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标题: 菊园禹州老城里开盘了 [打印本页]

作者: 汐果果 时间: 2015-8-11 19:09
标题: 菊园禹州老城里开盘了
今天回娘家突然发现隔壁的禹州开卖了。不知道多少钱一平。现在靠近实验小学的新房子好少

作者: mimiyou 时间: 2015-8-11 19:10
明明是老城外的说

作者: 光影使者 时间: 2015-8-11 19:56

作者: lululu3 时间: 2015-8-11 20:00
多少钱一平米？

作者: go_yjj 时间: 2015-8-11 20:04

mimiyou 发表于 2015-8-11 19:10
明明是老城外的说

鱼香肉丝没有鱼

作者: mimiyou 时间: 2015-8-11 20:46

go_yjj 发表于 2015-8-11 12:04
鱼香肉丝没有鱼

23333333 给我肉~

作者: 叶落归根59 时间: 2015-8-11 21:19

作者: 罗迪克 时间: 2015-8-11 21:59
这么难听的名字

作者: genie626 时间: 2015-8-11 22:03
不过地段还是不错的

作者: 小凳子 时间: 2015-8-12 08:32
灌水。。。。。。。。。

作者: 诅咒之刃 时间: 2015-8-12 08:36
我以前看见牌子上不是叫禹州北岸华庭吗？

地段确实不错，当初10000元多一点的楼板价，看他是精装还是毛坯了

毛坯的话个人觉得20000左右，精装可能在23000左右

作者: bbearking 时间: 2015-8-12 09:03
20000估计不止，北水湾挑剩下最差的户型现在都在卖21000，我估计22000+毛呸~~~

作者: 小骆驼 时间: 2015-8-12 11:22
具体位置在哪里呀

作者: 明早 时间: 2015-8-12 11:25
喜来登酒店对岸

作者: a954125 时间: 2015-8-12 11:48
昨天去看过了，销售说大概22000到23000吧。毛坯的。有4种房型在销售。

作者: bbearking 时间: 2015-8-12 12:00
那个位置确实不错，可惜我等不起，买了五月花~~~

作者: frankgongvip 时间: 2015-8-12 12:09

bbearking 发表于 2015-8-12 09:03
20000估计不止，北水湾挑剩下最差的户型现在都在卖21000，我估计22000+毛呸~~~

绿洲这种拆迁房专业户，毛坯21000还是最差的，我继续呵呵～

作者: go_yjj 时间: 2015-8-12 22:52

mimiyou 发表于 2015-8-11 20:46
23333333 给我肉~

哈哈有肉

作者: 家有美娇娘 时间: 2015-8-13 08:24
房型太烂，地段倒是真心觉得不错

作者: 走钢丝 时间: 2015-8-13 16:59
房型贴上来看看

作者: sissy^-^ 时间: 2015-8-13 21:08
新湖玻璃厂那些房子，地段是真的不错，就是这个名字总觉得。。。。以后人家问你住在哪里，就说我住老城里，好奇怪

作者: 123jirou 时间: 2015-8-26 18:01
房型的确太烂了，后期估计有好的房型~~~只不过现在还没造

作者: sunshinezys 时间: 2015-8-27 04:06
开盘基价在23k以上，拿地价高加去年停工2个月，羊毛出在羊身上。说地段好的，准备买的，原来新沪玻璃厂的地，环评过了程序上就ok。本人纯TX，主要眼馋买不起，大家自己留心就ok。

作者: sunshinezys 时间: 2015-8-27 04:11
还有，先急急的把售楼处造起来把房卖了，才有钱造后面的房子啊，这个房地产开发商常用手段，万一卖不掉么...不过那地方也不会卖不掉，起码地铁沿线

作者: thg1013 时间: 2015-8-27 08:10

sunshinezys 发表于 2015-8-27 04:06
开盘基价在23k以上，拿地价高加去年停工2个月，羊毛出在羊身上。说地段好的，准备买的，原来新沪玻璃厂的地 ...

有道理的。那地价查了一下10405楼板价。

作者: rillydlh 时间: 2015-8-27 08:12

作者: 诅咒之刃 时间: 2015-8-27 08:31

thg1013 发表于 2015-8-27 08:10
有道理的。那地价查了一下10405楼板价。

10400的楼板价真心不算什么，像信义嘉庭的楼板价7000不到点，现在精装（说装修标准3000元），卖价也就2万上下

房价的主要构成是地价（可以用容积率折算成楼板价）、基建价（就是造起房子的价格）、配套价（小区里绿化、会所、停车场等设施的造价）、税费（这个懂的）

其中基建价和配套价加税费合起来一般6000元一平米足够了

所以老城里的成本价17000元差不多了，绝对不会超过18000，剩下的都是房产商的利润了，因为它是毛坯交付，所以也不存在装修价

作者: sunshinezys 时间: 2015-8-27 09:09

诅咒之刃发表于 2015-8-27 08:31
10400的楼板价真心不算什么，像信义嘉庭的楼板价7000不到点，现在精装（说装修标准3000元），卖价也就2万 ...

