坏帐就高了。
稳定，小幅涨有可能。

作者: Game_bo 时间: 2005-7-28 14:38
我看过一些报道说美国的房产的价格也是节节攀升，里面的泡沫是越来越多，这种结果很容易导致房地产的崩盘。可以看看英国的房产，将近连续10年的走低了。
再看看中国，买的起房子的人多吗？？？中国人的购买力和房产的价格的不对称是世界上最高的国家了。中国人的才富只是在少部分人手里。中

作者: salas840328 时间: 2005-7-28 17:26
这个就是经济学中的8020法则吧,80%的人只拥有20%的财富,而相反20%的人却掌握着80%的财富.这个是普遍现象,存在于各个社会.

作者: 浩鱼 时间: 2005-7-31 11:23
嘉定近来要造低价房,老城区要改造,新一批拆迁又要动工.菊园,南门要大力发展

作者: 蓝熊 时间: 2005-7-31 16:22
你难道不知道，现在开发楼盘是很难批的，很多房产商都是打着造低价房的牌子，其实在开发他们赚钱的楼盘呢。

作者: 四月愚翁 时间: 2005-8-1 09:20
不管是低价房还是什么房，关键是最终有人来住，否则，就是在扯淡。

作者: mitch 时间: 2005-8-1 11:45
如果真的如兄台说的那样的话,那么等大量的热钱撤除的时候,也应该是房价大跌的时候,那时买房还是比较好的

作者: 蓝熊 时间: 2005-8-2 21:58
所以现在售楼并不火爆，观望的多，转手的也少，最近一段时间房产交易中心相对前阵已经空闲了好多。

作者: salas840328 时间: 2005-8-12 15:11
现在和多网站都说房产市场在10月份见分晓,真不知道到时候是涨是跌.政府难道也在观望吗,下跌的房产市场要是适当下跌也还好，如果严重的话一崩盘!!哈哈那就好玩了,到时候再出台补救措施也玩了..

作者: mitch 时间: 2005-8-12 16:13
我想只要领导要政绩房价肯定还是会长上去的呀

作者: 四月愚翁 时间: 2005-8-13 10:19
现在管理层的目光大多很短浅，总想提高GDP。好象经济指标上去了，就是国富民强了，就是实践三个代表了。现在应该象一些地方一样，用一种人民幸福指数来衡量政绩。其实GDP高了对普通人的生活有益吗？很多高楼大厦拔地而起了，很多煤矿也塌陷了，很多人开出宝马名车了，很多人也下岗无所事事了，一部分人“饱暖思**”，一部分也“饥寒起**”。这个就是必须要和谐的社会。和谐的社会，并不一定要多富有，但一定要让人感到幸福。

作者: appleboy 时间: 2005-8-14 21:33
房价要涨，是老板要涨价，但也要有人接盘才行。
道理很简单的。
关键是房产市场有许多真实数据无法了解，都是瞎猜。

此贴由 appleboy 在 2005-08-14 21:37:22 最后编辑

作者: yun3636 时间: 2005-8-14 22:31
短期震荡,长期小幅上杨.

作者: 兔崽子 时间: 2005-8-15 12:33
我对什么指数～～数据不相信！我只相信事实。事实是
最近大华的几个楼盘都下跌了26％还有闵行也下跌的厉害。不信可以查查～～～～
再加上股市上扬投资楼市资金又一次回到股市。暂时楼市只会跌不会涨。
当然那些黄金地段除外

而我看嘉定房价再涨上去就是胡说。要等到好政策出台例如：13号建设开始;那里有开始拆遣。才会又一次疯长的！

作者: 蓝正龙 时间: 2005-8-15 15:21
我倒没有这些烦恼  结婚新房已经买好

马陆育才中学对面  160平方复合式房子

5月份时候是50万成交的  现在已经卖60万以上了

作者: salas840328 时间: 2005-8-16 10:53
我就没你楼上的那么幸运了房子出了大价钱,不多久还碰到了政府出台的政策,现在是有点郁闷!!希望能有别的措施补救,要不然损失真的不小.......
现在就看房产市场今年的走向了,再过一段时间就见分晓.是福是祸也能很快有结果的.

作者: 蓝熊 时间: 2005-8-16 19:53
房价的最终趋势是稳中有略升，尤其嘉定新城启动，R3线也启动，那今后会带动，但幅度不会太大，嘉定人少，购买人群不会太多。目前，市区很多楼盘都处于跌的状态。
我们在华江建设的房产，前3个月开盘的6400+，一抢而空，最近开了一个月的两幢小高层，5800，目前只卖了六套。

作者: 蓝熊 时间: 2005-8-16 20:02
不可能的，只要有购买力，也就是有市场，价格是回不了的，再说真有这样的情况，那社会会乱的，这么多现在买房的人，如果看到价格这样跌，那就会拒绝归还银行贷款，那不乱套了，所以国家打压是为了稍微去掉点泡沫，尽量赶走点炒搂者，稍微稳定下。但大跌是不会的，更何况上海地方这样小，人口这样多，购买力绝对没问题，怎么会大跌呢。

作者: 清晨的月 时间: 2005-8-17 11:36
房价短期内回比较稳定，甚至小幅回落，不然国家宏观调控，那么多政策出台顶屁用啊！但中国的市场又不完全是政策市场，很多政策会被市场消化，所以房价回落是短期的，长期来讲，房价会稳步上升。嘉定人比较淳朴，住房都是用来给子女结婚的，抄房的比例不多，所以房价比较扎实。预计2010年，嘉定房价在9500（均价），不信你就等着瞧。

作者: salas840328 时间: 2005-8-18 15:02
我同意楼上的观点主要因为嘉定的状况和市区里面还不一样.个人认为嘉定还有发展潜力,虽然目前整体房产市场不景气,但是所谓"发展的眼光看问题"就是这个意思.光看到短期的低迷和小幅度的回落就断定市场要崩溃或者怎么样是不理性的!应该客观的分析他今后几年的发展方向,我不是夸夸其谈,在嘉定能真正炒房产的应该也是极少数人,大多数还是为了自己想住才买的!其实和政府需要打击的投机商是两个截然不同的概念.

