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标题: [转帖]《今日思考》房产投资分析 [打印本页]

作者: 　舞月　　 时间: 2003-12-26 09:41
标题: [转帖]《今日思考》房产投资分析

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　　首先，从房产国内性质角度看，国内土地所有权制度与国外土地所有制度有本质上的区别，因此把国内房产与国际房地产进行简单类比是没有基础的。国内房产是建立在土地有限使用权基础上的土地附置物。其次，一个城市房产价格与城市辐射规模成反比，与城市可支配收入成正比，当城市规模扩大，有发达交通支撑背景下房价的发展是随生活区扩散而下降，随居民可支配收入上升而上升。第三，一个城市房价与外来居住需求而同步，但外来居住需求与一个居住环境指数，生活指数、适应生活状况而变化，从一个城市的基本功能相匹配的。当城市生态环境较差、旅游休闲资源缺乏、就业压力沉重、是很难有居住性需求持续发展的。
　　在从供需状况分析，房产供应是一种实在的供应，主要有新建楼盘和置换楼盘供应两方面组成，而需求却有者很大的区别，有自住性的长期需求，有以房养房的投资性长期需求，有出租旧房重买新房改善性需求，有买进待涨的短期投机性需求，等等，所以客观的分析供求平衡价格在房产上是要谨慎的，不能简单的认为供需两旺是健康的，也不能简单的认为价高就是泡沫。只要房产实在的长期需求不足，没有真实自己消费需求的商品供需平衡价，无论是高是低都是泡沫价。最终总是破灭的。从88年的磁卡，92年的三夹板，94年的大米，00年的股票等无论是概念性的商品还是生活必需品没有一种商品会摆脱经济本身的必有规律。
　　从去年到今年房产价格上升和92到93年房产价格上升背景分析，今年是由于旧区改造进行货币化安置引起中低价房产需求增加推动价格上涨进而引发投机性的抄作以及自98年房产见底复苏一批以房养房示范效应下引起许多没有把握当时市场机会的人纷纷仿效进而引起房产的短期需求进一步上升，但是这种需求是随着房屋租赁市场的变化，可出租房的增加而变得没有收益而下降。92到来3年房屋价格上升是由于自住公房的改革上市，对未来房屋充满一种未知的冲动和建设城市中央商务区，引起需求紧张而形成房屋价格上升。但是同样是价格上升，92年推动力主要来自开发商而这次主要推动力却是以个人为主。92年后由于价格下降在开发商有价格同盟保护下也无法应对市场风险最终留下一大批烂尾楼有的至今尚未消化，而这次如果价格下降没有价格同盟保护的个人投资的者的行为无论从历史上还是从经验上没有先列，未来的趋势确实很难预料，有一点可以再明白不过，个人抗风险能力与集团是无法抗衡的！一大批零头布随着城市功能改变和消费方式改变的作用将无用武之地。
　　从定量分析，有报道说未来房产可保持20年上涨，按目前市场最低5000每平米价格为起点，按每年2%上涨最低期望，目前最破的二手房20年后的价格为7500元！如果按GDP同步增长，就是每年上升幅度为8%，20年后的价格是23300元每平米！天啊，上海将成为一个人人是百万富翁的城市，等着做百万富翁美梦吧，亲爱的专家，太离谱了！由于居住性住房是没有收藏品价值功能，10年房龄的使用价值就会降低，50年的住房就要改造，连这些最基本常识都没有的狂出胡言，不是让更多的不知情理的人去上当受骗吗？
　　无论房屋是自有资金还是借贷资金都有成本，自有资金是机会成本，而借贷资金是使用成本，一套目前100万元以上价值房屋现在年租金只有54000元，那么投资回报率最多也只有5。4%，在这种买房还不如租房的情况下，投资性需求已经遏制，以房养房已经没有意义，那么结果是什么？
　　
　　市场经济不是自由经济，也不是影子计划经济。也就是说有市场来决定商品价格并不等于不存在市场失灵，每当市场失灵之际必有政策干预。但是要注意的是政策干预不是官场论价，而是运用有效的调控手段既政策工具使失灵的市场恢复正常。