其实我想说，地价造价房价关我什么事，如果自己住，我关注的是环评

作者: bbearking 时间: 2015-8-27 09:12
环评绝对没问题，周边都市住宅区和公园绿地，地段在嘉定来说绝对是一等一的好地块，但是开盘价我相信绝对不会便宜，至少23000+，以后推的可能要25000+,有钱就去买套了，可惜没钱啊

作者: 诅咒之刃 时间: 2015-8-27 09:12
上周我也去看了下老城里的售楼处，总结一下吧：
1、地段确实不错，南北双公园，附近交通便捷、有超市、学校、未来有商业规划，离轻轨也不远
2、小区一期主要是靠近环城路的几栋，18层，主力户型是107平米的2种户型，还有87平米和125平米的；二期是北边一排，楼层有26层左右，销售说二期还有97平米和140多平米的，容积率2.3，总体偏高
3、户型总体不佳，你们去看了就知道，总体上吃饭的地方都小，但是卖点是双阳台户型较多，125平米有四房二厅双阳台，自己脑补
4、西边是商业区，具体弄些什么未知
5、售价在22000~24000预计，楼板价当年10400

作者: bbearking 时间: 2015-8-27 09:17
参考周边新楼盘，日月光毛呸21000,北水湾尾盘挑剩下的毛呸23000（2房户型差，南北不通透），御江金都22000（户型差的一笔），再参考周边二手次新房，住友嘉馨21000，保利海上五月花20000，新城风景19000，预测禹州老城里不会低于23000，哈哈不知我的推测是否大家认可

作者: bbearking 时间: 2015-8-27 09:18
参考周边新楼盘，日月光毛呸21000,北水湾尾盘挑剩下的毛呸23000（2房户型差，南北不通透），御江金都22000（户型差的一笔），再参考周边二手次新房，住友嘉馨21000，保利海上五月花20000，新城风景19000，预测禹州老城里不会低于23000，哈哈不知我的推测是否大家认可

作者: 诅咒之刃 时间: 2015-8-27 09:21

sunshinezys 发表于 2015-8-27 09:09
其实我想说，地价造价房价关我什么事，如果自己住，我关注的是环评

环评应该不是问题，周围1KM范围内基本都是生活设施和住宅

玻璃厂早就拆掉了，不存在化学品遗留了

作者: 爱心狼 时间: 2015-8-27 09:21
五月花卖20000？这个太扯了吧

作者: bbearking 时间: 2015-8-27 09:24

爱心狼发表于 2015-8-27 09:21
五月花卖20000？这个太扯了吧

你还停留在去年吧，老早涨了

作者: 诅咒之刃 时间: 2015-8-27 09:25

bbearking 发表于 2015-8-27 09:12
环评绝对没问题，周边都市住宅区和公园绿地，地段在嘉定来说绝对是一等一的好地块，但是开盘价我相信绝对不 ...

销售说均价23000，估计最便宜的在22000，最贵的么24000~25000要的

实际上地段虽然好，但是容积率高了，达到2.3，而且对于二期的近30层的高层来说，二梯四户，呵呵了
另外房型真的很一般

作者: bbearking 时间: 2015-8-27 09:29

爱心狼发表于 2015-8-27 09:21
五月花卖20000？这个太扯了吧

五月花东面北京金偶地产拿的地，楼盘价也要11000左右了，以后卖出来绝对不会便宜的。比他地段好、学区好的五月花20000绝对是良心价

作者: 诅咒之刃 时间: 2015-8-27 09:39
本帖最后由诅咒之刃于 2015-8-27 10:40 编辑

bbearking 发表于 2015-8-27 09:18
参考周边新楼盘，日月光毛呸21000,北水湾尾盘挑剩下的毛呸23000（2房户型差，南北不通透），御江金都22000 ...

日月光、北水湾、御江这些和你说的差不多，但是住友21000？新城枫景19000？这个就呵呵了

这些都是十年前的老小区了，都是二手房了，近1年来一手新房确实涨了很多，但是二手房基本没怎么涨

目前住友在18000多到19000，新城枫景17000多一点，菊园新区再老一点的一般在16000左右

作者: bbearking 时间: 2015-8-27 09:43

诅咒之刃发表于 2015-8-27 09:39
日月光、北水湾、御江这些和你说的差不多，但是住友21000？新城枫景19000？这个就呵呵了

这些都是十年前 ...