作者: heyjuliet 时间: 2005-8-21 17:35
一帮人在瞎吹，房价应该回落到市场平均利润率相同的状态，现在房子的成本价很低的，有下跌的空间

作者: Guevara 时间: 2005-8-21 18:19

原文由 ast0741 在 2005-07-19 23:01:58 发表
回家多翻几本经济学的书吧

你躺在书堆里睡去吧~~

作者: salas840328 时间: 2005-9-3 17:03
其实不用执着于现在所谓的各项政策，应该多看清时常前进的大方向。个人观点是随着房产市场的完善应该会趋于理性的发展，可能更多的是稳步上扬！

作者: ghflying520 时间: 2005-9-4 00:13
暴涨到现在，房地产的平均利润比其他行业高很多，降价很正常

作者: pjazx 时间: 2005-11-22 19:32
唉人那！回过头来看看那时多么的愚昧阿！你要考虑嘉定人民的实际收入的！现在大多数人都是一个月2000都不到的，要他们去买一套6、70万的房子，不吃不喝一辈子也买不起!你说正常哇？真不知他们怎么考虑的!这样下去不是就让人民造反哇？我个人观点：到2006年下半年，嘉定房价会维持在4500一平方！

作者: Sortsing 时间: 2005-11-23 09:38
等待中...

作者: 蓝熊 时间: 2005-11-23 13:55
房价也是反映一个地区的经济发展的实力，可以去看看纽约，东京，香港，伦敦，巴黎等等地方，房价指数有多高。所以，除非让世人觉得上海发展的很差，房价才会跌很低，否则房价不会暴跌，现在的降价虽然幅度不小，但也属于游资大规模撤退和理性回归，所以到一定点，又会维持一段时间后缓慢的回升，当然回升幅度也许不会很大。

作者: 牛博士 时间: 2005-11-23 15:14

原文由蓝熊在 2005-08-16 20:02:48 发表
不可能的，只要有购买力，也就是有市场，价格是回不了的，再说真有这样的情况，那社会会乱的，这么多现在买...

香港所有人在97年前的一段时间都这么认为。凡是存在严重投机的地方，高房价之后必有暴跌，除非政府出重手相助。嘉定其实也有严重的投机。卖号，囤积房源等等投机行为不胜枚举。还有我想说，房价暴涨，社会也会乱的，就是奇怪中央认识到了这一点，上海为什么执迷不悟呢。

作者: 蓝熊 时间: 2005-11-23 17:33
这和股票市场情况是一样的，总有泡沫，有大的一刻，也有破的一刻，房价暴涨，又暴跌，的确会社会不稳定，但问题是上海情况有别于其他地区，炒作的以游资为主，真正百姓做投机的不多。大多百姓买了还是居住为主，所以要到社会不稳定，这情形还不至于。

作者: 一剪梅 时间: 2005-12-7 19:52
家里房子多!肯定希望涨价!

