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标题: 商住两用的小房子有投资价值不？ [打印本页]

作者: adimus 时间: 2016-3-11 09:25
标题: 商住两用的小房子有投资价值不？
大家觉得40多平越层的这种商住两用的房子，有投资价值不？

水电物业都是商业收费。。。

作者: 云影飞非 时间: 2016-3-11 09:54
能租出去就有

作者: wang7bo 时间: 2016-3-11 10:36

作者: bin999 时间: 2016-3-11 10:54
入手即套牢

作者: Izumi 时间: 2016-3-11 11:25
买进来卖不出去的货

作者: chinaspirite 时间: 2016-3-11 12:04
基本没有。

作者: VirgoHood 时间: 2016-3-11 12:06
毫无价值，租也租不掉，卖也卖不掉

作者: adimus 时间: 2016-3-11 14:29
果断放弃

作者: twx 时间: 2016-3-11 20:04
租金回报比住宅高，卖出税费比住宅多得多

作者: woniu136 时间: 2016-3-12 10:59
重要的事说三遍，买这个还不如买理财，买这个还不如买理财，买这个还不如买理财，这玩意基本到手也就40多年了，用一年价值少一年，以后卖也卖不掉，税太重，除非自己要开公司，作为一种日常支出

作者: SUNT 时间: 2016-3-12 11:16
买这样的钱还不如外面多借点小套做2老板

作者: 光影使者 时间: 2016-3-12 22:19

作者: 钱丽丹 时间: 2016-3-13 10:38
看什么用场的，如果因为高房价而选择便宜的商住房未必不好，关键是自住不是投资。因为不能落户，所以另外户口已经在另外的房子里。方舟那里的商住房就不错。入住率也挺高的，就是唯一的缺点水电煤商用，价格贵。

作者: 北极狼 时间: 2016-3-13 14:41
问题你有办法出租吗？

作者: 子曰 时间: 2016-3-13 14:44
根本没有仍和价值

作者: twx 时间: 2016-3-13 15:30
也不能说没价值吧，我同事在白银路附近70万买了套酒店式，现在租金2200元，一年有26400元，接近4%，我看现在买3万/平方的住宅来投资反而是抖豁豁，刚需除外。

作者: PooChaisarm 时间: 2016-3-13 15:53
这种房子入手容易脱手难，没人要的

作者: 家在嘉定 时间: 2016-3-13 20:37

woniu136 发表于 2016-3-12 10:59
重要的事说三遍，买这个还不如买理财，买这个还不如买理财，买这个还不如买理财，这玩意基本到手也就40多年 ...

没意思的

作者: 仙人掌精灵 时间: 2016-3-13 21:41
支持买公寓，理由如下：
1、如果作为投资，以后打算出租的话，花几十万买的公寓的租金和花100多万买个小型住宅租金差不多；
2、很多人认为公寓的产权只有50年，住宅有70年，即使只有50年，50年是什么概念，早就出手了，再说现在政府有取消产权的计划，以后不管是住宅或酒店式公寓，没有产权限制；
3、LOFT公寓通常有两层，有小复式的感觉，花几十万住小别墅我觉得值，当然如果你是一大家子的话不适合住这种房子，但是单身或者小两口的话就很合适，打扫卫生也方便多了；
4、谁说没人买，卖不掉，在嘉定住宅奔3的形势下，酒店式公寓目前也是供不应求的状态。

我昨天就买了一套，后悔没有早点买，单身居住或者出租都挺好的。

作者: chen2000 时间: 2016-3-14 07:59
投资可以的，我方舟的房子出租2800，很容易租出去

作者: siyanzhaohua 时间: 2016-3-14 08:31

仙人掌精灵发表于 2016-3-13 21:41
支持买公寓，理由如下：
1、如果作为投资，以后打算出租的话，花几十万买的公寓的租金和花100多万买个小型 ...

还是下手啦？

作者: twx 时间: 2016-3-14 08:56

chen2000 发表于 2016-3-14 07:59
投资可以的，我方舟的房子出租2800，很容易租出去

多少面积的？听说百联这个月要开了

作者: jiangbx 时间: 2016-3-14 10:55

仙人掌精灵发表于 2016-3-13 21:41
支持买公寓，理由如下：
1、如果作为投资，以后打算出租的话，花几十万买的公寓的租金和花100多万买个小型 ...

