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标题: 假设这边造一个小区,你们觉得定价多少比较合适? [打印本页]

作者: 诅咒之刃    时间: 2015-10-28 11:01
标题: 假设这边造一个小区,你们觉得定价多少比较合适?
西至城中路、东至察园弄、北至温宿路、南至清河路(清河路沿街商铺改造保留、嘉定商城保留,嘉定商城及以东开发为小区附属配套设施,不计入占地面积)
小区参数:
总占地面积约80000平米,设计容积率1.4,总建筑面积约11.2万平米,其中住宅面积10.8万平米
由32栋7层花园洋房组成,设计户数768户,一梯二户,户型主要以125~140平米大户型为主,其中1楼附赠花园及地下室、2楼赠地下室、6复7楼带天台
小区绿化率60%,停车位1380个(其中地下车位1150个,地面车位230个)
物业费标准:3.2元/平米/月(采用1级资质物业公司)
配套设施:商业、会所、广场等
小区主入口分别在城中路和清河路上,温宿路上有小门供行人出行
其他:新建小区配合城中路拓宽工程,城中路环线内拓宽至双向六车道

如果这样一个小区,大家会愿意花多少钱,以什么心态买?






作者: 诅咒之刃    时间: 2015-10-28 11:13
定位是高档花园洋房,我来帮政府算一下动迁成本:

支出:动迁安置大约要1500户,因为基本是小户型的公房,所以按照1套换1套计算,1500户动迁房,平均面积80平米,成本是7.2亿,加上临近城区的其他土地成本,合计18亿,另外以2年期计算,每户每月2000元安置费,合计7200万,其他以1.28亿计算,就是说那块区域要动迁需要20个亿

收入:120亩土地,按照每亩1500万计算,政府卖地收入18亿,几乎能持平拆迁成本,政府应该不会亏多少

开发商:18亿土地成本,12万平米,按照6000元/平米开发成本,7.2亿,总保本价在25.2亿,成本价23500元/平米,估计售价至少28000元/平米






作者: 麻辣豆腐    时间: 2015-10-28 11:14
不要瞎猜想了,这块地171弄和清河路34弄规划是纯商业用地,还要恢复叶池,171弄动迁前几年开过咨询会,只是后来没了声音,没钱吧
作者: 诅咒之刃    时间: 2015-10-28 11:17
麻辣豆腐 发表于 2015-10-28 11:14
不要瞎猜想了,这块地171弄和清河路34弄规划是纯商业用地,还要恢复叶池,171弄动迁前几年开过咨询会,只是 ...

商业用地的话确实政府要下血本了,没钱情理之中

因为这块地规划不能造超过10层的房子,就是说大酒店、高层办公楼什么的都不能造,只能造5、6层的商务楼什么的,所以开发商都不愿意过来,成本太高了

如果是住宅的话,其实政府还可以,像我规划的那样,高品质花园洋房,政府估计花个3、5亿就可以完成这一核心地带的改造动迁了


作者: 爱心狼    时间: 2015-10-28 12:09
罗宾森应该搬走,嘉定镇的大动脉就舒服了
作者: wadebin    时间: 2015-10-28 12:17
感觉楼主貌似上班蛮空的,总是抛出各种假设性问题
作者: luluilove    时间: 2015-10-28 12:59
吃了空。。
作者: 五更龙    时间: 2015-10-28 13:39
luluilove 发表于 2015-10-28 12:59
吃了空。。

同感,吃了空!呵呵!
作者: zqs_6998    时间: 2015-10-28 13:52
我觉得2W5最多了

房价不是本地人推高的,要外来人觉得是好地段房价才能上去
作者: 飓风嘟嘟    时间: 2015-10-28 13:56
这个地方堵得要死啊
作者: 龙井花茶    时间: 2015-10-28 14:41
住这块地方的人应该人人出门开小毛驴
作者: NL33    时间: 2015-10-28 20:04
离地铁太远交通不便,普通公寓最多2W。如果搞搞精装花园洋房的噱头2.5W最多了。
作者: 小凳子    时间: 2015-10-29 09:03
灌水。。。。。
作者: sachman    时间: 2015-10-29 10:02
造在这里那我家拆到哪里?
作者: sun1984    时间: 2015-11-11 14:28
能有更便宜的吗?




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