作者: 黑色魔导士 时间: 2005-12-8 21:49
我推荐一个，是天涯上蟹小版五体投地的一个牛人的分析，有兴趣的自己去天涯房产观澜上瞅瞅。
-- 作者：leonfu666
　　
　　-- 发布时间：2004-5-5 16:01:00
　　
　　-- [原创]对房价走势的几点看法
　　
　　大家都在讨论房价涨跌的事，我根据个人的心得讲几点看法：
　　
　　1 我们的zf做事，一直以来都不会是在适当的时机做适当的事的，必然会矫枉过正的，后面会有一道一道的政策出来，一直到13道金牌，（我们没有象格老那样的先知，可以从容把握大势的人），所以房价下跌是早晚的事，不需要质疑的，现在关键是什么时候跌，冲到多高再下跌。
　　
　　2 但zf要房价现在就不涨或者现在就小跌，也是不现实的，先不说有那么多人还有需求，投资客还那么多，开发商、中介商还在推波助澜，就是从市场趋势理论上讲，房价还会惯性上涨，zf之手是不能和市场之手抗衡的，房产市场是上万亿的大市场，市场规模越大，zf能够左右的能力就越差。zf只能推波助澜，助涨杀跌的，不可能力挽狂澜，改变趋势的。
　　
　　3 所以我们关心的事是房价什么时候会跌，跌了的时候该怎么办，让我们从历史中获取经验，历史有时会惊人的重演，98~99年房市一蹶不振，zf是怎么来救市的，先是可以退税，0首付按揭，买环线外房可以获车牌，蓝印户口，内外销并轨，等等，结果呢，房价还是下跌，一直到2000年初才触底反转，我还清楚的记得，2000年2月时东方曼哈顿的起价才5500元，售楼小姐还满脸堆笑，恨不得叫你亲大爷呢，（哈哈，现在买房的人可是享受不到了，等下次售楼处又出现这种情况，就是又到底部了），我一个intel的朋友就是受不了小姐的过分热情，硬要给他打95折，6000元不到买了徐家汇的天际花园3房。说明zf出政策到市场有反应要有置后期的，估计在2年左右，再根据房地产6~7年的周期变化情况，所以我们有理由相信房地产的拐点将在2005年下半年出来，并且会持续4~5年以上的跌势。
　　
　　4 我们从2000年到现在的情况是无论你什么时候什么价位抛的无论新房旧房，现在看来都是错误的，说明在单边市中，持房待涨是最正确的策略。而且越是接近头部越是疯狂，所以我们有投资房的朋友明年7月后就可以开始往外抛了，或者你等见到高点以后抛，就是指你的房子市场价距离到过的最高价跌了800~1000元了，就可以抛了，这2种方法都是正确的，可能价钱也差不多，不要指望自己抛在最高价，或者因为见到过最高价就舍不得抛。不然你就会乘一把电梯，回到梦开始的地方。最惨的事是成为做负资产。
　　
　　5 再讨论一点，什么房子要先抛，就是什么房子会容易跌，是一样的概念，本人认为外环线周围的中低价房是最容易跌的，特别是没有什么特色的，社区环境不好的，（下次我们这里的社区概念会越来越强调，高尚区和贫民区会越来越区分）。高层、小高层，多层，周围没有租赁市场支撑的，因为那里的可重复性太强了，房价虚高的厉害。
　　
　　6 最后给现在想买房的人一点建议：如果是投资的，钱不多的就不要投了，房产走势不明，利率走势不明，钱不多抗风险能力差，不投为好，特别是那些原来还有房屋贷款没还清的那类，记住投资界的名言“现金为王”；如果真的想投资的，建议以市区低单价的为主，如在静安区的北部还能找到8000元的房子呢，用心去找，（我一个朋友2003年11月还找到静安游泳馆边上的和一大厦，18楼的3房现房6600呢，你们不信吧）；如果是现在自己没房，钱又不多，想买房自己住的，建议是现在马上买入市区的老旧公房，虽然外面旧点，但可以里面装修的好一点，住着也舒服，不要想一步到位，买个大房，给自己太大的压力，市区的老房抗跌性也好，以后出租也容易，转手也方便，自己只有一套房，涨跌都没太大的关系，绝对是专家建议。
　　
　　7 那些想等房价下跌了再买房自己住的主，愿望是美好的，想法是不正确的，除非你能抗过5年以后再买房结婚，不然房价如果短期不跌，或者继续小幅上涨，你将心理更不平衡，更不会买，如果房价开始下跌，你也不会买，你会等他跌的更低，这是人类的本性，就怕房价从你看中的现在8000元的，一直涨到12000，这期间你肯定不会买的拉，以后下跌开始了，你觉得你会在什么价位敢于接手呢？
　　
　　好了，五一期间，闲的无聊，乱讲了一通，大家不要骂，有缘人可以讨论，如果大家回复多，本人可以写一下本人买过的3套房子的故事，还有周围一些朋友买房的故事。蛮有参考价值的！
　　
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　　以下是引用leonfu666在2004-12-26 22:54:00的发言：
　　　　
　　　　2004年12月观点跟踪　　
　　　　
　　　　 2004年就快过去了，里面有大家太多的喜怒哀乐，从上月开始上海楼市进入最疯狂的最后一波的快速拉升阶段，估计还会持续几个月；不管是从我们对房价的实际感受还是官方的房价指数中，我们都可以感觉出来，lbx 已经基本相信房价还会涨，投资房产是项最可靠的投资了，基本是没有风险的了，所以现在国内、国外的，自住投资的开始疯狂抢房，现在kfs 随便什么房子，不管是鸡头还是鸡脚，面积总价有多高，全部基本被一扫而光，估计kfs 晚上睡觉都要笑醒好几次。
　　　　
　　　　我春天花园的房子，居然已经到我的价位了，真是快了，我也不管了，卖了落袋为安了，比我预想的要早3个月到我的心理价位，主要是kfs 做的好，这个楼盘涨的比一般的快了些罢了，再说也不能抛在最高位给下家的，也要让人家稍微赚点的，“我们做人要厚道”，哈哈，我朋友的5楼的那套也在13000的位置抛掉了，在人们都疯狂的时候，我们一定要清醒，这是我们的生存之道，安全第一。
　　　　