等过几年你就发现里面的问题了。先稍微给你补补课：
1、loft50年和住宅70年的区别：根据当年制定物权法时的讨论，住宅的70年到时候基本上会自动延期，不需要再交费用的。而loft就完全不一样了，因为他是商业地产，不是住宅。到时候按照商业地产来处理。
2、商业地产以为这到期重新交钱，所以从几个案例上就可以看出，他是越来价格越低的，等到了只有10年的时候就没人买了。我一朋友北京有一个商铺，现在只剩10年，租金15万每年，现在100万都卖不出去。
3、LOFT每层20户，你住在里面你想想会是什么感觉？卫生情况、噪音、人员素质。。。。
4、我一个同时买过宝山的房子09年买的，现在原价卖出，无人接手

作者: chinaspirite 时间: 2016-3-14 11:46

仙人掌精灵发表于 2016-3-13 21:41
支持买公寓，理由如下：
1、如果作为投资，以后打算出租的话，花几十万买的公寓的租金和花100多万买个小型 ...

你买哪里，多少钱？

不管是住宅也好、酒店式公寓也好，房屋的产权都是永久产权，关键是房屋所处的地块的产权有时间限制。

作者: mimiyou 时间: 2016-3-14 11:56
毫无价值

作者: mimiyou 时间: 2016-3-14 11:58

twx 发表于 2016-3-13 07:30
也不能说没价值吧，我同事在白银路附近70万买了套酒店式，现在租金2200元，一年有26400元，接近4%，我看现 ...

70W买理财年化都不止4%，还不用烦租客的事儿

作者: chen2000 时间: 2016-3-14 12:31

chen2000 发表于 2016-3-14 07:59
投资可以的，我方舟的房子出租2800，很容易租出去

56平方，百联快了

作者: adimus 时间: 2016-3-15 09:39

北极狼发表于 2016-3-13 14:41
问题你有办法出租吗？

有办法出租，主要是我自己也想用，注册个公司当工作室，不过目前涨价后觉得投资价值就不高了，看大家的意见有点想放弃了。

作者: adimus 时间: 2016-3-15 09:41

mimiyou 发表于 2016-3-14 11:58
70W买理财年化都不止4%，还不用烦租客的事儿

关键理财买啥啊，基金啊？总觉得不稳妥。。。

作者: sapa3000 时间: 2016-3-15 09:43
有闲钱的话，还是投资别墅，最好带游泳池的那种

作者: adimus 时间: 2016-3-15 09:46

sapa3000 发表于 2016-3-15 09:43
有闲钱的话，还是投资别墅，最好带游泳池的那种

别墅我就怕以后缴税太重。。。

作者: sapa3000 时间: 2016-3-15 09:51

adimus 发表于 2016-3-15 01:46
别墅我就怕以后缴税太重。。。

多买房，多缴税，利国利民

作者: adimus 时间: 2016-3-15 09:53
我刚算了一下，就按照租金2500一个月计算，一年就是3万，基本23年就回本了，前提是不算通货膨胀保持2500租金的情况下。从这个角度看，还是可以投资的。。。

另外如果按照自己用的话，比出去租办公室便宜，还能注册公司。。。

思维处于混乱中。。。房子卖的还是挺火的。。。10楼一下已经被扫光了

作者: sapa3000 时间: 2016-3-15 09:57

adimus 发表于 2016-3-15 01:53
我刚算了一下，就按照租金2500一个月计算，一年就是3万，基本23年就回本了，前提是不算通货膨胀保持2500租 ...

快点买啊，不然又要涨了，不要犹豫

作者: duck88 时间: 2016-3-15 10:00

adimus 发表于 2016-3-15 09:53
我刚算了一下，就按照租金2500一个月计算，一年就是3万，基本23年就回本了，前提是不算通货膨胀保持2500租 ...

心动不如马上行动

作者: 仙人掌精灵 时间: 2016-3-16 21:55

siyanzhaohua 发表于 2016-3-14 00:31
还是下手啦？

是呀，总归要一个窝的呀。

作者: 仙人掌精灵 时间: 2016-3-16 22:01

jiangbx 发表于 2016-3-14 02:55
等过几年你就发现里面的问题了。先稍微给你补补课：
1、loft50年和住宅70年的区别：根据当年制定物权法时 ...

现在的政策不是50年后政策

即使是住宅，依然还是会有噪音，环境也会差，谁说住公寓的人员素质就差了，现在很多外地毕业的大学生更喜欢住公寓，他们的素质并不差

09年的房子现在原价买，怎么会卖不出，现在住宅这么贵，没个200万怎么买房，使得一部分人不得不望住宅兴叹，转而投向公寓

作者: ink 时间: 2016-3-16 22:08

仙人掌精灵发表于 2016-3-16 22:01
现在的政策不是50年后政策

即使是住宅，依然还是会有噪音，环境也会差，谁说住公寓的人员素质就差了，现 ...

我也是买了一套酒店式公寓，想自住或出租都可以，没有什么不方便的，几十年后的政策谁知道，现在是花低总价买房也是核算的

作者: 仙人掌精灵 时间: 2016-3-16 22:11

jiangbx 发表于 2016-3-14 02:55
等过几年你就发现里面的问题了。先稍微给你补补课：
1、loft50年和住宅70年的区别：根据当年制定物权法时 ...