这个价你卖给我我收了

作者: 诅咒之刃 时间: 2015-8-27 09:54

bbearking 发表于 2015-8-27 09:29
五月花东面北京金偶地产拿的地，楼盘价也要11000左右了，以后卖出来绝对不会便宜的。比他地段好、学区好 ...

我是不是可以说嘉邦小区地段远胜于五月花，是不是单价也至少要20000元了？

北京金隅拿那块地是10300的楼板价。。。个人觉得这块地拿的冤，而且规定也是2.3的容积率，无法做成高品质的小区，比如联排或花园洋房，那边的房价以现在的行情来看，超出20000元一平米绝对少人问津，周边配套一塌糊涂，人家信义嘉庭一样没啥配套但是精装也就20000~21000

作者: bbearking 时间: 2015-8-27 10:34

诅咒之刃发表于 2015-8-27 09:54
我是不是可以说嘉邦小区地段远胜于五月花，是不是单价也至少要20000元了？

北京金隅拿那块地是10300的楼 ...

精装都市噱头，号称3000的精装，我1500觉得不会比他差，而且质量更放心，做精装能不赚钱吗？

作者: thg1013 时间: 2015-8-28 08:17

诅咒之刃发表于 2015-8-27 08:31
10400的楼板价真心不算什么，像信义嘉庭的楼板价7000不到点，现在精装（说装修标准3000元），卖价也就2万 ...

首先我不说6000建安税费够不够。第二开发商一个开发周期3年，地价垫进去就是三年，利息，资金成本多少？
第三22000-18000=4000，4000的毛利，除以先期投入地价10400，算下来年化收益12%左右吧。开发商赚钱算多吗？这还没算建安投入的资金成本。

作者: thg1013 时间: 2015-8-28 08:19

诅咒之刃发表于 2015-8-27 09:25
销售说均价23000，估计最便宜的在22000，最贵的么24000~25000要的

实际上地段虽然好，但是容积率高了，达 ...

对的，我觉得均价起码23000

作者: 诅咒之刃 时间: 2015-8-28 08:32

thg1013 发表于 2015-8-28 08:17
首先我不说6000建安税费够不够。第二开发商一个开发周期3年，地价垫进去就是三年，利息，资金成本多少？
...

6000是足够了，相近上海的太仓房价在8000~10000元，地价折合楼板价也就2、3000元的样子，如果6000还不够，那么去太仓开发楼盘的开发商不要亏的血本无归的？

其实房子的基建造价一般在3、4000就够了，算6000还是把税啊、配套什么的什么都考虑进去了

总之老城里的成本核算，我可以理解为10500的地价、6500的基建、配套等价、再加上1000的其他费用，反正开发商一个平米可以赚4000肯定的，当然赚来的利润还要上缴企业所得税，所以一个平米3000的净利润妥妥的

作者: thg1013 时间: 2015-8-28 08:36

诅咒之刃发表于 2015-8-28 08:32
6000是足够了，相近上海的太仓房价在8000~10000元，地价折合楼板价也就2、3000元的样子，如果6000还不够 ...

3000的话，开发商会觉得亏啊

，所以我觉得到时候22000只是起步价，均价要远高于。

作者: 诅咒之刃 时间: 2015-8-28 08:50

thg1013 发表于 2015-8-28 08:36
3000的话，开发商会觉得亏啊，所以我觉得到时候22000只是起步价，均价要远高于。 ...

3000是保底净利润

说句实话，现在2万单价的房子，其中至少1万是被ZF赚去的，3000是被开发商赚的，真正到老百姓手里的，也就1/3，还只有70年，却让老百姓做了2、30年的房奴

如果ZF只赚2000的话，房价就只有10000出头点，这才是理性的房价在嘉定

合理的房价应该是90平米的房价让2个当地平均收入的人用6~8年的全部工资性收入可以买下

作者: bbearking 时间: 2015-8-28 09:10
今年3月份的时候我朋友买御江金都才18000，现在已经22000了，房价涨的真快。听说之后御江金都最好位置的大平层要卖25000，不过基本都是内定的，一般人买不到

作者: 爱心狼 时间: 2015-8-28 10:30

bbearking 发表于 2015-8-28 01:10
今年3月份的时候我朋友买御江金都才18000，现在已经22000了，房价涨的真快。听说之后御江金都最好位置的大 ...

房价贴标准发帖格式之我朋友买的早系列

作者: thg1013 时间: 2015-8-28 16:22

诅咒之刃发表于 2015-8-28 08:50
3000是保底净利润

说句实话，现在2万单价的房子，其中至少1万是被ZF赚去的，3000是被开发商赚的，真正到 ...