　　　　现在舆论、kfs 、zf开始一起唱多，对房子投资的风险基本不提了（要知道，房子投的不准，死的比股市还要惨呢），空方声音极其微弱，居然有专家说上海楼市要涨20年，真是人渣呀，说出这种没人性的话来，总体的心理感觉就和股市在2000点以上时的感觉极其相识了；我的最初的观点和时间表还是不变。下次有空再写篇2005年对房子的操作建议。　　
　　　　
　　　　附：最近市场上出现的最新现象.　　
　　　　
　　　　上海楼市进入非理性时期，开始出现很多非理性现象，狂炒楼花的现象也出来了：　　
　　　　
　　　　1 不管多高价格的房子，全部都有人排队投资，投资比例超过50%，80%的人是看涨的，觉得是不会跌的，最夸张的人居然看好要涨20年，我看了都要吐血。报上报道5000人在宝山的体育馆内摇号买房；2000人摇号静安凤凰城的155套房子，连民工都去排队了，16800元的单价呀，都疯掉了；我一个朋友去内部搞了2套来，要我一起投资，我是不看好的，让他想办法炒楼花炒掉算了，有谁要的话，尽管来找我。
　　　　
　　　　2 古北二期的房子，还没有开盘的古北国际等，现在楼花炒到了10w~20w一张，绝对已经和香港崩盘前的疯狂有的一拼了，那时的香港楼花炒到30w一张呀。而且现在居然是客户多，就是愿意加钱要房子的人多，楼花少，怪事呀！毕竟要15000~16000的单价呀，155平的三房，120的二房，总价都不低的，我反正是不会再投钱进去了，风险大来西的，不过，我已经托朋友去搞古北二期的房子了，卖卖楼花也蛮赚钱的，投资回报率无穷大，大家有门路的也赶快去搞些楼花来炒炒，趁崩盘前发点小财，哈哈！
　　　　
　　　　3 开发商随意开价，现在出来的房子，都是前几年搞的地，kfs 的成本很低的，现在要么压着不开盘，要么直接高开，好几个楼盘都比原来预定的开盘价要高3000元以上，本来就已经很赚了，现在就不谈了，感觉利润率已经赶上卖毒品和卖军火了，现在kfs的利润率绝对超过50%，这种利润率的行业都是不会长久的，就和去年的汽车市场一样了，去年加价的车现在又怎么样呢；
　　　　
　　　　大家现在趁好机会，赶快炒个半年出来吧，把上海楼市炒暴了拉倒，大家钱是千万不要投进去了，炒炒楼花最合适！有什么好的楼花要通知我一下的哦，有钱大家赚啊......
　　　　
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　　2005年1月观点跟踪　　
　　　　
　　　　我春天花园的房子现在估计已经在14500左右了，但我也不后悔，反正是赚了，到我的心理价位了，有什么关系，做人不能太贪的，我看到很多人，平时不舍得穿，不舍得玩，买房子给人家斩起来一点都不心痛的，感觉还好的很呢！我赚了点就够了，过年带老婆孩子去泰国的苏梅岛去晒太阳，乘白色大帆船出海。做人不能让房子给憋死，生活除了房子还意味着很多呢！　　
　　　2005年的房产操作建议：我的观点还是不变，今年将摸出上海房产近些年的一个高点，就想当初摸出股市2200点一样，也就是说，到了年底会出现明显的拐点，但具体是会冲到多高才会是顶比较难判断，受影响的因素太多，但是时间基本是不会错的，所以建议投资客可以用我以前说过的几个方法出货，一个是直接到心理价位出货，一个是到时间出货，就是到7月的时候不管什么价位就出了，最后一个就是等见了高点下来1000元就马上出，这种出法对房子本身品质不高的客户不太有利，那时你的房子极有可能会被人家再多砍掉1000元的，你万一犹豫一下，就有可能炒房炒成房东的；另外给一些朋友一些忠告，不要以为自己买的房子有多少利好，有多少概念，要跌都会跌的；最后对那些现在还没有房子住的人的建议，没必要在现在这时候再把你的血汗钱投进去了，租房子住吧，不行就到迪拜去发展吧，个人觉得那里的机会比上海大的多，城市也比上海有活力的多，我们不能再夜郎自大了；如果2、3年里要结婚的主，一定要买的话，那叫也是没有办法，我的建议是市区的老旧公房，1房2房都可，1w左右的应该还是可以找到了，性价比也高，上班也方便，没必要去买什么大的，不要想着到位，多出来的钱去做些投资吧
　　
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　　以下是引用leonfu666在2005-3-2 9:39:00的发言：
　　　　
　　　　2005年2月观点跟踪　　
　　　　
　　　　本来是要昨天晚上写的，写到一半，lp硬叫我去睡觉了，今天早上再重新写过，不过好象没有了晚上的灵感，所以就简单一点。楼市还在最后的疯狂中，大家好自为知了，千万不要一时糊涂了，现在的楼市走势和股票出货前的狂拉极其相象，现在zf再想让楼市健康、持续、可发展已经是不可能的了，一定会是硬着陆的，不过在拐点出现前，胆大的投资者还是可以持房的，不过到要出手的时候，一定不能拖泥带水，卖方市场到买方市场的转换有时比你想象的要快，自住的朋友就不要买了，这时候绝对是持币了，现在银行对老旧公房的限贷一定会把老公房的价格带下来的；投资者的出货点还是参照我以前的3个方法。
　　　　
　　　　谈一下最近的感受，1 到泰国的苏美玩了一星期，热带的迷人海岛，海边的公寓1w 全装修，别墅2w 带游泳池的，看看真的是好呀，退休了一定把上海的房卖了，买到那里去养老。 2 最近针对房产的诈骗等犯罪活动越来越多，治安问题越来越严重，zf绝对不会放任不管的。 3 春天的房子到了16000了，也在快速上涨中，也没有好后悔的，本来这楼盘的品质就不错。4 感觉上就象我第一篇里写的那样，zf可能会做出些矫枉过正的事了。
　　　　
　　　　最后谈谈对股市的看法，总体感觉是在一波大牛市的初期，就象1999年的房市一样.
　　