　　但是令人不明白的是口口声声表明“房产价格不要用政府手段来干预，让其市场自己来调控”的某些官场要员，却频频的在公开媒体上论价，说上海房产价格与国际相比应该什么什么……云云。真不知是其在发挥市场内在机制还是出于什么目的，我没有在经济学中找到答案，也没有从政治学中找到理由。但是答案不用去找也是明确的。
　　长话短说，真的研究了许多商品经济，观察了许多商品及其要素市场，真没有找到没有风险的市场，如果谁能找到，那么洛贝尔经济奖一定非他莫属！
　　进行投资，控制风险是第一位的，哪怕是购置自住性商品房在国民经济统计中也是作为一种投资性支出而计算的，所以房产不存在消费！
　　既然房产是投资，那么如何确认房产风险，由于个人投资者很难掌握未来风险变动趋势，在市场中一般人很难找到衡量风险指标，所以茫然的行动带来的就是一种无畏的损失。实际上市场上有一个很重要的专家分析指标——银行要求的首期付款比例。因为银行不是傻瓜，他们有比一般投资人精明许多倍的精英，一般首期付款比例就是银行对未来房产市场风险的确认，使自己的资金处于安全地位的生命线！如果是零首付，实际上银行已经确认市场底部的到来，随着首付比例不断提高预示者银行对未来房产价格下跌空间不断确认的信号！
　　房产风险的控制，比股票和期货都要困难的多，股票可以进行底位补仓来降低成本和风险，期货可以补充保证金或者强行平仓把风险控制在一定范围内。而房产投资因为资金量大，仅不可能象股票那样进行补仓，变现困难也不能象期货那样平仓。但是由于只有部分的自有资金却象期货那样风险成倍放大的风险！
　　比如自有资金只有10%进行房产投资，当房产价格下跌10%投资者已经破产。自有资金比例为20%那么价格下降20%就会破产！如果反复抵押借贷那么价格波动5%就可能使其破产！
　　目前房产投资者，如果能够得到单位货币补贴的那么抗风险能力就较强，因为其最大风险就是放弃单位补贴，实现社会财富的再分配，做一次雷锋。如果全部自有资金投资那么抗风险能力也较强，因为最大风险就是机会收益的放弃，做一次阿Q。除此以外，就要看你个人资金实力、房产品种、投资目的等来确定了。
　　市场并不是全部合理的、理性的，涨跌波动是必然的，所以认识风险、控制风险是第一的，而且市场风险是不以人的意志为转移的，只有认识风险，把握风险才能利用风险，那才是市场的强者！
　　全国老百姓随都知道，只要有投机机会，不用动员，上海一定是全民出动，在佩服上海人的投资意识之外，更多的是从上海人的成功与失败中找到经验。
　　 80年代的邮票，最终给许多家庭增加的收藏品回味无穷啊。90年代的磁卡，最终给许多家庭送去的高科技产物，历史的见证啊！00年的股票，最终让许多中小投资者成了坚持长期投资盼望“巴菲特”的汇报，最终成了为国有企业改革的长期小股东，贡献很大啊。现在上海全民抄房，以房养房，买房卖房，刚毕业的、外来打工的、退休在家的，不用动员，心里都在算笔帐，原来多少钱买进的房屋（不考虑借款），现在市场价可以卖多少，但是，想获取收益了，才发现，房产变现是何等困难啊！我的一个朋友，由于没有能够即使把不需要居住的房屋卖掉，挂出去尽一个月了，目前为止还没有一个下家来约定看房。
　　由于房产无论涨或跌，变现是最困难的投资项目，因为面临需求单一，个人发布信息不畅，中介根本没有广告意识，投资心理贪婪，所以买房容易卖房难在过去房价上涨过程中实际上也是无法摆脱的。由于全民抄作，不管好房差房，无论大房小房，买了再说，当有价无市来临之时，更多的烦恼也就油然而生了。
　　在目前变现难，难变现的情况下，有的反复挂牌，急于抛售，有的一找几十个中介，广种薄收；有的天天改价，盼望有人接盘，有的干脆不闻不问，死抱房子到孩子结婚——自住嘛，消费也！
　　由于全民抄房，有消息说上海人有钱，生活水平提高，现在上海估计平均20%的家庭拥有两套住房，一个伟大的全民抄房，造就了一个安居乐业神话，但愿真正的安了和居了，否则就是举起了一个投资拉动的ＧＤＰ

