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标题: 我理想中的楼盘设计 [打印本页]
作者: 诅咒之刃    时间: 2016-7-12 15:41
标题: 我理想中的楼盘设计
本帖最后由 诅咒之刃 于 2016-7-13 08:39 编辑

占地面积：70.6亩
容积率：1.28总建筑面积：78426平米
容积建筑面积：60246平米
其中：住宅面积53800平米
房屋类型：8层花园洋房，共12栋24号384户
户型面积：132平米三房二厅二卫（另赠送8平米）、148平米四房二厅二卫（另赠送12平米），一梯二户
绿化率：60%
车位数：688个，其中地下616个，地面72个，地下为住户车位，每户送1个地下车位，另有232个车位可购买，地面为临时车位，用于外来及不购置车位的住户使用，采取人车分离，综合车位比1:1.79
综合得房率：88%
房屋结构：框架剪力墙，采取保温环保材料
配套设施：6000平米活动广场，6000平米社区综合配套设施（含社区健身房、图书室、育儿馆、食堂、养生坊、高级会所等，小区住户有VIP卡可享受6~8折消费）
房屋装修：精装修（装修标准3000元/平米），采用地暖和新风等系统，同时引入智能家居系统
物业：采用一级资质，物业费每月每平米3.6元，提供保安、保洁、物业维修维护、绿化养护及其他服务，月物业费19.368万，提供20名保安、6名保洁、8名物业维护、2名绿化养护、4名物业管理人员的收入
基建和配套价格：约每平米6000元，楼板价9000元/平米（别抽，我认为嘉定的楼板价应该在4000~10000元/平米为正常）
售价：2万/平米起，均价2.2万元平米



作者: zqs_6998    时间: 2016-7-12 16:08
关注一个点，物业

物业费手来全部给人员发工资的话，40个人，平均一个人用功成本4842，去除社保公司负担部分1429，个人收入是3413元，然后个人还要交社保656，实际到手收入是2757

其他成本物业公司自己出，不知道有没有物业公司愿意接这个生意，有没有人愿意在这家物业公司干
作者: zqs_6998    时间: 2016-7-12 16:31
再找一个lz计算不严密的地方

建筑面积减去住宅面积等于6446 平方米，就算翻一倍 12892平方米，都不够建616个车位
作者: chinaspirite    时间: 2016-7-12 16:36
楼主实践一下
作者: 行云    时间: 2016-7-12 16:41
明日来我公司报到。
作者: 朴志诚    时间: 2016-7-12 21:11
这么搞开发商亏本亏到家里也不认识
作者: zqs_6998    时间: 2016-7-12 21:20
朴志诚 发表于 2016-7-12 21:11
这么搞开发商亏本亏到家里也不认识

楼板价9000，70亩地，ZF就赚了4.8亿，明明ZF最亏
作者: 依呀    时间: 2016-7-12 22:10
打听一下，你理想中的高级会所有什么项目呀 ？
作者: 诅咒之刃    时间: 2016-7-13 08:47
zqs_6998 发表于 2016-7-12 16:08
关注一个点，物业

物业费手来全部给人员发工资的话，40个人，平均一个人用功成本4842，去除社保公司负担部 ...

现在保安公司的保安，一个月一个人也就4000~4500的用人成本

至于保洁绿化什么的，可以聘用些不用缴纳社保的，比如企业待退的人员什么的，每个月给个2500~3000，而且像绿化养护这种，不一定要一天8小时一直在弄得，兼职的都可以

另外物业还有些其他收费项目，以上的仅仅是物业费收入

当然，我理想中的，就是物业公司不能赚太多，所以以上计算下来利润确实不会多
作者: 诅咒之刃    时间: 2016-7-13 08:52
zqs_6998 发表于 2016-7-12 16:31
再找一个lz计算不严密的地方

建筑面积减去住宅面积等于6446 平方米，就算翻一倍 12892平方米，都不够建616 ...

这个我忽视了，我的建筑面积应该是容积面积，就是土地面积乘以容积率的面积，容积面积是不计算地下部分的面积的，我已经改好了，总建筑面积包含了地下面积（以前的时候也是不计算的，现在总建筑面积规定了高度高于2.2米的要全额计算，低于的半额计算）

容积面积中，住宅面积是住宅使用面积，剩下的6000多平米是配套楼宇、设备楼的面积
作者: 诅咒之刃    时间: 2016-7-13 08:56
zqs_6998 发表于 2016-7-12 16:31
再找一个lz计算不严密的地方

建筑面积减去住宅面积等于6446 平方米，就算翻一倍 12892平方米，都不够建616 ...

这个我忽视了，我的建筑面积应该是容积面积，就是土地面积乘以容积率的面积，容积面积是不计算地下部分的面积的，我已经改好了，总建筑面积包含了地下面积（以前的时候也是不计算的，现在总建筑面积规定了高度高于2.2米的要全额计算，低于的半额计算）

容积面积中，住宅面积是住宅使用面积，剩下的6000多平米是配套楼宇、设备楼的面积
作者: 诅咒之刃    时间: 2016-7-13 08:59
朴志诚 发表于 2016-7-12 21:11
这么搞开发商亏本亏到家里也不认识

楼板价9000，基建配套6000，宣传税费其他1500，精装修实际成本2500左右，成本在19000

均价22000，利润在15.79%





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