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　　以下是引用leonfu666在2005-3-30 18:27:00的发言：
　　　　
　　　　2005年3月观点跟踪　　
　　　　
　　　　本月是消息政策最密集的一个月，说明ZF开始进入矫枉过正阶段了，政策会越来越多的，我也没什么好说的了，我还是坚持我第一篇帖子里的观点不变；楼市也不会象很多空军希望的那样，马上就跌个20%~30%的，大家看法没一致前，还是会做个头部出来的，也不排除再有个小涨，但不要被迷惑了，小涨也是假突破，然后开始进入下降通道，估计会以抛物线的轨迹跌，持续3~4年以上，在下降通道里，你什么时候卖出都是对的，什么时候买进都是错的，除非到你的心理价位了，或者要结婚了，也就无所谓了，到底是买房讨老婆最重要了！
　　　　
　　　　给大家的操作建议，没买房子的人，现在就千万不要去买了，已经屏到现在了，不妨多屏半年，看清楚了再买不迟，也涨不到哪里去了，想抄底的话，就要多屏好几年的，一定要等到投资客多杀多的时候，或者屏到你的心理价位出手；现在投资客都获利丰厚，都感觉好的一塌糊涂呢，觉得怎么也都赚很多的，所以现在不会有很好的买进价格出现的，一定要屏到恐慌盘出来；一定会有这一天的；对投资客的建议，去学习我的第一篇帖子，已经给你出货点说明了，你现在已经可以出了，实在不舍得的，也可以稍微屏屏，最晚7月份一定要想办法出来了，因为不同的房子可能稍微情况不同，不要指望着自己的房子是绩优股，抗跌的，要跌都会跌的，也别一直不断抬高自己的心理价位，到了就出，不要犹豫，没到心理价位的话，到了出货条件也出，我只讲一个真实的故事，是我一个客户的经历，炒股票的，10元买的金牛实业6万股，到了28元没出，想到30元凑个整数的，结果一路跌，他想反正成本低，不怕，一路拿着，其实下降通道出来，什么位置出都是对的，何况还有很多获利呢，结果拿到现在，才2.75元一股了，现在都气出绝症了，真惨；当然我不是说房子会跌那么多，是说为了你的健康，的饶人处且饶人！听党的话是没有错的！千万别和gcd 坳手劲。
　　　　
　　　　再谈谈对股市的看法，现在是1170点了，我是看多的，大家听我的买了也不用来骂我的，我个人看法，今年春季居然是狂跌的话，说明主力意在深远，今年的行情不会小的，我给老婆买的可转债，也没什么可跌的，看看机场、中集、苏宁也不跌，局部牛市是一定的了。反正这位置接ETF 是肯定没有风险了，就算再跌，也就10%的空间了，而向上有40%~60%的空间。
　　
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　　　以下是引用leonfu666在2005-4-27 19:47:00的发言：　　
　　　　
　　　　2005年4月观点跟踪
　　　　
　　　　本月多空都在观望，成交量极小，本人的这篇帖子也已经足足跟踪了一年了，刚才从头又读了一遍，感慨颇深，想想一年里又错过了一个发大财的机会；可惜了，现在根据我的观察及感觉，我最早设定的卖出条件之一已经符合，既从最高点下来1000元，设定的第二个条件，今年的7月份，也已经基本符合，考虑到距离7月份的2个月里，房价已经基本不可能再有什么大的上涨空间了，所以特修正本人的观点如下，今年5月份是卖出的时间点了，周期到了，所以建议投资者，在5月到7月间，是出货的时机了，永远不要想着要出在最高点上，或者因为看到过20000元，而不舍得在18000出货，个人感觉高位一个平台后，就算到时候有个向上的突破，也一定是假突破，（所以也就没必要去等他了，先出为好，落袋为安，让死多头去抗着好了）估计房价将会以向下抛物线的轨迹跌，持续3~4年以上，在下降通道里，你什么时候卖出都是对的，什么时候买进都是错的。　　
　　　　
　　　　主力会比我们有耐心的，所以房价开始不会跌的很快的，会慢慢下跌的，开始可能还会有小幅反复，然后会越跌越快的，到4年后，就会跌到我们大家都看不懂的地方去的，我都懒得去预测，就象股市已经跌的很多人都懒得去关心了，房市也会总有那么一天的；然后主力会慢慢把大家都诱骗到另一个赌场里去的---股市。我也不是说要大家都去炒股，只是说要大家去关心一下，不要到以后农民伯伯都卖牛卖地的要进去的时候，才去关心，那时就晚了，就象做传销也要做在顶上那几层呀，哈哈！　　
　　　　
　　　　最后，提一下，昨天写了篇股市的总结，也没人看，自己宣传一下：dispbbs.asp?boardID=40&ID=77732&page=1 不然大家如果都不要看的话，我以后也就不说股票方面的事了，就和大家谈美女好了，也是我的爱好。
　　
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　　2005年5月观点跟踪　　
　　　　
　　　　今天晚上没什么事，和大家一起好好讨论讨论，国家一下子出那么多政策，很多人没好好学习呢；我也只是大概的领会了一下，再结合自己以前一贯的观点，谈谈多空操作建议。其实国家就算是不出那么多政策，也是已经到头部了，超级主力在春节前后已经成功的吸引了各类大小炒家和游资和自住客疯狂抢盘了，那时他们肯定是在边拉边出了，他们的计划里肯定已经是不会让那批接盘的炒家赚了成功脱身的，在那批最后的炒家看了几眼帐面利润之后，心里还在极度膨胀之时，还没有仔细回味，既成过眼云烟；本来我预计拐点在7月出来，不想政策那么密集，5月都没有能够撑过去，不过我已经在反复提醒“的饶人处且饶人了”。到了心理价位就是要出的，很多炒家这次是吃亏在不断抬高心理价位，心理私欲极度膨胀的原因。没想到政策那么多的。其实我也提醒过大家：“卖方市场到买方市场的转换有时比你想象的要快”，好了，已经这么样了，分析一下最好的操作建议。
　　　　