赞同

作者: sunshinezys 时间: 2015-8-28 21:56

诅咒之刃发表于 2015-8-27 09:21
环评应该不是问题，周围1KM范围内基本都是生活设施和住宅

玻璃厂早就拆掉了，不存在化学品遗留了

我不觉得重金属等有那么快就分解掉，据我所知环评是后来才过的，话说过来，环评公司谁请的，建设方请的咯，谁付钱听谁的咯

作者: 诅咒之刃 时间: 2015-8-31 11:24

sunshinezys 发表于 2015-8-28 21:56
我不觉得重金属等有那么快就分解掉，据我所知环评是后来才过的，话说过来，环评公司谁请的，建设方请的咯 ...

要看玻璃厂里以前的主要材料是什么了，我不懂这方面的问题

当然，现在环评，确实呵呵呵~~~

作者: ym_jamie 时间: 2015-8-31 13:06
房型差到爆~
3房就1卫，4房就1间朝南房，要价预估还不菲（4房的房型还是北水湾名邸那里好啊，好像已经没有房源了）
鉴于房型如此之差，对方说，这房子就是给三口之家刚需所用（三滴汗）

作者: powerpoint84 时间: 2015-9-1 21:24

诅咒之刃发表于 2015-8-31 11:24
要看玻璃厂里以前的主要材料是什么了，我不懂这方面的问题

当然，现在环评，确实呵呵呵~~~ ...

表面受污染的土层肯定都置换了，深层的就难说了
有些东西时间长了才会慢慢显现出来

作者: 女拧最牛比 时间: 2015-9-4 00:11
本帖最后由女拧最牛比于 2015-9-4 03:03 编辑

过来看房找我,内场销售小徐,电话13761920061
提早让你知道你想知道的..

作者: firefox 时间: 2015-9-8 12:55
以前玻璃厂，土壤有问题的，位置是不错，但我不会牺牲健康

作者: 大风吹过香满楼 时间: 2015-9-27 10:10

thg1013 发表于 2015-8-28 08:17
首先我不说6000建安税费够不够。第二开发商一个开发周期3年，地价垫进去就是三年，利息，资金成本多少？
...

利润不是这么算的，地皮买下来开发商立马抵押贷款的，3年开发周期只是付出了贷款的利息钱，也就算2000元的地皮成本，建安都是建筑商垫支的，建安的资本支出也就1000元。再加上财务管理费用算1000元。开发商其实也投入4000元的资金成本本钱，赚了4000的毛利，100%的利润啦。

作者: thg1013 时间: 2015-9-28 08:25

大风吹过香满楼发表于 2015-9-27 10:10
利润不是这么算的，地皮买下来开发商立马抵押贷款的，3年开发周期只是付出了贷款的利息钱，也就算2000元 ...

原来开发商可以空麻袋背米啊，高见高见！

作者: hejingfenghui 时间: 2015-9-30 10:19
合景峰汇，垃圾楼盘，垃圾开发商，无作为物业，小区刚接手不到一年，到处漏水，楼层各处不同漏水，一下雨物业就炸锅的一样，投诉的业主很多很多，但每次维修，都是不彻底，这里修了那里漏。窗户旁边漏水，飘窗漏水，空调板出漏水，排风管道漏水，走廊下雨就漂水，台风季节，走廊里可以养鱼，水都漫进屋里，走廊天花板水漏的就像瀑布，顶都掉下来了

作者: 蓝梦轩 时间: 2015-10-4 08:00

诅咒之刃发表于 2015-8-31 11:24
要看玻璃厂里以前的主要材料是什么了，我不懂这方面的问题

当然，现在环评，确实呵呵呵~~~ ...

我爸以前是新沪厂的老工人，那厂确实有毒有害危险品非常多，厂区里也没什么长得正常点的绿化

所以那时买房避开了菊园

至于搬迁后有没有后遗症，就不得而知了

作者: yi点点 时间: 2015-10-9 22:59

女拧最牛比发表于 2015-9-4 00:11
过来看房找我,内场销售小徐,电话13761920061
提早让你知道你想知道的..

我想知道开盘价

作者: firefox 时间: 2015-10-18 22:08
以前是玻璃厂，深层土壤还是会影响健康的

作者: N.R.G=寒冰 时间: 2015-11-15 21:30
呵呵。都说人傻钱多的人买那里，不知道真的假的。

作者: 汐果果 时间: 2015-11-19 15:30

N.R.G=寒冰发表于 2015-11-15 21:30
呵呵。都说人傻钱多的人买那里，不知道真的假的。

买的人好想很多。听别人说已经赚了5个多亿了。然后再徐行又拿了一块地

作者: 上海，嘉定，范伟 时间: 2016-2-16 04:38
你们想买房子吗，我是搜房网的，佣金，0.5%电话13872009930

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