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据说嘉定房价目前在4300左右尚有1000的增幅空间
5300的房价我觉得已经超过了嘉定普通百姓能承受的心理价位了
唉~~温州购房团。。。。。

((

作者: 安の逸 时间: 2003-12-26 11:08
发人深省

作者: 　舞月　　 时间: 2003-12-26 11:27
工薪阶层一辈子的积蓄刚好买一套房子

剩下来的钱刚好在百年后再买一个墓地

于是人这一辈子其实啥都没留下

作者: 猪猪爱花香 时间: 2003-12-26 12:25
房产的景气与否最主要还是跟经济大气候有最主要的关系

上海现在住房条件差的人和不满足于现状的人比比皆是
不管别人怎么说市中心的房子就这么些，要跌？怎么跌？
而随着轨道交通的铺开，私家车的普及，中心房家的彪升近郊甚至远郊的房子也会日益升温
在今天担心楼市无疑杞人忧天，上海的房子就算均家到每平米1W还是照样有人抢

作者: 安の逸 时间: 2003-12-26 20:41
政府的旧房改造其实也是变着法子卖房子
促进了城郊结合部那些房子的销售
把旧房拆了，又造新楼继续卖钱

作者: 1029 时间: 2003-12-26 20:57
现在的上海楼市就好比一个击鼓传花的游戏,红花每经过一个人的手里他的价值就会提高一些,当然了道理很简单,谁是最后一个接手的人,那这个人就最倒霉.呵呵

作者: 猪猪爱花香 时间: 2003-12-26 22:14
只要经济不崩溃楼市就不会崩溃

作者: 安の逸 时间: 2003-12-26 22:20
上海的发展趋势有点象香港

作者: 1029 时间: 2003-12-26 23:26

原文由猪猪爱花香在 2003-12-26 22:14:09 发表
只要经济不崩溃楼市就不会崩溃

政府政策是不会让中国经济崩盘的,但是楼市那就是问号了~差不多,改歇会的时候了~
中国可能在2004年对香港本地产品进入大陆免关税.一系列由香港本土生产的产品都将通过深圳货港进入内地,2004年或许是香港楼市的又一个颠峰期.而且可能会在香港出现很多类似大陆半成品加工厂,然后贴上原产地HONGKANG进入大陆.
当然,也只是听说而已.呵呵~

此贴由 1029 在 2003-12-26 23:33:00 最后编辑

作者: 　舞月　　 时间: 2003-12-27 08:13
上海的房价短时期内估计是不会跌的但是增长的加速度应该会减小

作者: 猪猪爱花香 时间: 2003-12-27 13:18
应该说楼市投机的机会减少了，但投资回报率应该还是比较好的。
尤其嘉定的楼市整体水平落后闵行辛庄地区3—5年的样子，机会应该是蛮多的，前景也是比较看好的

作者: 　舞月　　 时间: 2003-12-27 13:19
对嘉定楼市未来走向的预测更多的是按照宝山楼价的发展来看的而不是闵行嘉定和闵行的差距还是蛮大的~~

作者: 猪猪爱花香 时间: 2003-12-27 13:24
就是因为有差距才有发展的前景
多年来嘉定自成一句远离市中心区域，楼市没有和中心区域联动发展。但很明显今后几年，嘉定和中心区域的联系将加强楼市的发展会更加密切

作者: 安の逸 时间: 2003-12-28 00:00
似乎嘉定和市区的联系也只限于安亭吧？！
现在对嘉定的发展力度已经开始削弱了

作者: 　舞月　　 时间: 2003-12-28 07:20
安亭房价现在多少？

听说已经野花花咯~！

作者: 1029 时间: 2003-12-28 20:06
安亭房价还好,只是新镇的比较离谱.不过这个只是泡末.2004年开始政府可能会对房产交易做一个调整,2手房所有权必须满5年才能转让.这样2004年以后的上海楼市相对会冷静一些,而且很大一部分最后接手的玩家会浮出水面.鼓声停了,红花也就只是红花了.