　　　　做为空方，现在持币的话，最开心了，只要自己有一套住的就可以了，没有的现在也不需要急着去买了，只要租房子住就可以了，一点压力都不需要有了，已经看到拐点了，就不急了，心态也好了，就算是要结婚的，要改善的等等刚性需求，也可以慢慢选，享受一下花钱做上帝的感觉，另外千万别忘了，拿出襄阳路市场砍价的标准来砍，现在你有钱你就是爷！如果是想投资的，2年以内不建议出手，一定要屏到大家都不提房子的事了的时候，或者又有买房子退税这种好事的时候。
　　　　
　　　　做为多方，手头1、2套房子的（自住的不算），如果银行贷款压力不大的话，如果自己特别喜欢的，那也就不要抛了呀，“我有钱，我买了放着玩”那我也没什么好说的；现在我们主要来分析另外几类人，炒家，手上还有N套房子的人，和另外一些短线投资者，现在炒家的心理压力最大，一般大些的炒家都是满仓操作的，而且用银行的政策是用足的，为了多买几套房子，全是贷7成30年的，这样地量成交量下去，资金链肯定会断的，就象股市跌下来，被消灭的大户都是透支做的；所以现在普通的投资者一定不要心存侥幸，一定要想办法出来，持币观望的好，现在既然1年半载里没有了上涨的可能，就算你再怎么长线看好上海的房地产发展前景，也已经没必要陷在里面了。也许有人会想到以租养房，但我告诉你，一定会有很多炒房子的炒成了房东的，出租量会大增的，再考虑本地的工资收入上涨空间，所以租金的上涨空间有限。我也相信，昨天的政策肯定不会是最后的政策，后续一定还会有绝招出手的。身陷其中的炒家靠租金是肯定不够还按揭的，不要说银行加息的压力还那么大呢，房子1年里慢慢阴跌的话（租金都不够填窟窿的），股市如果再有些赚钱效应的话，所以房子的抛盘量肯定会越来越大的。价格会越来越低的，回到2003年初不是不可能的事。
　　　　
　　　　对现在手头有房子要出手的建议，不要因为看到过最高价而念念不忘，现在一定要乘拐点刚出来，趋势还刚刚形成，很多人还搞不太清的时候，杀跌出局，以明显低于市场价5~10个点的价格出手，也就基本是在今年春节左右的价格，赶快出手，少赚点而已，就算是平手的人，也一定要想办法出来，不然房子跌起来，要跌死人的。今天已经收到不少中介的电话，价格明显杀跌的手法，基本是春节左右的价格，看看手法都是高手做出来的，现在我们要出来的一定也要赶快了，不能等到超级主力走了，大炒家也走了，我们还抗着呢，变雷峰了。就算是第一波杀跌下去，有反弹了，高度和时间也有限，不建议大家去等反弹出货了，现在最好是直接杀跌出局。
　　　　
　　　　欢迎讨论，人身攻击的就不要来了，我年纪大了，吵不动了，万一再给吓出些毛病出来，你要养我一辈子的。
　
　　 [以下的两段纪录是“fangengjia”网友帮大家找出来的，我把它编辑到主帖里来方便大家一次性浏览，对fangengjia网友深表谢意！/蟹渣渣]
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　　以下是引用leonfu666在2005-8-30 12:38:00的发言：
　
　　　　2005年8月观点跟踪
　
　　　　　　本月市场还在下跌通道里，我是根本看不出有什么改变的样子，到是走在我认为比较理想的通道里，你们看我前面的一些帖子就可以发现，我一直反对大幅快速杀跌的，最好的形态就是先慢后快，开始的半年、1年里，因为各方看法有分歧，还有很多积压的刚性需求，很多不怕死的投资客抢反弹，为什么说不怕死呢，因为没有见过人家死，所以大家千万不要成为榜样，死在了解放的前夜；所以现在放放量，小幅震荡震荡，给人跌不下去的感觉，这样其实是对空方最有利的形态，可以给zf一个调控温和的感觉，也没有造成很严重的后果，给以后的后续政策出台预留了空间，所以大家在一年半载后一定会见到一波快速杀跌的，以kfs 多杀多为主，带动二手房下几个台阶
　
　　　　关于到时候的下跌方式，上个月的文章里已经说了，再反复强调一下，就是“所以出现的情况一定是kfs 开始杀，一手杀二手，二手被迫杀下来，然后继续一手杀二手......最后就是多杀多，沽空博傻，回归合理的价值区间”
　
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2005年9月观点跟踪
　
　　　　本来本月我也没有什么可以多说的，但很多朋友都急着要看，还要我说说最近成交放量的事，我这里就多说几句，我以前所有的观点都没有变化，房子在底部的时候肯定是不会放量的，一定是走圆弧底的形态或者是下降锲型。也就是说，新盘每天成交只要有量就不是底，所以我们现在可以很容易的判断出来，现在肯定不是底，再说了，那有那么快就到底的，刚刚开始跌，时间周期差的远呢；或者空间换时间也没有出来，所以离见底还早呢，就是第一波象样的反弹都没有出来，大家急什么呀！　　
　
　　其实象现在这种带量的下跌，是比较理想的，是对空方最有利的形态，对这点我在以前都反复强调过的，如果是无量空跌的话，很容易会出来强反弹的，这种带量的下跌形态，倒是对多军力量的消耗，多军会节节败退的，到时候我估计是连反弹也出不来了；大家只要分析一下现在进场的力量就知道了，大小炒家现在这位置是肯定不会进去的，上档套牢盘那么多，现在进去，根本就没有空间出来的；
　
　　　　那我现在来分析一下，现在为什么会放量，说明kfs已经看清楚了形势了，下跌通道已经形成，知道了价值回归不可避免，所以也就不去坚守价格联盟了，开始主动降价出货了，大家看现在的价格就知道了，明显一手在走低，买的没有卖的精，而且也另一面说明了kfs的资金链的紧张，现在就是在消耗最近几个月积累下来的真实需求，lbx看到赚了些蝇头小利么都接盘去了，但这样下去，随着需求的逐渐释放，新盘供应量的不断增加，房价在下降通道里逐步走低的趋势将是不可避免的。
　
　　　　现在一手杀二手的趋势已经出来了，大家就慢慢等着好了，到时候一定会有惊喜出来的！
　　