作者: jiangbx 时间: 2016-3-17 10:00
一个楼层20户，造成人员混杂，环境差。另外，由于所谓的商住两用房从政策上来说是商业，而非住宅。所以噪音控制就不会按照住宅来。比方说前面的案例：邻居卡拉ok唱歌，你投诉，政府不管，因为商业本来就可以允许有一定噪音。政策五十年你可以不用管，但是当你出售你的房产的时候下家会考虑，所以就像前几天有个中介给介绍的马陆那边一套loft，价格奇低，我一问原来是还剩15年到期。已经买了的就无所谓了。我说这么多主要是为了新人，不要上当受骗。去看一下最市中心的中山公园的新时空，那么市中心的地方，2003年建的，到现在涨幅不到一倍！而同类住宅现在涨幅基本上8-10倍。

作者: zqs_6998 时间: 2016-3-17 10:28

sapa3000 发表于 2016-3-15 09:43
有闲钱的话，还是投资别墅，最好带游泳池的那种

别墅找好了，就差闲钱了

IMG_0453.JPG (260.03 KB, 下载次数: 3)

作者: sapa3000 时间: 2016-3-17 10:44

zqs_6998 发表于 2016-3-17 02:28
别墅找好了，就差闲钱了

没有钱就不要想这些了

作者: 仙人掌精灵 时间: 2016-3-17 21:51

ink 发表于 2016-3-16 14:08
我也是买了一套酒店式公寓，想自住或出租都可以，没有什么不方便的，几十年后的政策谁知道，现在是花低总 ...

是的，二十年前的社会和现在的社会就变革了好多，谁知道20年后的政策和社会会怎么样，有个窝总归是牢靠点的。

作者: ink 时间: 2016-3-20 09:16

仙人掌精灵发表于 2016-3-17 21:51
是的，二十年前的社会和现在的社会就变革了好多，谁知道20年后的政策和社会会怎么样，有个窝总归是牢靠点 ...

你是买在哪个小区的

作者: 仙人掌精灵 时间: 2016-3-20 20:07

chinaspirite 发表于 2016-3-14 03:46
你买哪里，多少钱？

不管是住宅也好、酒店式公寓也好，房屋的产权都是永久产权，关键是房屋所处的地块的 ...

我买了魔方社区，70万

作者: 仙人掌精灵 时间: 2016-3-20 20:08

mimiyou 发表于 2016-3-14 03:58
70W买理财年化都不止4%，还不用烦租客的事儿

买房子可以贷款，买理财产品能贷款吗？

作者: 仙人掌精灵 时间: 2016-3-20 20:09

mimiyou 发表于 2016-3-14 03:58
70W买理财年化都不止4%，还不用烦租客的事儿

买房子可以贷款，买理财产品能贷款吗？

作者: 仙人掌精灵 时间: 2016-3-20 20:11

ink 发表于 2016-3-16 14:08
我也是买了一套酒店式公寓，想自住或出租都可以，没有什么不方便的，几十年后的政策谁知道，现在是花低总 ...

你买在哪里，会不会和我是一个地方

作者: ink 时间: 2016-3-20 20:35

仙人掌精灵发表于 2016-3-20 20:11
你买在哪里，会不会和我是一个地方

不是的，我在新城的合景峰汇，已经交房了

作者: 仙人掌精灵 时间: 2016-3-20 20:37

ink 发表于 2016-3-20 12:35
不是的，我在新城的合景峰汇，已经交房了

你什么时候买的，多少钱

作者: ink 时间: 2016-3-20 20:40
我是14年6月买的，43平的，那时折算下来好像是9500左右一平

作者: mimiyou 时间: 2016-3-21 07:28

仙人掌精灵发表于 2016-3-20 12:09
买房子可以贷款，买理财产品能贷款吗？

你确定你租金的收益扣除商住两用的贷款利息再减去买理财的机会成本还有多少剩？

作者: jiangbx 时间: 2016-3-21 08:06

mimiyou 发表于 2016-3-21 07:28
你确定你租金的收益扣除商住两用的贷款利息再减去买理财的机会成本还有多少剩？ ...

买loft的人要是能有这个经济头脑，就不会买了。

作者: jiangbx 时间: 2016-3-21 08:07

mimiyou 发表于 2016-3-21 07:28
你确定你租金的收益扣除商住两用的贷款利息再减去买理财的机会成本还有多少剩？ ...