作者: 　舞月　　 时间: 2003-12-28 20:47
5年交易的规定好像已经开始实施了八？
听说我同事现在买房就受了这个规定的限制~！

作者: 1029 时间: 2003-12-28 21:25
这么快么~~差点就套劳了~

其实么,交易还是可以的，只是操作没有那么规范而已~

作者: 山涧清泉 时间: 2003-12-28 22:23
从最原始的分析，由于人口一再增长，近30年房价只增不减，可恨不早点计划生育。。。。。。。。。。害得许多无辜的百姓只能望洋兴叹

作者: 1029 时间: 2003-12-28 22:30

原文由山涧清泉在 2003-12-28 22:23:32 发表
从最原始的分析，由于人口一再增长，近30年房价只增不减，可恨不早点计划生育。。。。。。。。。。害得许多...

呵呵,这个是没有关系的，中国的人均面积还是很大的~~只是让你住青海湖你愿意么?

作者: 山涧清泉 时间: 2003-12-28 22:31
那你愿意去买青海的房子嘛

作者: 1029 时间: 2003-12-28 23:43
所以啊，我的意思你没有明白
人口多少计划生育实行早晚与上海楼市的上涨没有直接关系

作者: 　舞月　　 时间: 2003-12-29 06:20
房价的正常上涨和人口的增长有关系
但是现在上海房价的上涨是恶性的如果不是人为的炒作不会长成这样的~

作者: qaz8101 时间: 2003-12-29 09:03
同意以上观点，人口与房价应当是成正比的。

作者: 1029 时间: 2003-12-29 20:06

原文由　舞月　　在 2003-12-29 06:20:04 发表
房价的正常上涨和人口的增长有关系
但是现在上海房价的上涨是恶性的如果不是人为的炒作不会长成这样的~

存在便合理,我们不能说是恶性,只能称之为非正常的状态,那只是暂时的.房价还是会有跌的时候,但是人口继续会增多.另外城市人口增多的因素有很多,并非简单的计划生育就可以解决.相对繁荣的城市人口密度自然会高,所以一个城市的繁荣程度决定了这个城市的楼市热门的程度.在中国人均土地面积不比西方国家少,只是不均衡而已.中国政府无法解决劳动力合理分配问题,导致充足的劳动资源大量浪费,生产力极差.呵呵~

此贴由 1029 在 2003-12-29 20:11:38 最后编辑

作者: 　舞月　　 时间: 2003-12-30 07:04
存在便合理？？？

太激进了吧~~~

想想身边存在很多实际的事情都合理吗？

作者: seeker 时间: 2003-12-30 13:20
存在的有一定合理性。凯恩斯有一个最大笨蛋理论，意思是你参加投机的原因是认为有个比你还苯的人会从你手中买走商品，最后一个买的人是最大笨蛋。房价还在涨说明还有笨蛋，但是这个游戏是有个头的。我不同意经济不崩溃房市就不崩溃的说法。看看日本吧，是房地产先崩溃的，然后才是经济。房地产业的崩溃带来的后果是灾难性的。因为房地产聚集了数以千亿记的资金，其中还有银行的贷款，一旦发生危机，这些贷款都将成为坏帐，中国四大国有银行的坏帐率已达40%，在加一笔巨额坏帐其后果不言而喻。某些市领导整天拍胸脯说没事，让市场说了算，这是在不负责任。如果真的那天房价大幅下跌，其市场调整是漫长而痛苦的，政府的宏观经济政策就是要避免这种痛苦，而不是放任自流。

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