作者: 武大卖烧饼 时间: 2005-12-14 01:30
涨！！！难道说社会发展会倒退？？？还有ＲＭＢ不值钱咯．通货膨胀．．嘿嘿．．跌么．．我想只是暂时的政府行为．反正就是搞不过他们！

放价会跌？？？会跌？？？那都是短时期内骗骗老百姓的．我想等到一定价位的时候，又会哪里冒出来的一群国际抄家，暴抄一番，然后房价可能比近年来的最高峰还高．哎．．说来说去．．大环境不可信．．政府不可信．小道消息不可信．但是你绝对要相信历史．因为历史上都是这么演的

作者: 四月愚翁 时间: 2005-12-14 12:44
顺势而为吧。

作者: salas840328 时间: 2005-12-18 13:07
等待中。。。。。。。。。。

作者: ask3721 时间: 2005-12-20 18:13

原文由黑色魔导士在 2005-12-08 21:49:06 发表
我推荐一个，是天涯上蟹小版五体投地的一个牛人的分析，有兴趣的自己去天涯房产观澜上瞅瞅。
-- 作者：leo...

这个太强了

五体投地

我也来转一个：

许小年：中国楼市将向下转折走大熊市

　　
　　中国楼市不久将步入第一次全民房地产热之后的经典大熊市。
　　
　　这是我个人的见解
　　总体而言，以上海、杭州、南京、北京、苏州等为代表的在过去几年里房地产曾经持续狂热过的大中城市，房地产价格在2006－2007年起将明显向下转折并步入五年以上的大熊市。
　　房价之所以从目前的价格将向下转折走熊的最根本的要素是（1）居民目前的收入及接下来的收入增长水平所能支撑的房价水平大大低于目前的房价；（2）房地产开发商持续狂热开发导致的供给量与居民剩余的及自然增长的居民购买力之间供过于求的剪刀差将越来越大。除非接下来居民的收入水平持续大幅增长，并且开发商大幅放慢建房速度，房产价格才可能继续维持目前的价格水平或甚至继续稳步上扬。
　　借鉴国际经验，在终于达到几乎所有的人都相信房地产价格仍将持续上扬的狂热程度之后继续维持高位之后的2到3年之间，房地产价格将出现向下反转的拐点。其原理并不复杂：所有的人都坚信房地产仍将持续上扬，其中就包括了这个市场的需求方居民和供给方开发商，居民坚信房价将继续上扬之后，就会急不可待地全力抢购房产，开发商坚信房价将持续上扬之后就会大刀阔斧地全力开发房产。如果在他们树立这样的信念之后楼市继续保温2年以上，绝大多数居民的购买力就会得到释放，而开发商的供给力的喷发却要滞后2－3年，于是居民剩余的购买力加上自然增长的购买力越来越无法消化越来越大的供给量。
　　居民在购买了一次房产之后，要等待10－15后才能够积累起新的购买力，而开发商大多借贷开发，当供过于求持续一定时期之后，部分资金链吃紧的开发商将降价促销，头几次受到剩余购买力的支撑会有回升，久而久之，居民及开发商对房价走势的心理预期将发生逆转，居民的剩余购买力进一步收缩，但开发商缩手却要滞后1－2年，恶性循环，房价将持续下跌。
　　所有的人都说房价只会涨不会跌，大家都已经看到事实上多年来房价一直只涨不跌，大家都坚信，大多数专家都在那样说，你自己也看到听到感觉到了，甚至你也是那样坚信的，那还有什么理由不信呢！那还有什么可能不信呢！还有，“大家都信”不就是可以支撑房价不跌的坚实基础吗！正是这样本性的思想方式，导致绝大多数正常人在楼市合伙误入歧途的。
　　很多人相信，政府并不希望房价大跌。这个见解是正确的，事实上政府都是希望房价长期持续稳步上扬的。但是，最终我们会看到政府不仅在前几年未能控制住房价的暴涨而且在几年后无法控制住房价的暴跌。许多开发商和专家高谈阔论，中国的房地产需求仍将持续增长10－20年，因此，房地产价格在未来10－20年将易涨难跌。，“中国的房地产需求仍将持续增长10－20年”的说法基本上不会错，但由此而推论房地产价格也将持续只涨不跌10－20年就基本上大错特错了。
　　表面上看，政府一直在抑制房价上涨，所以外行人（这个世界上99％以上的人都是外行人）都以为政府害怕、反感房价上涨，甚至以为政府是因为担心房价过分上涨后会导致穷人买不起房没房住而不喜欢房价上涨。实际上，政府真正担心的是，房价持续过度暴涨后的暴跌。如果房价真的能够一直维持上涨，政府没什么需要担心的。在居民大面积地动用银行贷款购买房产后的今天，房产一旦大幅下跌，银行坏帐大幅增长，银行收紧放贷一方面导致居民购买力进一步下降另一方面导致开发商资金链进一步吃紧进而导致房价进一步杀跌，恶性循环，将导致整个国民经济紧缩。
　　政府一方面高唱要抑制房价，另一方面却通过抑制土地供给量去抑制房产供给量，外行人多不理解。实际上，政府做法的出发点是对的。因为，政府已经预计到一段时期之后供给量将导致过于供过于求。政府的在职领导人，都不希望在自己任期之内出现房地产暴跌导致经济危机发生，所以他们会千方百计延缓拐点的来临。他们会通过操控政策、透露信息等方式竭力维系繁荣。平心而论，他们确实希盼“稳步上扬”。当居民看到房产仍在继续上扬并知悉政府并不希望房价下跌的信息之后，他们接下去会怎么做呢？他们必定更加坚定贪婪急不可待地抢购房产，因而更尽力更快速地消耗着十多年之后才能重新积聚得起来的购买力。
　　但是，当开发商看到房产仍在继续上扬并知悉政府并不希望房价下跌的信息之后，他们接下去会怎么做呢？他们必定更加坚定贪婪急不可待地全力开发，因而使供给量在2－3年后大幅暴增。
　　问题是，即使居民与开发商头脑发热的曲线是同步的，但他们发出能量的时期却相差了2－3年。在供不应求的阶段，房价暴涨增加的购买成本对付了购买力，也就是加倍消耗了购买力。经过2－3年的全面狂热，购买力必将大幅衰减。然而，源自于同一次头脑发热导致的房产开发的供给量的高潮才姗姗来迟，此后，供过于求的剪刀差越来越大，最后，下跌无可避免，因为大部分开发商必须还贷，必须出货，竞相杀价，反向恶性循环。
　　这一次，中国房地产终于达到全民狂热程度的时点基本上起始于2003年，由此，晚一点在2006或2007年，中国房地产应该明显步入熊市。这一次房地产热，虽然是第二次，但由于15年前时普通居民尚不参与购房，这一次才是真正意义上全民参与全民狂热的第一次房地产热。
　　纵观国际房地产历史，第一次全民房地产热都是极其过度、狂热、经典的，因为居民和大多数开发商还不曾切身体验过房价过山车，居民本能性的对房地产无度霸有的心理与外界房地产热的持续事实之间共振、强化，购买力过度透支，供应力过度开发，几年后终至严重供过于求而使房价不可逆转地持续下跌、暴跌。