买loft的人要是能有这个经济头脑，就不会买了。

作者: chinaspirite 时间: 2016-3-21 09:19

仙人掌精灵发表于 2016-3-20 20:07
我买了魔方社区，70万

多少平方呢

作者: lcy30973 时间: 2016-3-21 12:31

jiangbx 发表于 2016-3-21 08:06
买loft的人要是能有这个经济头脑，就不会买了。

如果一次性付清，没有贷款利息，理财处于风险期，那又该怎么算？另外地理位置优良，房子的升值+房租，和理财比，哪个更稳妥？

作者: jiangbx 时间: 2016-3-21 13:16

lcy30973 发表于 2016-3-21 12:31
如果一次性付清，没有贷款利息，理财处于风险期，那又该怎么算？另外地理位置优良，房子的升值+房租，和 ...

很多人用前十年住宅的升值，等效成现在“商住两用房”，概念是根本错误的。从前面我举例的中山公园旁的那个商住房，就可以看出他们的升值完全两回事。
前面我已经说过了，法律上没有商住两用的概念，只有住宅和商业两种。因为你是商业，所以，交易时候的税费、户口、配套、环境、噪音都会差很多。
如果你认为未来房价还会升值，建议用这笔钱去买最核心区的最小的房子。

作者: mimiyou 时间: 2016-3-21 13:27

lcy30973 发表于 2016-3-21 04:31
如果一次性付清，没有贷款利息，理财处于风险期，那又该怎么算？另外地理位置优良，房子的升值+房租，和 ...

来举几个商住两用升值成功卖出去的例子，我们来学习一下年化多少

作者: o1029 时间: 2016-3-21 14:10
　　好久不上嘉网了，正好看到个喜欢的话题，大家拿出来讨论下。
全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。
这个是马上5.1号要实行的营改増中的一条

作者: o1029 时间: 2016-3-21 14:15
如果这个‘’并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围‘’ 正式实施，那么必然接下来北上广深的商住两用房将大热，因为，企业买的商住两用房的交的增值税可以抵扣企业经营过程中所产生的增值税，那没法想象了

作者: o1029 时间: 2016-3-21 14:19
问题是这个细则没有出来，比如有几个问题，一，我在山东开的公司，在上海买商住两用房，产生的增值税是否可以抵扣我山东公司的增值税，如果可以，那上海的商住两用房估计马上起飞了。二，税率多少，抵扣比率多少。三，是否在5.1号和普通二手房同时实施这个条例，毕竟我记得2014年也出过这个消息，后来夭折了

作者: o1029 时间: 2016-3-21 14:22
所以，如果最近大家关注下周围的商用住房，如果成交火热，甚至爆炒，估计就是重大利好。总之，这个条例出来，以前鸡肋的商住两用房估计以后也会有不错的钱途了

作者: twx 时间: 2016-3-21 15:27

o1029 发表于 2016-3-21 14:19
问题是这个细则没有出来，比如有几个问题，一，我在山东开的公司，在上海买商住两用房，产生的增值 ...

增值税是国税，不分地域都能抵扣，这是常识。税率是11%已明确。二手商办房将来营改增厚如果卖方是一般纳税人就可以开增票。

作者: 仙人掌精灵 时间: 2016-3-22 19:26

jiangbx 发表于 2016-3-21 00:07
买loft的人要是能有这个经济头脑，就不会买了。

就你头脑好，有需求就会有存在的必要

作者: 仙人掌精灵 时间: 2016-3-22 19:32

jiangbx 发表于 2016-3-21 05:16
很多人用前十年住宅的升值，等效成现在“商住两用房”，概念是根本错误的。从前面我举例的中山公园旁的那 ...

何以见得户口、配套、环境、噪音会差，首先蛮多买LOFT本身就有房子，不用考虑户口问题，配套和环境我看下来公寓的物业比住宅的要周到，环境的话商业气息要浓一点，是好是坏要看具体情况，噪音的话，也要看运气了，反正住宅也有噪音问题。

最关键的一点是，LOFT便宜，购买门槛低，自然会有需求。

作者: 仙人掌精灵 时间: 2016-3-22 19:34

o1029 发表于 2016-3-21 06:10
　　好久不上嘉网了，正好看到个喜欢的话题，大家拿出来讨论下。
全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围 ...

对于购房者来说，有什么影响，能翻译成白话吗？

作者: jiangbx 时间: 2016-3-23 15:12
最后再说一个案例：今天一个朋友刚给我电话，说五年前的soho卖掉了，注意是割肉卖掉的。五年了，除掉装修和税费，一毛也没赚。反而赔上利息。
请大家特别是未买的，三思。

作者: 不忘初心 时间: 2016-3-23 15:28
没什么投资价值。
要么买来住住。适合住宅房太贵又钢不动那些人

作者: cindy1yi 时间: 2016-3-23 16:15
非常的不合算卖掉要交很高很高的税所以一般不亏本卖掉已经很好了

作者: chinaspirite 时间: 2016-3-23 16:55
房屋类型中不存在商住房这种类型

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