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标题: 房地产那点事~~~ [打印本页]

作者: 诅咒之刃 时间: 2016-3-14 08:55
标题: 房地产那点事~~~
本帖最后由诅咒之刃于 2016-3-14 09:28 编辑

说的通俗易懂点吧

A房产商看中了一块100亩，容积率2.0的地，通过竞标从政府手中拍的，起拍价是600万/亩，A直接出价1000万，有人出1050万，A想都不想，1200万，溢价率100%成交，拍地价12个亿，A通过银行贷款10个亿，每年需要付利息7000万，楼板价为9600元/平米

A不急着开发，到了2年期限快了，房价明显上涨时开始开发，基建+配套价为6000元/平米，其他2000元/平米，总计13.3万平米，合计10.67亿元，可售面积12.5万平米，合计1250户，A决定分三期发售，分别500户、400户、350户，房屋成本价为1.8万/平米

开盘前，通过一系列宣传和调查发现，大约有300人对该盘有浓厚兴趣，100人对该盘持一定兴趣（犹豫），按理说最多400人有500户，房源很充足

成本价在1.8万左右，A直接将开盘价提高到2.5万/平米，利润率近40%

A发动员工亲属，找个300个身份证，以个人名义去抢，这300个人毫无意外的全部抢到，还剩200户，300个人势在必得，被火爆气氛渲染的100人中至少6、70个也决定去抢，360人抢200户，现场那叫一个火爆啊~~~

A将300套自己买的房抵押给下属企业B，让B去银行作300套房的抵押贷款，由于单价2.5万/平米，300套房按照市值约可出售7.5亿元，所以很轻松的贷了6亿的现金，这些房出售不出售没关系，以后单卖、慢慢卖，涨价了卖，能赚得更多，而A企业也获得大量的现金，除了用于还贷外，还能再投资开发

至于第二期第三期，那势必还是要加价的，二期2.8万；3期3万一平米是必须必须的，反正有一大半是自己买下抵押给银行换现金贷款的，不愁卖不出去，少数房源也会因为持续的涨价而让恐慌的民众来抢购，造就了楼市的火爆

上述例子中，政府地价频频的被毫无顾忌的拍出高价，土地财政大大增加；房产商通过这种方式获得大量现金和利润赚翻了；银行发出大量贷款收益也不小，国家更因为前三者而保持GDP的高速增长~~~

如果真狠下心调控，土地财政大大减少；房产商破产一大半；银行收不回贷款而面临巨大危机，国家GDP更是达不到既定目标

后果显而易见~~~

其实房产商的这一做法类似某销，某销往往把不可见的100元商品炒到200元，而房产虽然可见，但是其中一大部分却是隐形的，普通民众不可见，然后发展下家，但是经济泡沫是有承受力的，和某销一样，谁接了最后一棒~~~谁就欲哭无泪了

作者: zqs_6998 时间: 2016-3-14 09:16
有道理，然后呢，是继续涨还是跌还是稳定几年？

08年，12年，16年，4年谈一次，每次都再看泡沫什么时候破，至少08年和12年接盘的人不是最后一棒，不知道16年这波是不是最后一棒

作者: 诅咒之刃 时间: 2016-3-14 09:45

zqs_6998 发表于 2016-3-14 09:16
有道理，然后呢，是继续涨还是跌还是稳定几年？

08年，12年，16年，4年谈一次，每次都再看泡沫什么时候破 ...

谁知道呢？击花传鼓，现在的平民对地产的信心太大了，所以就忽略了风险

大佬们都在抛房，而小老百姓都在抢房

让我想起了一些网游，倒闭前的活动都很丰富，引得玩家竞相充钱，然后大赚一笔，悄无声息的关门走人

作者: chinaspirite 时间: 2016-3-14 11:52
取消住宅预售制度，能不能控制房价？

作者: just-for-lin 时间: 2016-3-14 12:10
看似有道理，其实不具备可操作性吧，300个身份证买300套房，再用300套房去贷款，手续能不能办就是个问题，而且银行也不会办这样的贷款，而且万一这300个身份证的所有人要把房子据为己有，地产商能怎么办啊？

作者: maol 时间: 2016-3-14 12:17
原来是这个逻辑啊

作者: PooChaisarm 时间: 2016-3-14 12:22
道理是对的

作者: mimiyou 时间: 2016-3-14 14:06
房观上所有亲身上阵卖房持币待跌的还有冒泡的吗？

作者: 芸芸XHF 时间: 2016-3-14 14:36
苦了百姓

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