此贴由 ask3721 在 2005-12-27 09:32:26 最后编辑

作者: o_yes 时间: 2005-12-23 19:00

原文由蓝熊在 2005-07-17 11:19:24 发表
同意你的观点，因为需求还是存在，而且需求也不小，随意长远看，还会有上升。

？？？？？？

作者: 星期一 时间: 2005-12-27 21:44
上海房产最后那批跟进的都是本土的游资，聪明的04年底就走人了！如果中国政府能改变得了经济规律我也无话可说，那么世界五强就要来第二次鸦片战争了！，要是想改变经济规律，那么中国政府也就不要进WTO了！大家好好想想吧！

作者: 且行 时间: 2006-2-23 22:20
RMB还会继续升值
至于房价大家肯定都是抵制上涨的

作者: 透明女生 时间: 2006-2-25 12:25

原文由 iamdavid_xu 在 2006-02-25 11:27:43 发表

妈的，房子上涨会造成更多的不和协

这话到是挺对的，房子的涨价真的会让社会发生很多不和谐的事情．．．．．．不是你买了高价的房子就代表你有钱了，真的有钱的有多少个呢？？？还不是苦了老百姓？？？？说白了不做生意的，有哪家买的起１００万的房子的？除非家里做官那就是贪官．．．．．．．光工资能买１００万的房子鬼才相信．．．．．政府不调整只会滋生那些狗官．．．．．

作者: 枫叶雨涵 时间: 2006-10-5 15:16
如果嘉定房价还是维持现状或者再次飙升的话，那有多少人买得起呢？除非他是大款或者...，要不小老百姓哪有这个实力啊，一辈子都困难！！！

作者: 风之子 时间: 2006-10-6 10:21
说这么多没用的,还不如努力赚钱去.哈哈!!!

作者: yin92 时间: 2006-10-11 10:39
大家可以去看一下http://www.shfdz.gov.cn/上海市房屋土地资源管理局网上的2006年1号土地拍卖的结果,试问在土地价格飞涨、建安成本增加、各类规费增多的情况下，房价会跌吗？！

作者: duron78 时间: 2006-12-21 22:09
房价肯定是有水分的，你晚上去看看那些新小区的灯火就知道了，空的空的入住率没有50%，空心化严重。为什么？就是泡沫，

作者: 一贯清瘦 时间: 2006-12-22 15:48
等着房价崩盘吧欲让谁死亡必先让其疯狂
涨吧涨吧！哈哈

作者: salas840328 时间: 2009-5-28 14:49
??????

作者: 根本英俊 时间: 2009-6-4 09:05
啊呀呀，刚看到，不过粗一看，这帖子是05年发的，呵呵
房价目前好像又在涨

作者: xuejiang67 时间: 2009-6-4 12:51
看空不做空，多套小房子等待套现

作者: salas840328 时间: 2012-1-24 13:28
好多年前的帖子，现如今再回首。房价真让人感慨万千啊

欢迎光临嘉定都市网 (http://www.jiading.com.cn/)